“焦虑”的华润置地,藏了两个彩蛋
http://www.funxun.com房讯网2019-8-21 9:11:53
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[提要]此去半年,唐勇再次出现在香港华润大厦46楼。一如其此前所言“当主席没有什么特别的感想”,但收到上任后首份成绩单时,紧张感还是足足的。

  此去半年,唐勇再次出现在香港华润大厦46楼。一如其此前所言“当主席没有什么特别的感想”,但收到上任后首份成绩单时,紧张感还是足足的。

  按照半年报,今年上半年,华润置地投资物业实现营业额57亿元,同比大幅增长30.4%。其中,购物中心业务营业额42.9亿元,同比增长39.5%,远超写字楼和酒店业务增长率。

  对此,执行董事沈彤东解释称,零售额增长来自于运营管理提升的内涵增长及新店开业共同推动:总零售额同比增长37%,同店增长18%。

  常规业绩播报外,面对着媒体的追问,唐勇则扔出了2个彩蛋。“公司准备年内启动物业上市的安排,商业还在计划上市中。”

  01 深圳万象城,出道即巅峰

  半年报,华润置地并未单独公布深圳万象城的租金收入,但从以往数据可知,其依旧位列当下内地商场“收租王”(仅以已披露商场数据为准)TOP10系列。

  过去近15年中,其在华润置地商业版图的“巅峰”之位,从未被撼动。

  大数据显示,深圳万象城的节假日日均客流密度达1883人/万平米。而其2018年平均出租率高达99.5%,租金收入10.17亿元,同比增长9.5%,占华润集团所投资物业总收益的12.6%,高居集团购物中心租金收入榜首。

  和上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、天河城这些“店王”一样,“开始早(大都为15年前开业),培育久”,这是深圳万象城靓丽成绩单背后的原因之一。

  当然,因时而变,亦是其保持活力的关键。2015年来,深圳万象城一直在进行业态重组。2018年底,深圳万象城租户占比的前三:服装、餐厅、超市及百货。

  服装从2017年的15%增至25%,位列租户之首;

  餐厅占比相对坚挺,从25%缩减至21%,近两年持续占据租户前三;

  超市及百货、儿童及娱乐两类租户占比有所下滑,不过减少幅度不大,比例下调均为3%。

  值得一提的是,近日中央深改委第九次会议审议通过《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。这从某种程度上预示着,深圳的城市消费活力将得到进一步释放。深圳万象城,或将继续“巅峰”下去。

  对此,唐勇回应:“对华润置地来讲,我们长期在深圳的资源配置占非常大的比例,在手的土地储备和推进中的旧改项目,未来会产生超过1000万平米的土地储备。”

  02 入局早,享“先手”优势

  从最新成绩单看,截至今年6月底,华润置地在营投资物业总建筑面积950万平米。已开业万象城/万象天地22 个,万象汇/五彩城13个,储备项目48个。另有管理输出购物中心项目27个,其中在营项目18个,储备项目9个。

  无疑,购物中心是华润置地商业版图的落地最多的棋子。而从其2018年财报中亦可看出,“未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期”。

  港资企业及地方国企早在1998-2002年,已进行商业地产探索。华润与大波大波华南房企与央企,则属于第二波(2003-2009年)布局者。

  自2010年起,规模房企逐步启动商业地产;而随着国内新一轮地产调控到来,寻求多元转型的房企,大都把目光聚向了商业这一板块。

  无疑,作为先入局者,华润在商业方面享有先手优势。

  2012年前,万象城进驻了深圳、杭州、沈阳、成都、南宁五座城市。2018年,这5个项目的租金收入占整个华润置地购物中心总收入的45.3%;平均成本回报率37.0%,比2017年上涨4.6个百分点。

  2012年后开业的27个购物中心,2018年的平均成本回报率为11.9%,同比上涨2.9个百分点。

  虽然业界对华润置地的刻板印象“建造成本投入高”、“运营期费率管控弱”,但从披露的回报率来看,它确实有任性的资本。

  排除早期项目低地价因素,可推算华润置地的商业项目整体回报率在15%以上。

  转向多元航道,前路如何?

  2018年,华润提出转向“城市综合投资开发运营商”。持续开发商业、住宅、写字楼及综合体外,还将加大城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块的战略布局。

  目前,地产圈“多元业务”玩家众多,各有侧重。其中,城市更新业务最为体现房企的综合能力。

  往日的大冲村被建成一个280万平的城市人文综合体——华润城,它已成为华润置地城市更新的一张名片。

  据光大证券研究,在复杂而艰巨的城市更新推进过程中,房企向“城市运营商”升级,要同时具备丰富资源储备、专业开发能力、区域深耕优势。

  目前,头部企业如恒大集团、碧桂园、万科、保利地产等主要通过独立运作、收并购和合作三种方式参与城市更新。

  独立运作,如佳兆业成立200多人的专业公司,强化城市更新的品牌内涵;

  中南、旭辉等主要以收并购为主,如中南建设出让深圳草埔旧改项目47%股权,旭辉集团和龙光地产通过收并购获得城市更新项目;

  碧桂园等主要以合作形式参与,通过成立平台公司:如碧桂园、美的地产分别与顺控集团成立城市更新平台,奥园与恒基在资源和产品上通过良好的优势互补进行合作。

  而高和则通过国内首单城市更新类REITs——“高和城市更新权益型房托一号资产支持专项计划”实现城市更新基金投资人通过证券交易所私募REITs退出的完整闭环。

  但多元化拓展,资金是个约束面。

  截至2019年6月30日,华润置地总有息负债比率为43.4%,与2018年底的42.3%相比略微增长。2018年其融资成本仅为4.4%,是行业内最低水平之一。

  华润置地能够保持了较低的资金成本优势与模式有关,以销售住宅物业获得开发利润和短期增长动力,用商业物业为其产生持续平稳的现金流回报,可以形成资产上的潜在长期收益,帮助企业有效抵抗市场风险。

  这实现了类似于投资组合的效果,低资金成本,低现金持有水平,强周期性高波动项目搭配现金流相对平稳的项目,稳健增长;可并非所有企业都有其这样强大的集团背景。

  但焦虑,依旧是华润置地当下的状态。正如唐勇所言,“华润置地只有20多岁,有中年焦虑是好事,有焦虑表示管理层有负责有担当,还在求发展。”

来源:商业地产头条

编辑:koko

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