北京万科拿地方式趋向多元化 高地价时代如何盈利?
http://www.funxun.com房讯网2017-7-17 15:39:50
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[提要]楼市密集调控期,热点城市土拍地王频出,但秉持谨慎投资态度的万科对此足够敏感,转向多元化方式来获取土地,记者梳理发现,虽然目前万科在北京市场的土地资源多为合作方式获取,一定程度上降低了经营风险,但是随着自持项目增多及竞拍时各种附件条件的限制,对项目的销售和运营仍有要求。

  2017年第一季度万科新增加开发项目42个,其中61.9%的项目通过合作方式获取。

  “买高价地,意味着承担未来的经营风险,不买则可能现在就被挤出市场”,万科在2016年年报中如此描述现今房企们的处境。

  楼市密集调控期,热点城市土拍地王频出,但秉持谨慎投资态度的万科对此足够敏感,转向多元化方式来获取土地,记者梳理发现,虽然目前万科在北京市场的土地资源多为合作方式获取,一定程度上降低了经营风险,但是随着自持项目增多及竞拍时各种附件条件的限制,对项目的销售和运营仍有要求。

  对于万科而言,如何在每个项目上最大程度获益或是其目前正在考虑的事情。

  自持地块盈利难题

  高地价的北京市场,房企们“抱团取暖”已成普遍现象,万科也不例外。记者梳理万科2017年每月新增项目情况简报获悉,截至6月底,万科2017年在北京共斩获5宗土地,与其他房企合作拿地3宗,总耗资58.57亿元。

  万科2016年年报显示,去年全年在北京新增土地8宗,规划建筑面积近110万平方米,不过仅有海淀永丰0062地块万科占100%权益,其他均只占部分权益。

  “鉴于土地市场竞争激烈,本集团持续探索多元化的土地获取模式,通过合作、股权收购、代建等方式确保以合理价格获取土地资源。2016年本集团59.5%的新增项目为通过合作方式获取。”万科在2016年年报中表示。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,万科这两年对于北京土地市场的投资,更侧重于对自持型用地的投资,对政策变动较为敏感,也说明其在租赁型市场方面有较大的发力。

  而从拿地的模式来看,参与联合拿地,充分说明万科对北京高地价采取了较为清醒的成本控制手段,投资方面相对谨慎。“也不排除后续会在商业办公类等项目上发力,这一点是万科在北京市场相对缺乏的,后续会补短板。”严跃进说。去年万科已收购北京十里堡西单商场项目82.5%的权益,该项目占地面积不到1万平方米,规划建筑面积3.15万平方米,项目处于前期阶段。

  近日北京市住建委公布了截至2017年3月底为止的389个在途项目清单,其中万科有11个项目,还有5个拿地未开工和6个开工未预售项目位列名单上。

  加上4~6月新增的3个项目,万科目前在京至少有14个未入市的项目。不过,开发起来或许并不轻松。

  自“9·30”新政以来,北京市至少出台了18项房地产相关政策,调控组合拳出击。2017年4月14日,北京市住建委等发布了《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》。政策规定,企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致,对外出租单次租期不得超过10年。

  值得注意的是,住建委公布的“在途单”中,万科2016年12月1日花费50亿元拿下的永丰产业基地18号地块,以及同一天万科和北京金第房地产开发有限责任公司以联合体方式拿下的上述地块临近的19号地块,竞拍条件中明确标注“企业自持商品住房面积为该宗地居住用途建筑面积约100%”,也就是说,这两幅地块是企业100%自持,即只能是租赁性质,而不得作为销售房源。

  而市场普遍认为,自持地块难以迅速回笼资金成本,目前在盈利方面也没有出现较好的解决方式。

  再看万科花费1.2亿元买下的北京军庄项目,该地块位于北京市门头沟区,地块净用地面积 7.5万平方米,计容积率建筑面积约 4.4 万平方米,万科与中国新城镇各占50%权益。

  根据中国新城镇公布的合作协议,此前负责该区域开发的加华酒业贸易将退出。双方同意补偿其前期开发成本、园区内地上建筑物及开发权益等将支付总额为2.09亿元。中国新城镇全资子公司国开新城与北京万科各自负担50%。除此之外,双方还须交付的土地承包费原则上为每亩2000元/年(折合约每平方米3元/年),期限不低于50年。

  此外,双方还要分别在项目的建设期和运营期向项目所涉及的村合作社缴纳一定的委托收益。以公告中描述的孟悟村(军庄镇下辖村之一)的合作协定为例,国开新城与北京万科不仅要每年向孟悟村合作社支付285.1万元的服务费(自2020年起每年递增5%),还要在建设期内(即2017年至2020年)分别向其缴纳5.632万元,11.264万元,16.896万元和320万元作为委托收益。而到2021年运营期开始,孟悟村合作社将在实际运营收益的10%或每年320万元(自2022年起每年递增5%)之间选择较高者收取。

  上述条件对该项目的运营和年销售业绩提出了一定的要求,万科相关负责人称该项目以及上述提到的自持地块目前均在积极推进当中。

  进入服务竞争时代

  同策咨询研究部总监张宏伟分析称,就最近两年的土地市场而言,北上广深等一线城市、南京、苏州、合肥、厦门等核心热点地王频现,要想在上述热点城市公开招拍挂土地市场上拿地,不拿地王似乎很难下手。即使今年上半年楼市进入调整期,因为政府推地节奏与土地政策门槛较高等因素,品牌房企也很难从核心一二线城市拿到地。

  土地是房企做大规模、获得效益的基础,尤其在“面粉贵过面包”的北京市场,拿地之后如何让利益最大化是每家房企都必须考虑的问题,万科则开始做起了社区之外的增值服务。

  今年5月底,北京万科发布“V盟”生态,万科北京区域首席执行官刘肖在发布会上表示要将V盟打造成服务于客户与城市的生态平台。据了解,“V盟”除了将包含万科自有的教育、养老、装修、长租公寓等新业务的服务内容和增值权益外,还会将如ofo、美团、大众点评等第三方优质商家资源纳入V盟体系,让业主走出社区之外还能享受V盟商家的增值服务。

  “V盟,是万科经由三好住宅、四有社区,不断发展而来的城市配套服务升级模式。”刘肖说。V盟将集结万科的配套业务与合作伙伴商家,共同为客户提供更多权益,升级客户服务体验。

  万科一直以“城市配套服务商”自居。2012年,万科提出“好房子、好服务、好社区”的三好住宅理念,2015年4月,万科在北京推出“四有”社区,今年提出V盟是其顺应变化,为北京区域找到的又一前进的路径。

  据悉,V盟首批开放的用户除了北京、济南和太原万科的所有业主之外,还包括万链的客户。

  今年3月29日,万链在北京发布成立以来的第三代产品“INNO home万链盒子”。刘肖在发布会上表示,2017年万链的目标是北京单一城市突破10亿元规模,力争达到15亿元,占有率达到6%~8%,争取达到10%。

  据媒体报道,2016年全年万链完成了5000个家装订单,万链副总经理李文称万链今年上半年在北京已经完成了2000单,今年的业绩目标还是保证10亿元,冲击15亿元。这意味着将万链纳入V盟,至少能为其提供5000个潜在的基础用户量。

  在当前的房地产行业发展大背景下,开发商要在市场竞争中立足,需要调动一切可以调动的资源,建筑风格、园区建设、生活配套、户型设计无一不精益求精。对于开发商而言,只有不断丰富为客户服务的内涵,扩大服务外延,才能真正获得客户认可,在激烈的市场竞争中赢得市场。

  在北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池看来,目前80%的人已经解决了住房问题,大部分家庭已经由刚需转向改善性需求,需求对象已经发生改变。改善性需求的眼光是比较挑剔的,需要设计好适销对路的产品,更需要满足其更高层次的绿色环保等多方位服务。

  就像刘肖在V盟发布会现场所言:“与其说我们对建筑感兴趣,不如说我们钟情于为每一位身处建筑中的人创造出美好的生活。”刘肖详述了万科城市配套服务生态系统逐步构建的过程,并表示将V盟打造成服务于客户与城市的生态平台,即是与更广泛的城市人群发生关联,与为客户提供生活服务的商家形成合力,所有人共同参与到城市配套服务的建设中。

    来源:中国经营报

编辑:wangdc

 

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