万达商业瘦身去地产化降低IPO难度
http://www.funxun.com房讯网2017-7-13 11:36:39
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[提要]双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、重庆万达文旅项目等13个文化旅游城项目91%股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店100%股权转让协议,金额共计631.7亿元。

  7月10日,大连万达商业与融创联合公布631.7亿的惊天交易,对于交易本身及细节,却有很多疑团待解开。

  根据公告,双方于2017年7月10日签订了西双版纳万达文旅项目、重庆万达文旅项目等13个文化旅游城项目91%股权转让及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店100%股权转让协议,金额共计631.7亿元。

  13个文旅项目溢价30%出售

  先来看看出售资产包的具体情况:

  根据公告,13个文旅项目2015年、2016年的净利润分别为29.86亿元、38.17亿元,截止2016年的净资产为248.84亿元,对应91%股权的净资产为226.44亿元,大连万达商业出售给融创的价格为295.75亿元,溢价率达到30%;

  13个文化旅游项目总建筑面积为5897万平方米,其中,自持面积约为924 万平方米,可售面积约为4973万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。

  另一资产包——76家酒店2015年、2016年的净利润分别为5.5亿元、8.74亿元,截止2016年的净资产为334.5亿元,预计截止到2017年12月31日,账面净值为335.9526亿元,与出售给融创的售价一致。

  分析两大资产包,13个文旅项目,不仅每年贡献高额的利润,还有高达84%的可售面积,能够持续快速带来现金流,其获得高溢价就不奇怪了。而76个酒店项目则净资产收益率不及13个文旅项目。

  借钱出售资产 为了剥离而剥离

  对于为何出售资产,王健林在公开回应时表示:“转让项目能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营,这次回收资金全部用于还贷,万达商业计划今年内,清偿绝大部分银行贷款。”

  溢价卖出13个项目和平价卖出76家酒店,金额共计631.7亿元,确实能为万达回笼一大笔资金。

  但在公告中,却有一个值得注意的信息,即在支付631.7亿元交易额的最后一笔款即29.75亿元时,大连万达商业通过指定银行向融创发放贷款29.6亿元,融创将这笔贷款用于支付剩余的29.75亿元。

  出售的13个文旅项目91%的股权售价刚好29.75亿元。而且,此次销售的13个文旅项目,万达商业也从开发业主方,变成了服务方。13个文旅项目将委托万达商业运营和管理物业,每年向万达商业支付5000万元/个的管理咨询费,合同期限为20年。

  如果万达商业急缺钱,为何又要借钱给融创收购自己的资产呢?

  无疑,出售利润贡献不佳的76家酒店,将有利于降低负债率;而出售有着84%可售面积的13个文旅项目,并且是借款出售自己的资产,这一系列运作的背后,则是帮助大连万达商业去地产化,为了大连万达商业能顺利回A股而铺路的可能性比较大。

  根据万达集团官网显示,万达商业是全球最大的不动产企业,持有物业面积3387万平方米,已开业北京CBD、上海五角场、成都金牛、昆明西山等203座万达广场。

  而13个文化旅游项目可售面积约为4973万平方米,约占总建筑面积的84%,这个体量比持有的商业物业面积还多,这在重视土地储备的香港市场或许是一个优势,但是对于现今严厉调控的房地产市场,如果想要在A股市场,其主营业务如果是不动产销售,或许成为上市的一个拦路虎。

  在证监会的统计中,万达商业地产被认定为房地产业,目前是已反馈状态。但是自今年3月以来,房地产调控层层加码,限购、限贷步步收紧,对于房地产上市融资恐怕也难以在调控期间放开。更何况,房地产行业在A股IPO上市已经从2010年后暂停了。

  但万达商业自去年9月从港股退市后,一直寻求在A股上市,并且此前《万达商业私有化募资推介书》的对赌协议显示,如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标,万达集团将回购全部股权。

  留给万达商业上市的时间有限。

  而卖掉这些资产后,万达商业剩下的核心资产既是以“万达广场”命名的万达城市综合体,主营业务更加聚焦在商业物业的开发、租赁和管理持有上,以商业物业服务企业的身份上市,则比以传统房地产为主业上市,更加容易通过审核关。

  万达商业战略上,也在往科技、技术含量更高的商业物业、酒店的规划、设计、研发、运营上发力,重视运营管理的品牌输出,进行轻资产运作。

  万达商业旗下万达酒店设计院、万达商业规划研究院已分别获得“国家高新技术企业”认定,这一方面显示了万达商业在科技创新、知识产权、成果转化等各重大领域中的技术实力,这也也代表着万达商业与传统以销售不动产为主业的房地产企业的区别。

    来源:和讯房产

编辑:wangdc

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