重庆沙坪坝迎来国内首个高铁商圈
http://www.funxun.com房讯网2018-9-25 9:50:58
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[提要]沙坪坝站高铁上盖开发项目龙湖光年部分裙楼已封顶,国内首个高铁商圈已现雏形,“四轨合一”的立体交通优势,预计会带来每日近百万次的一手海量人流,老商圈三峡广场也将随之打开新的发展蓝图。

  沉寂已久的沙坪坝三峡广场商圈将迎来发展新机遇。重庆交通开投集团近日发布消息,轨道环线北半环体育公园站至渝鲁站完成“热滑”试验,沙坪坝站等四个站点装修也已进入收尾阶段。尤为值得关注的是,沙坪坝站高铁上盖开发项目龙湖光年部分裙楼已封顶,国内首个高铁商圈已现雏形,“四轨合一”的立体交通优势,预计会带来每日近百万次的一手海量人流,老商圈三峡广场也将随之打开新的发展蓝图。

  沙坪坝迎来国内首个高铁商圈

  昨日,记者从龙湖光年项目相关负责人处了解到,沙坪坝高铁站都市商业综合体地上总建筑规模约48万方,包含22万平方米商业和26万平方米商务类塔楼、写字楼等。去年6月16日,地产巨头龙湖以34亿高价斩获沙坪坝区核心商圈地块,并于今年正式命名为龙湖光年,总投资近100亿元。

  从设计效果图可以看到,龙湖光年充分利用地下空间发挥交通优势:地下分7层,共规划了4300个停车位。其中负1层是公交站,负2层是出租车与高铁站台,负3、负5、负6层是停车场,负4层是换乘大厅和部分停车库,负7层是轨道9号线站厅。

  “市民在逛商圈时,可以看到高铁列车从商场楼中穿过的场景,商场内也预留专门的观景台,市民在此可悠闲地喝着咖啡,观景、拍照。”龙湖光年项目相关负责人透露,项目东西侧高铁上盖区域商业体已经封顶。

  对于沙坪坝商业来说,最具吸引力的是,龙湖光年的开发,将打通老商圈三峡广场与沙坪坝高铁站的连接,形成国内首个高铁商圈。

  在未来的山峡广场商圈,将实现高铁、轻轨、公交、出租车在地下运行,地下大型交通枢纽与地上商业综合体的无缝对接:成渝高铁专线、轨道交通1号线、9号线、轨道环线在这里“四轨合一”;同时还有27条公交线路纵横全市。

  TOD商业将每日聚近百万客流

  作为重庆的老牌商圈之一,三峡广场在观音桥等商圈飞速发展的背景下,一度刷不到存在感,商圈内的客流本区占比达到74.7%,对周边自有区域商圈较为发达或距离较远的区域,辐射影响力相对较弱。沙坪坝区三峡广场商圈管理委员会人士坦言,由于早期的三峡广场并非因商而建,所以当初没有进行高端商圈业态规划与升级、扩容改造。

  如今,高铁+商业巨头入驻的利好,将让三峡广场重新回到聚焦中心。据重庆市商务委介绍,目前沙坪坝商圈以三峡广场为中心,由天陈路、站东路、站北路以及小龙坎新街所围合而成的多边形区域,辖区面积0.27平方公里,商业建筑面积64万平方米,商务建筑面积10万平方米。

  站城一体化的开发模式将让龙湖光年扮演着沙坪坝商圈扩容的“纽带”角色:项目建成后,将实现北边的三峡广场片区、南边的沙坪坝公园等连成片,山峡广场商圈的面积近期内,将由0.27平方公里扩大到0.74平方公里,远期则将扩容至5倍多。

  预计2020年整个项目建成后,通过高铁、轨道、公共交通以及天街商业,将形成每天超过90万人次的客流。

  “便捷、立体的交通将让沙坪坝商圈成为城市人流输出中心。”重庆资深商业观察人士李运杨表示,传统商业模式下,客流以商圈为目的地,从四面八方到达,因此消费不够集中;TOD商业则以交通枢纽为目的地,同时手握沙坪坝本身的商圈和TOD项目所特有的交通系统的一手海量人流。

  解构TOD

  TOD模式就是以高铁、地铁等公共交通站点为中心,在400~800米半径内进行物业开发,将工作、消费、文化、教育、居住等功能合为一身,把公共交通节点变成新的生活目的地。有流量就不缺商业模式,发源于美国的TOD模式也是如此。那么它将给城市商业的发展和市民的生活带来怎样的影响呢?

    生活:拉近时空距离 交通节点变生活目的地

  龙湖集团相关负责任人介绍,TOD模式已是众多世界级大都市主流的城市开发模式。

  比如,在香港大约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内,九龙、新九龙以及香港岛更是高达65%。以九龙地铁站为例,周边13公顷范围内,聚集了购物中心、写字楼、酒店、住宅、公交换乘系统、城市公园等城市核心资源配套,是香港土地价值和城市繁华程度最高的区域之一。

  另一个典型的开发案例是日本的东京六本木,以轨道为节点,通过开发超高层塔楼和地下空间立体使用,形成“垂直都市”,将“城市空间”与“车站空间”融合。在20公里范围内形成了超过800万人的核心城区,日均客流300万人次。如今的六本木,力压银座、新宿等传统的商业中心,成为东京都市圈的新地标。

  戴德梁行重庆公司人士表示,TOD模式下,商场与地铁无缝连接,使得通勤族充分享受公共交通的便利,减少了对私家车的依赖;同时,还为周边市民提供了便利的生活环境,创造了一站式城市生活、工作和休闲的空间。

  以未来的三峡广场商圈为力,将链接高铁、轨道、公交等路网,使城际、城区内畅外连,集工作、商业、文化、教育、居住等核心资源于一体,拉近时空距离,一站式满足人们吃穿住行用需求。

  商业:促进商业顺应市场 提升业态品质

  TOD模式的开发,将带来效率的提升。戴德梁行重庆公司人士表示,一个区域的商业价值,与区域的抵达效率和人口数量密切相关。TOD模式的优势在于,实现区域内人口聚集的同时,并大大提升区域的抵达效率。

  该人士分析称,通过国内外成功的开发案例不难看出,TOD将社区组织模式为通过快速公共交通系统将多个TOD社区联系在一起,可达性高。据学界研究,在地铁车站附近每增加92.9平米的楼地板面积,每天将增加60个乘次的客流量,这意味着TOD立体空间的开发,将会带来客流量的增大以及区域价值的升高。

  同时,TOD的交通枢纽,与其说是一个运输系统,不如说是一个商业系统。年人流量与平均消费水平,决定了相关区域商业价值,在TOD模式下,铁路给乘客带来出行时间上的节约,将转换成为人流量的增加,并进一步自动转化为地铁上盖和附近相关物业价值的上升。

  “TOD模式促进周边各类物业价值提升的同时,也将形成对入驻业态的无形筛选。”戴德梁行人士表示,TOD让业态之间产生互动关联,相互筛选,顺应市场做出选择,只有具备高盈利能力的商业,才能与周边的消费力、物业价值相匹配,进而提升周边业态品质,助力商业升级。

  纵深

  “高铁经济圈”或孕育又一个重庆“会客厅”

  据悉,龙湖光年即将在2020年揭开面纱投入使用,国内首个高铁TOD商业将会给三峡广场带来的变革也已渐显现。

  重庆市商务委此前牵头编制的《重庆商圈发展报告》认为,目前沙坪坝的商圈内百货店、超市业态占比达到53%,这使得本区域的商业业态构成属于传统较低层级。同时,商圈商务环境欠佳,留不住高端消费人群,商业竞争能力日渐低下。

  但这样的时代将结束。据沙坪坝区的规划,未来的沙坪坝的商圈将朝着高端化、国际化、现代化的方向进行打造,其中将规划如现代商贸服务区、高端商务服务区、教育培训区等。

  参与编撰《重庆商圈发展报告》的重庆财经职业学院专家郭帅表示,未来,沙坪坝商圈的发展应以现代服务业体系为产业发展主体,商业业态向体验式高端方向迈进。按高端化、国际化、现代化要求来进行功能分区规划发展,从而实现扩容后的新高端定位新商圈与涵盖中低档的老商圈并存,可以形成两者既有差异,又能协调发展的新格局。

  事实上,据龙湖集团相关负责人介绍,龙湖光年也将以高端化、国际化、现代化为目标,让扩容后的高端定位的新商圈与涵盖中低档的老商圈并存,形成两者既有差异、又能协调发展的新格局。

  基于此,沙坪坝区已提出,立足“站城一体化”,围绕成渝客专沙坪坝站加快建设龙湖光年,推进三峡广场商圈扩容提质打造新兴高铁经济区。

  重庆市商业界资深专家李运杨向记者表示,“两站”的开通将给沙坪坝带来全新的发展机遇。通过借助“高铁效应”,让来沙坪坝的旅客能快速到达宾馆、餐饮、购物、娱乐、旅游景点等目的地,逐步形成“高铁经济圈”,成为重庆的又一个“会客厅”。

    来源:重庆商报-上游财经记

编辑:wangdc

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