存量时代 重庆商业地产市场的格局与出路
http://www.funxun.com房讯网2017-7-17 11:11:07
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[提要]据不完全统计,目前国内商业综合体项目约有近800个,总开发面积超过3亿平方米,中国商业地产由增量时代进入存量时代。

  

 

    据不完全统计,目前国内商业综合体项目约有近800个,总开发面积超过3亿平方米,中国商业地产由增量时代进入存量时代。其中,西南地区商业地产市场的发展在全国具有代表性。以重庆为例,据RET睿意德中国商业地产研究中心数据显示,2014-2016年,重庆全市购物中心增量年均同比增幅33%;2017-2018年重庆拟开业购物中心约67个,增量近887万㎡;其中,2017年预计将迎来722.4万㎡新增供应,同比2016年增幅高达378%,增量位居全国第三,重庆购物中心商业存量突破1200万㎡。

  城市更新的大环境将引领商业地产从重增量转向重存量,从重开发转向重运营。站在城市格局的高度,重庆商业地产发展的独特路径是什么?开发红海之下,重庆本土房企如何看待与外来开发商之间的竞合关系?又当如何解决商业存量问题?

  存量之下,本土房企与外来房企由“竞争”走向“竞合”

  重庆从90年代开始从百货兴起到大都会的建成标志着重庆商业地产的起航。而到了06、07年,从解放碑到观音桥再到南坪,重庆的商业地产逐渐发展为多商圈、多形态的特征。今天,重庆形成了以解放碑商圈、观音桥商圈、沙坪坝三峡广场、南坪商圈、杨家坪商圈五大成熟商圈为中心,进行辐射性周边开发的格局。

  而在重庆商圈崛起的上半场,以龙湖、协信为首的本土房企纷纷跑马圈地、广泛布局,以地缘性优势占据核心商圈,用特有的“重庆经验”进行商业地产的第一轮拓荒,但随着市场开放程度的增高,项目增量锐减,外来房企大量涌入,行业竞争加剧,需要抛开地缘性偏见,对项目的优化、改造、提升运营能力成为重庆商业地产的生存之本。

  RET睿意德董事兼西南区总经理索珊表示,“重庆商业地产标签属于‘早发后置’,在重庆商业从0到1的过程中,只是单纯满足商业功能的时期,本土企业更加占据绝对的市场份额。但由于城市地貌、产业发展、人均GDP等因素的影响,重庆商业地产壁垒较高,消费能力也不容易爆发性增长,因此商业地产的发展也需要进阶。到了第二阶段,品质成为房地产行业的核心竞争力,外来企业和本地企业必然会经历一段时间的博弈,最终相互融合,理念的迭代升级将促使商业产品提档升级。”

  基于住宅市场的稳定发展和快速回现,重庆业界过去对于商业地产的研究相对较少,更多项目还停留在住宅配套的思维层面。因此,重庆金辉长江资产管理总经理周曦岸分析建议,“从目前重庆的拿地趋势来看,本土企业和外地企业更多的是合作型组团拿地。因此重庆商业地产在因地制宜的前提下,需要重视外来理念和本土文化的结合,形成可持续的良性发展。”

  作为重庆本土房企的代表,协信星光广场常务副总经理罗唤军也认同这一观点,罗唤军表示,重庆的商业地产应当摆脱传统行业的发展惯性,消除“外来房企”与“本土企业”的心理壁垒。存量市场是一个全局化的难题,但商业地产的发展需要具有足够的多元化和丰富度,企业之间最优的资源配置是将“竞争关系”变为“竞合”关系,相互依存、各自创新,共同繁荣。

  极致竞争时代,重庆商业地产需要极致创新

  重庆商业地产从增量市场进入存量市场,存量则意味着理性竞争。商业地产不同于住宅,住宅是刚需,是典型的“快产业”,开发速度越快就意味着资本效率越高。商业则是绝对的自由意志,不受控制,必须供需双方平衡,且极度依赖运营,是典型的“慢产业”。政策红利的消失、存量市场的极致竞争迫使开发商回到同一起跑线,“思想升维”成为胜出关键。商业未来将成为“泛功能”场所,品牌是文化的表达而不是单一的吸客理由。新商业将以人的需求为核心逻辑、以价值观为聚集磁场、以场景为浸入语言,以技术为新鲜玩法,真正实现存量市场的差异化。

  什么是新商业、新玩法?RET睿意德董事兼西南区总经理索珊分享了来自一线城市的前沿视野,索珊表示,“未来很长一段时间,商业地产仍然是以存量市场为主,为了消化这部分商业,在极致的竞争环境下立于不败,必须要学会创新尤其是加强新技术的运用,充分利用互联网的手段获取有效信息。为响应新消费、大竞争和高同质、高存量的竞争压力下客户新需求,睿意德在租售解决传统商业的经验中,结合对商业互联网化的思考与创新实践,从初试到创造实际价值,已经将这场实践深度展开。”

  而英利大融城大坪店总经理丁元则从另一个维度对此作出了诠释,丁元认为,“如何消化这部分存量是目前行业面临的难题。这需要商业运营者在引入品牌时充分考虑到品牌的延展性,引进新型业态,例如教育、医疗,甚至颠覆传统思维,用产业的思维来运营商业,形成区域全配套的产业链,多一些其他类型的产业形态,创造一种生活方式,而非单一的购物中心模式。”

  重庆WFC环球金融中心营销总监高渝也提出了自己的独到见解:“新技术、新玩法是一方面,更重要的是商业项目需要内部造血。对于综合体项目而言,充分利用自身写字楼的中高端人群进行人流导入、延长消费人群停留时间是各物业协同发展的有效方式。”

  重庆规划展览馆规划研究中心总经理常延聚则从更宏观的角度提出了当前面临的困境,常延聚认为,多中心组团式的山水城市格局,让重庆五大商圈受空间限制,相对独立,服务范围相当于地级市水准。城市大的格局给商业发展空间划定了范围。同时,重庆的资本活力不足,商业经营者专业水准比起一线城市还有很大提升空间。尽管重庆有优秀的开发商,但针对更多中小型房企而言,对商业地产的思考还停留在较为初级的阶段,需要汲取更多优秀的外来经验。

  存量时代,重庆商业地产还有很长一段路要走。在细分市场的今天,商业地产不光只是做地产,更需要做商业,在整体上布局,有特色,懂经营,并寻求新的经济发展模式。在不断变幻的市场风云中,重庆商业地产企业应当共同探讨对商业项目、商圈发展、商业趋势的认识,释放新思维、传递正能量,为西南商业地产的良性发展做出努力。

  来 源:慧聪房地产网

  编 辑:chenhong

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