持续“押宝” 龙湖商业地产扩张提速
http://www.funxun.com房讯网2017-6-2 11:13:06
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[提要]虽然目前全国范围内商业地产总量呈现过剩形态,行业整体经历寒冬的消息频频传来。然而近几年受益于商业地产板块极为可观的收益增长率,龙湖地产正在商业地产方面持续“押宝”。

  虽然目前全国范围内商业地产总量呈现过剩形态,行业整体经历寒冬的消息频频传来。然而近几年受益于商业地产板块极为可观的收益增长率,龙湖地产正在商业地产方面持续“押宝”。

  “龙湖未来三年计划新开业的天街有2017年开业5座天街、2018年3座天街、2019年7座天街,到2020年龙湖商业旗下开业商场总量将超过40座”。近日,龙湖集团商业地产部总经理李楠给出了这样一组数据。

  商业地产“挣得多”

  年报显示,2016年龙湖物业投资业务租金收入达19.1亿元,同比增长35.2%,毛利率达74%。

  中国商报记者从龙湖地产获悉,截至2016年底龙湖商业已成功布局西部、环渤海和长三角三大板块,累计开业商场数量21个,开业商场面积近200万平方米,分布在北京、上海、重庆、成都、杭州、西安等核心城市,商业整体出租率达95.1%。

  年龙湖投资性物业收入为20亿元(剔除营业税前),同比增长35.2%,毛利率74%。按照原计划,重庆源着天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街将于今年开业;成都西宸天街、北京良乡天街、常州龙城天街计划于2018年开业,而2019年龙湖更将有7座天街开业。

  未来,在城市进入和选址布局方面,龙湖商业仍将始终坚守核心一二线城市,并依托于自身特有的城市地图研究体系,进行网格化精准投资布局,北京、上海、杭州、重庆、成都均将实现一个城市多个天街的格局。

  龙湖地产不断发力商业地产,从该公司在这个领域可观的收益增长率便能知晓个中因素。龙湖地产于2000年成立了龙湖地产商业管理部,并在2003年运营了第一座天街系产品。目前已拥有三大产品系列:都市体验型购物中心天街系列、小区购物中心星悦荟系列及中高端家居生活购物中心家悦荟系列。其中天街、星悦荟、家悦荟租金占比分别为86.8%、11.4%和1.8%,租金收入增长率分别为37.2%、26.7%和5.3%。

  从龙湖地产2016年年报可以看出,虽然地产开发仍是龙湖地产的主营收入,但商业地产的收入增长却更快。该公司年报显示,2016年龙湖物业投资业务租金收入达19.1亿元,同比增长35.2%,毛利率达74%。

  除了在未来增开商场的数量上做出了规划,龙湖地产董事长吴亚军同时也对这40座商场的收入提出了“硬性要求”。“我们的目标是到2020年整个集团的租金收益达到50亿元,这是集团很重要的一个战略目标和重要指标。”李楠表示。到2020年租金收入达到50亿元,这是李楠从凯德转战龙湖之后吴亚军给龙湖商业定下的目标。即便目前龙湖天街营收较好,然而三年内租金达到50亿,看起来也是一个不太容易完成的任务。

  极致差异化

  龙湖的每个购物中心都依据购物中心吸引和覆盖的客群消费习性及消费观念做定义。

  龙湖地产在不断扩张商业地产领地的同时,也注意到了规模快速提升带来的挑战。“规模的提升确实在运营管理上给我们带来了挑战。”李楠表示,“实际上,龙湖商业很早就意识到了这一点,一直持续推进着商业一体化平台建设。这个平台涵盖招商、推广、运营、物业、工程、招采、人力等各方面,目前已经形成以集团为统筹,各地区、各项目联动的运作模式,在一定基础上提升了整体运营效率,也为后续龙湖商业的发展奠定了坚实的基础。”

  地段论在每一个商业地产人心目中似乎都排在首位,李楠也并没有例外,他表示,在龙湖商业城市地图中,地段亦是首要的考虑因素。

  “龙湖希望能够在国家重点一线和二线城市实现网格化的布局,在这些城市里面的核心的居住人口密集区以及核心交通节点和地铁上盖的节点开发天街的产品。”李楠介绍,龙湖的商业布局主要集中在西部、环渤海和长三角三大板块,其中以北京和上海发展规模最大,目前公司在北京已有六个项目,上海也已有四个项目。

  此外,龙湖亦在积极寻找合适的机会进驻其他的城市,包括广州、深圳等,拿地方式也不仅限于一级市场公开出让,包括收并购、合作等多样方式都会积极探索。

  有别于过去商业围绕住宅作为配套的传统捆绑辅助拿地做法,李楠透露,龙湖关于商业的投资正在发生一些改变,商业项目的独立判断、获取将成为新常态。

  “大家可以看到最近的一些项目,比如说南京,一些核心一二线城市的商业项目,确确实实是商业非明显的发展节点,其实我们也在独立地判断、获取项目。”

  在购物中心的定位上,有别于大悦城、太古等购物中心的特色化定位,龙湖的购物中心更多地是强调“极致差异化”,即每个购物中心的定位都依据这个购物中心吸引和覆盖的客群的消费习性和消费观念来做定义。

  除此之外,城市空间多样业态的构建,也正在逐渐丰富着龙湖商业的内涵。

  “我们的特点是,每个购物中心都是一个极致差异化的产品,精准营销和定位的产品。”李楠表示,“购物中心也好,或者是商业的空间体也好,事实上有很多的跨界和融合可以捆绑在一起做,甚至不仅仅是我们所能看到的长租公寓或者是写字楼,未来包括医疗、健康、体育运动、娱乐很多的业态都可以跟商业嫁接在一起,形成一个更加良好的生态圈。”

来源:中国商报

编辑:koko

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