宝龙加速商业地产扩张:明知山有虎,偏向虎山行!
http://www.funxun.com房讯网2017-5-18 11:47:01
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[提要]宝龙的下一个五年计划是,2016年-2020年,商场开业数量达到50个,规模超过30亿,仍以长三角为主。在商业地产整体供大于求的背景下,部分开发商,逐渐抽离商业地产,进行转型。宝龙地产继续加大商业地产扩张,其意欲何为?

  宝龙的下一个五年计划是,2016年-2020年,商场开业数量达到50个,规模超过30亿,仍以长三角为主。在商业地产整体供大于求的背景下,部分开发商,逐渐抽离商业地产,进行转型。宝龙地产继续加大商业地产扩张,其意欲何为?

  据有关统计数据显示,截止2016年底,中国超过五万平的购物中心,有近4000家。且未来三年(2017-2019年),每年都会有近400家的增长,之后会慢慢减少。受到电商的冲击,一二线市场的商业已基本饱和,三四线城市同样大受影响。

  宝龙扩张商业的“野心”

  宝龙地产1990年成立于澳门,2003年开始进军商业地产,2009年于香港上市。截至2016年底,宝龙运营的商业地产项目已达31个,运营面积逾250万平方米。商业项目涵盖宝龙一城、宝龙城、宝龙广场三大产品系列,分别为超高端、高端、中端主流产品线。

  宝龙地产下一个五年计划,到2020年商场开业数量达到50个的目标,还需要有近20个的商场开业才能完成。空间家梳理了宝龙最新拿地情况,及近期商场开业情况后发现,要达成这一目标对宝龙来说,并非难事。

  据统计,2016年,宝龙地产全年共新开业商场6个,分别为七宝宝龙城、嘉定宝龙广场、杭州滨江宝龙城、蓬莱宝龙广场、常州宝龙广场、莱山宝龙广场。2017年,宝龙预计会有4-6个项目开业。

  2016年初,宝龙发布《五年发展规划》并明确提出“1+5+N”的拿地策略后,宝龙地产项目储备稳步增长。

  “1+5+N”,“1”是指以上海为核心,“聚焦上海,红旗插遍”;“5”是指在重点关注南京、苏州、杭州、厦门、福州五大城市的地铁上盖综合体项目;“N”则指在其他城市只考虑机会型拿地且不持有物业。拿地方式包含组合应用勾地、拍地、并购、土地合作、收购物业等方式。

  拿地成本低,是宝龙的一个重大优势。宝龙拥有的大部分地块都是以拍卖底价或者溢价率极低的价格,收入囊中。从2016年中期销售均价占比看,土地成交价只占13%。低价的同时,宝龙拿地位置也很好,很多地块位于在建或已建地铁站上方。

  宝龙除了拥有长远的拿地眼光外,丰富的商业地产运营经验和品牌效应,也是轻松低价拿地的主要原因。

  2016年,宝龙在杭州、苏州、镇江、宁波共拿到5块地,为下一步发展备足了“粮草”。

  宝龙方面表示,他们现在正处于一个十分舒适的位置,并没有一味追求规模,而更加关注的是盈利问题。

  宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜也曾表示,宝龙2017年销售目标为200亿,内部目标是250亿,其中住宅销售占四成,商业销售占六成。回顾2016年,宝龙地产以118%超额完成年度销售目标,创历史新高,其中长三角项目贡献达57.2%。

  宝龙在内部提出了“专注商业地产”的理念,包括运营和未来的发展,会把商业地产放在第一竞争力的位置。

  宝龙商业地产“暗度陈仓”

  宝龙地产明修栈道,暗度陈仓,出奇制胜。在坚定、加速走商业地产发展之路的同时,也同样在做一些转型的尝试。

  一是“轻资产化”

  2015年,宝龙首次尝试轻资产化的转型,将公司旗下的虹桥宝龙天地酒店式公寓以总价1.52亿元整栋出售。值得一提的是,宝龙在酒店方面的业务,也是其发展方向之一。

  2016年,宝龙地产做了轻资产和金融投资两个新业务的尝试。同年,宝龙轻资产模式落地的两个项目分别为:浙江义乌佛堂宝龙广场、重庆宝龙城市广场。

  宝龙地产总裁许华芳表示,未来如果轻资产业务表现理想,将会在公司的重点区域实现扩张,并每年为公司带来1000-1500万元的利润。

  二、发展重心转向社区商业

  在商业地产的规划布局上,宝龙提出了“社区mall”的概念,未来将成为宝龙地产主攻的产品方向。“社区mall”,定位为中端客群,体量大概在五万方左右,覆盖商场周边三公里,约十万人口。

  对于社区商业未来的开发,电商结合实体店的O2O模式,或将是宝龙地产主要的开发模式。马云提出的“新零售”,也正好与宝龙的发展模式不谋而合。

  目前,宝龙地产已启动电商项目,通过O2O模式打造融合实体商业与虚拟社区的系统,建立以大型商业物业为中心服务周边社区客群的体系。

  三、业务多元化发展

  2016年,宝龙地产在酒店业、文化产业等领域也有突破性发展。

  在酒店业,2016年宝龙在上海新开业三家星级酒店,分别是上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、上海宝龙艾美酒店。目前,宝龙已有 12 家酒店在营,主要覆盖在一二线城市,定价300-400元左右,三四线城市定价200多元。

  在文化行业,截至2016年底,宝龙已创建并形成了由宝龙美术馆、言午画廊、宝龙艺术酒店等一系列产品构成的文化艺术平台,成为宝龙的又一大重要产业。

  “宝龙的多元化发展之路归根结底仍是为了巩固商业地产的基石,多元化发展是对主业的补充和加分”,许华芳表示。

  如今,宝龙地产已经有了一套独有的商业发展模式,以社区MALL为主,朝着多元复合化发展,在不同类别里寻求行业细分,最终达到差异化,打造创新竞争力。

  2015年-2016年是房地产转型最为集中的年份,包括万科、保利、恒大、万达等在内的近20家大中型房企,皆在探索转型之路。

  宝龙地产坚定走商业地产之路,表面风平浪静,实则暗潮汹涌。宝龙同样在做转型,宝龙做的转型是围绕商业地产而转,一切“变”都是为了商业地产的“稳”。这大概就是宝龙明知商业地产前路凶险,却依旧大步向前的原因。

来源:空间家

编辑:koko

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