商业地产开发商自持物业比例增多
http://www.funxun.com房讯网2017-3-16 10:29:18
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[提要]改革开放后,虽然不断有企业将部分商业面积外租,但自持物业仍然占据主导地位。而近年来,不仅国有企业、外资企业自持商业物业,连一些民营企业如万达也开始从销售向自持转变。

  自持物业,即开发商拥有产权,投资者(不一定是开发商自己)以长期租赁或股权、基金等形式进行投资的物业。改革开放后,虽然不断有企业将部分商业面积外租,但自持物业仍然占据主导地位。而近年来,不仅国有企业、外资企业自持商业物业,连一些民营企业如万达也开始从销售向自持转变。

  总体来说,商业地产是自持还是销售为主,关键是看开发商的规模和资金实力,看其对回报收益及周期的需求,看团队的经营与维稳能力。也有人认为,租售比例与项目构造、面积等有一定关联。

  在实际情况中,开发商的确日渐倾向于提高商业地产中的自持物业占比,一些实力较弱的企业,往往选择先租后售的方式,在物业口碑上去后再抛售,既规避了不少风险,又保证了资金回笼的速度。

  在楼市调控的大背景下,如今商铺、公寓、写字间等项目成为普通百姓投资的热门选项。针对开发商自持物业比例逐渐增多的现象,业内人士称这将更有利于商业项目自身的运营,同时对于开发商的运营能力也是极大的考验。

  国家调控政策的接连出台,致使众多开发商纷纷加大商业地产的开发份额,商业综合体也就成为近几年房地产行业的最热词语。而开发商加快在商业地产上发展的一个明显特征,就是自持物业的现象和比例开始增多,一些大型商业综合体的优势铺位大都被开发商留下自持,以租赁方式提供给一些连锁超市、品牌旗舰店等。

  城北一商铺街项目负责人表示:“一些投资者购买商铺之后,因为缺乏时间精力以及渠道资源,不仅导致商铺长期空置或低价出租,而且也容易造成恶性竞争,造成业态形式难以管理、商业布局混乱,经营陷入僵局。核心物业由开发商自持能保证整个商业综合体的品质以及后续管理的一致性,前期通过统一招商及整合资源,提前对商业中心进行整体规划,使餐饮、购物等商业功能分布合理,更有利于带动商业氛围。除此之外,核心物业自持对于未来物业的增值也有积极作用,好的运营能带动后期物业的大幅度升值。”

  陕西经典派地产机构总经理朱林分析称:“西安现有商业综合体40多个,每一家基本都有10%到30%的自持物业,其中万达商业的自持部分相对最多也最成熟。自持商业物业实际上是开发商向运营商的一次拓宽发展,开发商拥有一部分的自持物业可以规避风险、增强竞争力、引领市场发展,而且能够获得长期的盈利资本,一定程度上促进了整个房产市场的健康发展。一些面积大、金额高的店面以租替卖,保证了商业综合体在运营时资金链的正常,‘以租养商’带动了整个商圈的旺盛人气。”

  对投资者而言,开发商持有商业物业的比例越高,则说明这个项目的发展前景和发展机会越好,因为开发商会加大心血和成本的投入来做好自己的项目,无论是在经营管理还是物业服务方面。在此前提下,购房者该怎样选择有“靠山”的商铺呢?

  朱林建议:“首先,要看所在的商圈。商圈旺,才能确保铺子的人流量达到一定峰值。其次,看地段。若是买复合地产的商铺,地段是考虑的重点;若是买商业综合体中的商铺,所依托综合体的定位及规模很重要,比如购物广场不适合卖零部件,家居广场不能搞教育咨询。最后就是价格。只要购买的商铺单价是周边住宅项目单价的3到6倍,都是合理且能增值的;如果是租赁商铺,用10~12年的租金总额可以抵回所租商铺的销售总价,是最能回本且有价值的投资方式。”

  来源:房天下

编辑:wulingay

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