商业地产要瘦身,可减肥药不行
http://www.funxun.com房讯网2017-2-27 10:23:46
分享到:
[提要]庞大的商业地产库存,已经到了为前期大规模投资买单的时候了。由于这些库存多分布在二三线城市,即使存在经济形势好转和出租公寓市场发展等利好因素,这部分库存仍然需要长时间来消化。

  庞大的商业地产库存,已经到了为前期大规模投资买单的时候了。由于这些库存多分布在二三线城市,即使存在经济形势好转和出租公寓市场发展等利好因素,这部分库存仍然需要长时间来消化。

  2016年,是中国房地产史上最丰收年。住宅价格涨势凶猛,多地轮番上演通宵排队买房、千人抢号戏码。但有人欢喜有人忧,住宅走俏映射下商业地产形势却不尽人意。

  庞大的商业地产库存,已经到了为前期大规模投资买单的时候了。由于这些库存多分布在二三线城市,即使存在经济形势好转和出租公寓市场发展等利好因素,这部分库存仍然需要长时间来消化。

  满城尽是综合体

  我国商业地产的库存到底有多少?从数据上看,去年办公楼和商业营业用房的待售面积不降反升。在主要的两个细分领域,去年办公楼待售面积3631万平方米,同比增加10.8%,商业营业用房待售面积15838万平方米,同比增加8%。

  据中国指数研究院统计,在写字楼市场,重庆、成都各季度空置率保持在40%左右的高位,沈阳前三季度空置率超过33%。一线城市因为需求量大形势稍好,但空置率依然高企,例如去年一季度上海核心区甲级写字楼市场整体空置率达到7.2%,非核心商圈空置率达9.1%,部分甚至更高。

  购物中心扎堆开发与商业用地的集中出让相关

  以购物中心来说,目前全国的购物中心大概在4000家左右,正在开发的还有7000家左右,到2025年多有,我们将有一万多家购物中心,已经远远超出人均的商业承受面积,三四线城市尤甚。从这个意义上说,三四线城市的消费者很幸福,他们享受着远超北上广的人均商业综合体面积。

  而商业这几年放量太大,甚至还不是一个单纯的商业问题,这跟国家的宏观调控政策密切相关。比如购物中心近年来的扎堆开发,一定程度上就与商业用地的集中出让相关。

  对开发商来说,土地出让时已经规划好的商业配套比例就是道绕不过去的槛。政府认为城市化进程就是要提高商业配比,纯住宅用地越来越少,土地出让基本都要求带商业。政府从商业项目中拿到了税收,也解决了就业问题;地产商成功卖出了房子;消费者有了更好的购物环境,这么好的买卖又有何值得杞人忧天?所以,开发商也不得不做。

  在不少地方,万达商业地产的模式还存在着一大批追随者。但尴尬的是,万达模式如今已悄然远去,王健林已经公开宣布,万达商业要转型、要去地产化。而在商业地产发展过快的很多城市,区域内的商业地产项目已经远远供大于求。

  商业地产犯了尴尬癌

  不论政府还是开发商,似乎都没有想到一个问题:商业会不行么?

  很多商业地产开发商都是住宅地产商转型过来,往往信奉现金为王的逻辑。所以,国内的商业地产模式以卖为主,商业部分大都起衬托作用,在通过写字楼和步行街的销售和租金收回投入后,真正潜下心做商业的企业少之又少。

  但商业需要“养商”的过程,地产开发第一个月可能就能卖几个亿,而一个商业项目第一年的租金可能只有几千万。要做商业地产,首先要尊重商业的开发逻辑和养商周期,满足一个好故事,一个好产品,一个可实现的未来。销售型商业在开发之初就应该做到合理定位和设计规划,卖掉的商铺也需要统一管理,帮助好商户经营,将项目人气做热,租金做高,才能实现资产的增值效益。

  但让人失望的是,国内多数商业地产的运营管理和招商团队并不专业,导致项目的投资价值受到很大限制。

  商业地产供应过大,部分物业长期处于有价无市的状态。特别是古楼步行街部分,由于受电商冲击,招商工作存在较大困难,租金无法提高、出租率逐年下降。依靠传统的先开发后销售的盈利模式已经日益式微,而持有经营模式在融资成本高企、电商冲击之下已经举步维艰。

  此外,商业环境的变化也不可小觑。中国已经成为全球最大的网络零售市场,网购的总量和人群的比例都是最高的,这对商业地产的开发而言是致命的打击。实体店人气不断下降,商户赚不到钱,部分物业长期处于有价无市的状态,租金无法提高,出租率也逐年下降。电商冲击之下,先开发后销售的传统盈利模式已经举步维艰。

  “商改住”就能顺利转舵吗?

  如何消化现有商业库存,各地也在出招。其中,“商改住”被视为调节市场供需结构的救命稻草。

  去年6月,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中就提出,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”此后,各地也先后出台商改住细则,力推商业地产去库存。

  官方政策给开发商们提供了一个合法“转舵”的机会。但值得注意的是,按照政策规定,商改住后只能出租,不能销售。土地使用年限依然不变,改变的仅仅是使用属性,以及水电气价格降低为居民生活标准。

  限制条件太多,注定了这招去库存的象征意义大于实际。长期出租占用资金太多,出租费用连开发商的资金成本都不够。商业改住宅,除非是将土地使用年限同时变更为住宅的70年,且可以对外销售,才能迅速消化商业用房的库存。只能租不能出售的商改住,去库存效果不会明显。

  但从另一个角度看,“商改住”也只是治标不治本。要解决商业地产去化顽疾,政府层面显然需要提高规划的层级。商办物业,无论是办公楼、商业中心还是营业用房,必须在城市规划中做到统一平衡,弹性规划,盘活存量。

  而对于商业地产的运营者来说,这是最艰难、同时也是最好的时代。商业地产之困境,在于开发商们已经进入了一片惨烈的红海竞争。但也应该看到,红海中半是海水半是火焰,当很多开发商苦于买方市场的萎缩而招商成为极度难题时,一些优质的商业资产却在被多方资本抢食。中国的发展动力从城市化转向都市化,未来以商业地产为代表的产业地产将成为主流,只有重新回到商业最基本的逻辑,这个行业的白金时代才会真正开始。

  来源:财经第一声

编辑:wulingya

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 金隅·智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770