创新抵不过“高周转” 开发商或与长租公寓“断舍离”!
http://www.funxun.com房讯网2019-5-13 14:14:00
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[提要]5月7日万科官宣,南方区域区首张纪文卸任,转任万科梅沙教育集团CEO。在任南方区域老大多年,张纪文是典型的新业务导向派掌门人。他提出了「八爪鱼计划」,搞出了新业务在万科南方百花齐放的景象。

  5月7日万科官宣,南方区域区首张纪文卸任,转任万科梅沙教育集团CEO。在任南方区域老大多年,张纪文是典型的新业务导向派掌门人。他提出了「八爪鱼计划」,搞出了新业务在万科南方百花齐放的景象。长租、物流就是万科创新业务的代表领域。相比地产业务,张纪文应该是万科4个区首里,对新业务最钟意、也花费最多心血之人。

  从万科2018年的企业年报里,2018年万科四大区域的业绩排序是:上海区域、北方区域、南方区域、中西部区域。很多人也揣测业绩问题是否直接促成了张纪文的离任?

  创新用力过猛,业绩难以为继!

  回归到万科这些年的主力创新板块万科泊寓,各区火力全开,南方区域发力最猛的。但是好景不长,曾经火热的深圳“万村复苏”最终也被叫停,坊间认为万科做公寓抬高了城中村拿房的租金成本,最终也使得自己无法盈利。

  万科董事局主席郁亮也曽表示:长租公寓很难盈利!

  纵观长租公寓多倍定义为房企的创新板块,在被大风吹的那几年,在房企转型中被寄予了厚望。看到的都是规模化的光鲜,占据集中式榜单的前茅,看不到的都是各种赔钱。这个新创业看似简单,可谓是“赔钱集中区”。

  无独有偶今年多家地产公司对公寓的板块放慢的脚步,创新板块的也开始调整。前十销售额的公司,有的停止拿项目,有的开始转手在营项目,团队进行缩编甚至总部职能部门下到项目,也有的很明确不求规模,只开几个精品项目。也有某巨头物流公司公寓板块负责人离职,此集团也暂停了公寓业务。

  创新需要时间,更需要耐心!

  房企在房源,低成本资金获取上看上去优势明显。但在租赁新业务上,这个精细化链条很长的活房企并不具备十足竞争力,既不熟悉行业形势,也不掌握核心技术,更无骨干人才支撑,付出的只有学习成本,收获的却往往是经验教训。对于很多房企而言,新业务事关重大,影响着企业未来的战略方向和业务重点,对于有投资诉求的企业,动辄上亿的投入,其中试错的风险巨大。

  房企需要寻求新业务,目的是要实现业绩可持续增长。当房地产市场调控导致企业经营出现困难、现金流短缺,能形成支柱业务的是可以提供稳定现金流,帮助企业渡过调控周期。但房企的创新业务既要有规模效应,能够在未来成为房企发展战略的支柱之一,同时也能够提供理想预期的利润增长…..

  这也是为什么TOP30房企中就已有超过20家进入能够提供稳定房租收入的长租公寓,即便是有的规模不大、运营不强、经营不善、持续很难,但都已经走在摸索创新的道路上了。但创新需要时间培育与试错,但很多房企缺乏耐心打磨,可能一上来就面对势必要转型。

  纵观基于服务属性的行业都是慢行业,成熟期需要十年二十年或更长,持续和迭代,是建立内部创新创业孵化平台最关键的两个动作。如果企业没有耐心,缺少坚定不移的战略投入,内部创新业务很容易流于形式被边缘化。不过,领先半步是领跑,领先一步可能会领跌。在开拓创新业务路上,稳健前行同样是尤为重要的。新业务离不开商业模式。一方面是用正向的投资回报率衡量;另一方面是可以实现规模效应。

  房东东创始人全雳指出:开发商的长租创新抵不过“高周转”,靠运营盈利可能是个“伪命题”,除非大老板抱着亏5年的决心。所以不论开展什么业务都需要回归商业本质,投资回报率重要,当期现金流也很重要。资金仍是最重要的战略资源,现金流回正周期长、自持物业沉淀资金多、投资回报率不高的项目,哪怕现金流稳定,依然可能拖累企业,战略性选择进入是需要慎重的。

  租赁产业看似很美好,市场规模亿万级别,但却是“遥远的她,也比如养老地产未来的空间巨大,但市场机会还未爆发,进入的时机尤为重要,早不得、迟不得。从规模效应看,创新业务最终是能帮助企业实现转型,成为为公司创造利润的支柱性的核心业务,而非仅仅是不惜成本“攻城掠地”,良性的规模化与可复制性才是商业模式成立的关键之一。

  可能从目前房企实际运作情况去“地产”化还为时过早,创新板块需要更多长线的战略投入,和企业优势资源投入,并给予一定可控的试错的成本,在此基础上做深、做精、做透,摸索出可复制的商业模式。

  来 源: 房东东

     编 辑:liuy

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