做长租公寓要想挣大钱,就得抓住这2亿多人!
http://www.funxun.com房讯网2019-4-15 9:41:34
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[提要]年度选团大秀《创造营2019》开营了,想必Pony马今年又有了备选的年会表演曲目了。舔屏小鲜肉的迷人Wink时,明源君的小眼睛也被学员们的宿舍吸引到了,不得不说,相比101女团宿舍的精致漂亮,男团简直粗犷了,直接大通铺,在这里,你将收获大型混音现场体验,享受360度立体呼噜声。不过有梦想的人,一张床足矣!

  年度选团大秀《创造营2019》开营了,想必Pony马今年又有了备选的年会表演曲目了。舔屏小鲜肉的迷人Wink时,明源君的小眼睛也被学员们的宿舍吸引到了,不得不说,相比101女团宿舍的精致漂亮,男团简直粗犷了,直接大通铺,在这里,你将收获大型混音现场体验,享受360度立体呼噜声。不过有梦想的人,一张床足矣!

  创造营2019学员宿舍

  市场上就有这样一批专注为梦想而做服务后盾的企业,专注蓝领公寓打造,为在城市奋斗的“小蚂蚁们“提供一张床。且据一份租赁报告可知,2018年中国蓝领总人数2.88亿,他们对于中低价位的住房租赁有着巨大需求。现实来看,白领市场搏杀激烈,立足蓝领市场的企业倒过得还不错。

  最近明源君联系一个蓝领公寓的经营者,她说自己很忙,整天在面试,面得人都是从白领公寓中跳过来的。而且她还表示最近公司正在接洽一些白领公寓物业,打算拿房后改成蓝领公寓。

  难道是白领公寓不行了,蓝领公寓更挣钱,明源君认为并不尽然,白领公寓经历了去年的风风雨雨,行业整合淘汰,人员调动也正常,但是往蓝领跳,不得不说蓝领公寓具有远大前途,而且从现实来看,蓝领单是坪效这一点就远胜白领公寓。

  具体蓝领产品怎么做了,明源君将为大家介绍一些做得好的员工宿舍产品。

  01

  项目选择上

  做好产品定位

  选择企业集聚程度高的区域

  蓝领公寓首先是一个to B的生意,企业觉得你家做得好,符合自己的财务预算,分分钟埋单,但做评价的是租客,所以做蓝领公寓得让企业和员工都满意。

  一、找好产品卡位

  蓝领公寓是面向企业提供服务的,但得区分具体企业性质,是科技公司、教育机构还是连锁餐饮,同是蓝领,有的是技术蓝领,有的只是普通蓝领,工资待遇各方面不一样,对居住环境的要求也显然有些区别。

  比如在明源君的走访中,有一家蓝领公寓定位中端,服务于科技公司、教育培训机构、航空公司等,所以公寓整体空间大,4人间、6人间均为50多㎡,人均10多㎡。另一家公寓定位于中低端,服务于连锁餐饮、外卖、快递、保洁公司等,房间面积小很多,4人间20㎡,6人间30㎡,8人间35㎡,人均5㎡左右。

  项目定位不一样,房间面积有着很大的差异,如果定位中高端的宿舍空间太小,企业花了钱,员工住着不高兴,还影响其工作表现,得不偿失。

  二、关注企业聚集程度,交通便利性

  做好项目定位之后就是确定物业,无论蓝领公寓还是白领公寓运营商在拿物业时会做项目测算,包括财务、销售、物业成本、运营成本等各方面的考量。但蓝领公寓因其服务对象的原因,一会偏重考量周边的企业集聚程度,二会考虑周边交通情况。

  周边企业集聚程度高,潜在客群量就可观。一般来讲,蓝领租客平时工作时间较长,多从事体力劳动,下班时都很累了,不想走太远的路,近的公寓自然更受青睐。

  比如明源君看到一家蓝领公寓,产品设计的很漂亮,服务对象是科技公司、教育机构人员,但是周边2公里之内却很少看到科技公司或者教育机构,工厂也就四五家。那交通便捷也可以吧,但是公寓距离最近的地铁站需要步行15-20分钟。

  从其晾晒区的衣服来看,明显感觉这家公寓出租率很不理想,两栋楼中有一栋楼几乎看不到什么衣物。

  三、酒店物业更符合消防需求

  现在其实做蓝领公寓的人并不多,主要是因为目前做蓝领政策不太明朗,很多人都在观望,不敢贸然行动,除非你有很好的资源。

  那在这种情况下,很多蓝领公寓运营商会选择老旧或者被淘汰的酒店物业,毕竟这种物业的消防更能符合政策要求,拿这类物业能在政策暧昧去降低经营风险。

  02

  产品打造

  基本生活需求和精神生活需求都不可辜负

  明源君曾体验过一个四星酒店的员工宿舍,用老破小来形容毫不过分,只能满足基本的居住需求,社交、娱乐想都不要想,事实是那个酒店人员流动很大,很多保洁或者客户服务员都干不过三个月,不得不说跟居住环境有一定关系,而现在的蓝领公寓做出了一些改变。

  一、房间设置:主打4、6人间

  房间设置上呈现2个特征:

  以4人间、6人间为主,2人间、8人间相对少,人均居住面积在5-10m2之间,床分为两种上床下桌、上下铺,从明源君的了解来看,上下铺的居住体验更佳。

  所以使用频率最高的床、卫浴间和衣柜基本是必选项,部分会有简易书桌。在房间的配套方面,热水器、空调基本都配备,不过高端项屋内会设有独立的洗衣机和晾晒区,中低端产品统一是公共洗衣机和晾晒区。

  二、选择铁架床更具实用性

  明源君走访中看到,有的公寓内的床会采用木块或者木料复合板,虽然整体看起来显得比较有质感比较酷,但是木头过于厚重,视角上比较占空间。本来员工宿舍人就多,床位看起来又像个大盒子,更显得室内空间沉闷和拥堵。

  而且木质易于腐坏,不安全。最让不放心的是使用木料都会采用粘合剂,存在甲醛污染隐患。

  相反有的公寓采用铁架子床,使用铁架,从安全上来说,更为稳固结实;其次还具有穿透力,让室内空间显得更大,不会让人产生压迫感。

  三、浅色调放大室内空间

  因为蓝领房间在20-30平之间,会住4人、6人、8人,人均面积是有限的,所以为了让室内空间看起来更大,不至于压抑,可利用色彩进行调和。

  在色彩学上,浅色调有放大的效果,会产生治愈,舒压的效果。或许这也是为什么很多人去逛MUJI家居区的时候,会感觉很放松。

  而且大量的公寓用出租率证明,MUJI风、简约日式风、现代工业风、北欧简约等简明风格比较受年轻人青睐。房间的墙面大多采用浅色或亮色,不仅迎合了年轻人的喜好,也降低小空间的压抑感。

  此外除了使用浅色系,小空间不妨多采用轻浅色彩搭配垂直线条有纵向拉伸效果,放大空间感。

  四、人性化床帘挂环

  集体宿舍一个很大的问题就是每个人的作息不太一样,有的时候你可能想早点睡,但是其他人想开着灯再玩一会,所以有个床帘很重要。有的宿舍会在设计产品时就配上相应床帘,但是有的公寓会在屋檐设置小挂环,供租住者自我安排,充分尊重其选择。

  五、多样化室内收纳

  室内人多,空间又有限,如何做好收纳是一个很关键的问题。

  安歆公寓就特别注意这一方面的问题,首先会在下铺床底设置上下两人份储物空间,床底空间分为两半,一半空间做成两个抽屉,可以放置日常衣物,另一半做成两个夹层,用于放置日常不常穿的鞋。

  其次在床的内侧设置一个小的置物架,便于放些手机,充电器等日常小零件。

  有的公寓利用床壁内侧整面做收纳,其实这种明源君不是很推荐,因为有时候会想靠在墙上玩会手机,或者女生想要压腿不是很方便。

  最后在屋内贴墙设置一个柜子,柜体分为三层,内层都等额分为若干份,用于放置洗漱用品、衣物之类。

  六、空间的私密性

  并不是每个人都喜社交爱交友,所以有的宿舍会考虑到私密性问题,且在小户型中实现这个。

  领寓有一款类宿舍产品,只有7㎡,同时包含了居住、收纳、娱乐功能,而且是两人份的。具体做法通过房屋中间的巨大柜体将空间分割成两个独立区域,而且柜体互相嵌合,成为上下两张床和背靠背的两个大衣柜。两者相互独立,保证了两个空间的私密性。窗户旁边还有一个飘窗,配合小桌板,可工作可打游戏可撸剧刷综艺。这样的户型房间价位在1500元/月上下,两个人一起租住的话还是很不错的。

  七、公区打造

  讲白领公寓的时候,经常提到打造公区提升居住体验,同样蓝领公寓中也需要公区,只是公区的设置要求没有那么高,毕竟最大化的得房率和得床率是目标追求。

  就蓝领的公区来看,会分为生活类和休闲类:

  首先快递柜是必备的,毕竟这个时代你不淘宝拼多多简直让人怀疑是不是穿越了。

  其次有的公寓宿舍没有晾晒区和洗衣区,所以公区这个是必备的。一些白领公寓会在房间内设立简易操作台,租户可以做一些蒸煮的餐食。但是据明源君的了解,这些员工宿舍居住的人群,他们的工作几乎是包餐的,即便不包餐,很少有人自己做饭,所以员工宿舍公区就不会设置公共厨房。只在前台设置微波炉,平时有需要的可以帮助其解决。

  此外可配备书吧。一位在上海(楼盘)管理多家门店的从业者告诉明源君,据她多年的观察发现,书吧的使用率非常高。一些住户可能需要在这里组队吃个鸡,或者等人的时候可以坐在这看看书。本来之前只是在个别门店设立,现在每开业一家门店都会设立书吧。

  书吧这类休闲区一般会利用前台侧边空间,或者比较鸡肋的拐角之类的打造成休闲公区。

  一些公寓也会在楼梯口设置一些文化墙,增加居住的友好氛围。

  八、注重节能环保

  因为员工宿舍是人员密集型居住区,所以能耗是比较大的,所有有些公寓走廊位置的灯会设成感应式,人在时开,走时关,节约能耗。比如魔方公寓9号楼走廊就采用感应式灯。

  03

  安全需求

  让租户放心消防、财产安全

  的确现在做蓝领政策有不明朗之处,所以现在很多蓝领公寓运营商拿着酒店标准来要求自己。从消防安全、财务安全多个方面打好安全牌,以在政策暧昧区降低经营风险,避免这类问题带来经营损失。

  一、消防安全

  做员工宿舍很大的隐患便是消防安全,头部的安歆公寓从“物防“、”人防“、”技防“三个方面做足了准备。

  “物防“就是在公寓内部做足准备,按照酒店标准进行装修,每间房配备应急照明灯、灭火器、烟感喷淋三件套。其次公寓内分强弱电,房间内使用弱电,不能使用大功率电器,在走廊准备饮水机和吹风机。

  “人防“公寓开业之初,向职能部门(公安、消防、卫生、治安等)报备并获取相关证件照和备案,核准后开业。

  “技防“,安歆公寓在招聘店长和管家时,需入职30分钟内学会使用灭火器,并每周安排考试。且会和企业HR联系,定期组织租户举办消防知识课堂,进行消防演练。

  安歆门店定期和在住用户举办消防知识小课堂,专人教授设备设施使用及突发情况应急方法,确保在极端情况下住户的人身安全得到保证。

  还有的宿舍为了让消防标志更能引人注目,让其具有场景化,既能美化墙面,也能引起注意。

  二、财务安全

  一些员工宿舍会采用密码锁,取代锁头,如果有的员工想要在柜子里放些贵重物品,这样更具保险性。

  小结

  蓝领生意虽没有很高不大,但实实在在的出租率和盈利情况足于证明这是个可以做的生意。众多长租公寓从业者一窝蜂的挤进白领,殊不知中端的钱最难挣,高端和低端才是掘金富矿。

   来 源: 和讯房产   

    编 辑:liuy

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