2019年广州优质写字楼“成绩单”出炉！

　　空置率再创新低，仅约5.4%，是国内四大一线城市中空置率最低的城市，北、上、深三城的数据均在10%以上。

　　广州新中轴线之上，天河CBD汇聚高质量商务楼宇以及世界一流的文化设施，聚集了一大批世界知名企业，商业氛围浓厚。

　　分析认为，广州优质写字楼市场的年度成绩，受益于城市高质量发展、营商环境改革不断深度等多重因素叠加效力。

　　空置率创历史新低，优质写字楼含金量高

　　国际商业地产服务和投资机构世邦魏理仕的统计显示，2019年广州优质写字楼新项目理想的预租表现带动全市吸纳，年末空置率为5.4%，同比下降0.3个百分点，继2018年后，再一次创下自2000年以来的新低记录，特别是在琶洲商圈，空置率从2018年年底19.6%降至6.9%。

　　国际房地产服务商戴德梁行《2019年广州房地产市场回顾与展望》的统计数据显示，在租赁成交上，2019年珠江新城及琶洲分别以42.5%及40.2%的面积占比，名列前茅。TMT行业、以及以律师事务所为首的专业服务业租赁表现活跃，主导了甲级写字楼的租赁成交。值得关注的是，金融业租赁占比较2018年提高10.9个百分点，保险公司及证券公司动作频频。

　　戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲认为，凭借高度集中的经济资源、优越的地理位置及成熟的商务配套，广州珠江新城商圈最受金融企业青睐。2016年至2019年前三季度，新租和搬迁至珠江新城商圈的金融企业成交面积占比逾七成。

　　天河CBD汇聚了142家世界500强企业设立的201家项目机构、13家跨国公司总部、20家境内500强企业以及广州市认定的470家总部企业中的109家，总部效应和财税贡献在全市首屈一指。据统计，2018年天河CBD建成区每平方公里GDP高达265亿元。截至2018年，天河CBD年税收超亿元的大厦有62栋，占比超过该区域甲级写字楼的一半。

　　2019年6月，国内规模最大、区域影响力最强的金融交易博览会——第八届中国（广州）国际金融交易·博览会在广州举行。

　　近年崛起的新兴商圈琶洲，以11%的租赁成交占比位居第二。与珠江新城不同的是，金融企业在琶洲的成交面积普遍较大，2016年至2019年前三季度单宗成交的平均租赁面积逾2000平方米，是珠江新城的1.5倍。

　　宏观上看，2019年市场整体供需平衡，2019年广州共三个新增甲级写字楼项目入市，分别为位于琶洲的广州报业文化中心、位于国际金融城的金融城绿地中心和位于珠江新城的天德广场，共计新增写字楼面积约25万平方米。截至2019年末，全市甲级写字楼总存量同比上升5%至524万平方米。

　　分析：广州2019年GDP增速喜人，消费能力强

　　广州写字楼市场表现为何如此亮眼？有分析指出，广州去年甲级写字楼空置率较低与宏观环境有关。2019年，广州经济形势良好，前三季度广州GDP增速为6.9%，跑赢其他三个一线城市，同时前三季度社会消费品零售总额高达7347亿元，增速8.2%。高端专业服务业加快发展，活跃了写字楼市场，全年需求持续旺盛。

　　在粤港澳大湾区发展框架下，广州向着全球重要交通枢纽迈进，规划并投入建设多个关键交通枢纽，大幅拉开城市发展格局。未来随着包括广州南站、白云站、广州北站及南沙等多个枢纽的成熟与崛起，将为片区协同发展提供强劲动力。而在带动区域升值、优化产业结构、加速人口导入及完善城市功能上大有可为的TOD，或将成为下一个“掘金”热。

　　全国大宗物业投资市场（单宗成交金额1亿元以上）中，2019年录得广州商业地产市场共16宗大宗交易，成交总额为111亿元。在成交的物业类型中，写字楼以成交金额占比逾7成，卫冕投资者最喜爱的物业。新兴区域被看好，黄埔区去年迎来大爆发，共录得八宗成交，交易总额占全市的57%。产业实力雄厚的黄埔作为全市经济体量第二大的行政区，对产业载体的需求保持旺盛，写字楼及工业物业都是投资者关注的重点。如紧靠未来发展核心国际金融城的鱼珠港，2019年共录得四栋写字楼易手，成交金额共39亿元。

　　对于金融行业来说，广州作为一线城市及大湾区核心城市之一，金融业发展水平较成熟，并拥有良好的营商环境，成为众多外资金融机构进入中国市场的选择。当下，广州已吸引130多个国家和地区的投资者前来投资兴业，301家世界500强企业在广州投资发展。

　　从2018年10月被称作广州营商环境改革1.0版的《广州市营商环境综合改革试点实施方案》印发，提出8个方面43项改革措施；到2019年4月被称作广州营商环境2.0版的《广州进一步优化营商环境的若干措施》出台，再到《广州市推动现代化国际化营商环境出新出彩行动方案》，广州在不到1年的时间，大动作连连，为不断推动营商环境综合改革注入新动能。2019年12月，中国社科院发布《中国营商环境与民营企业家评价调查报告》，广州营商环境综合评分在全国排名第一。

　　营商环境改革扎实推进，对激发市场活力发挥了积极作用，也同时带动了优质写字楼的需求。

　　展望：新供应入市释放需求，总体租金将保持平稳

　　2019年12月1日，广州实施《商务楼宇等级评定规范》，超甲级、甲级商务写字楼评定工作开展在即，将促进商务楼宇规范化、品质化、高端化，发挥商务写字楼作为招商载体的重要作用，推动广州市楼宇经济的发展。

　　2020年1月，广州制定《广州市对标国际先进水平 全面优化营商环境的若干措施》，启动营商环境3.0改革，构建适宜开放和创新的国际一流营商环境，打造全球企业投资首选地和最佳发展地。

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　　在规划及政策利好下，第一太平戴维斯认为，广州将继续是投资者布局湾区的主要关注城市之一。预计2020年，广州写字楼投资市场仍将保持活跃。

　　莱坊董事及上海&北京研究及咨询部主管杨悦晨在谈及2020甲级写字楼表现时表示：“预计2020年市场租赁需求将集中在少数传统热点行业和受政策和财政支持的新兴产业，例如高端金融、先进制造业以及前沿科技的人工智能、新能源开发等。”

　　世邦魏理仕华南顾问及交易服务办公楼部主管程志文表示：“展望2020年，预计将有接近90万平方米的新供应入市，供应分布在琶洲、金融城等新兴区域。新增的办公面积有利于释放蛰伏的升级、扩张需求，促进吸纳，支撑总体租金保持平稳，供应稀缺、进驻率高位的核心商务区租金或有回暖。”

　　戴德梁行预测，未来5年广州甲级写字楼新增供应共318.9万平方米，将集中在琶洲及国际金融城商圈，两者占比分别高达62%及23%。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲表示，长期看来，利好政策不断，写字楼租需求稳中有升，租户结构在行业调整洗牌后，更趋健康，现代服务业、新兴产业将成为优质写字楼背后的强大支撑力。

　　来源：广州日报

编辑：wangdc