持有型写字楼进入重运营时代【中航中心】
http://www.funxun.com房讯网2019-9-3 9:18:00
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[提要]2018年四季度开始,深圳写字楼空置率骤升与降租的话题持续升温,市场一片愁云惨雾;据戴德梁行统计数据显示,2019年一季度,深圳甲级写字楼存量512.78万㎡,新增供应约13.95万㎡,空置率达到17.2%,净吸纳量4.12万㎡。

  2018年四季度开始,深圳写字楼空置率骤升与降租的话题持续升温,市场一片愁云惨雾;据戴德梁行统计数据显示,2019年一季度,深圳甲级写字楼存量512.78万㎡,新增供应约13.95万㎡,空置率达到17.2%,净吸纳量4.12万㎡。

  写字楼市场貌似进入困境,如何突围求生,并持续为业主运作享有稳健溢价收入、有价值的资产,一直是每一个写字楼运营团队的核心问题。写字楼进入重运营时代,良好运营写字楼,这是市场的刚性需求,更是行业观念的变革。

 

  运营赋能,资产管理贯穿全程

  资本运作进入写字楼市场已经多年,国际国内、各类论坛、无数专家、结构复杂的REITs、高大上的资本和概念如雷贯耳之余,可能很多人忽略了,每个项目的运作、利润,乃至新资本接手后所期待的收入提升和持续增值,均是由写字楼资管职能制定运营策略,并由项目前线实操团队执行并落地实现的。资管团队的运营管理政策和执行能力直接决定了项目运营收入、价值和市场口碑;而写字楼资产管理运营的工作范畴是什么?竟然还有很多人分不清资产运营与物业管理的区别。

  深圳【中航中心】由中航善达(原“中航地产”)旗下“中航九方资产管理写字楼中心”操盘资产运营,作为一支专业、高效、务实、创新的资产经营管理团队,其始终将资产管理的理念、方法贯穿于前期定位、设计、施工、租赁、运营物管及推广的过程之中。

  写字楼的平面布局是否全盘由设计单位从建筑角度设计;设备设施的选型如何兼顾今后物业管理和客户的需求;租金、管理费的测算、财务预算和管理;如何管控及对接各合作单位;如何吸引优质企业进驻;如何提升租户的满意度和维护客户关系;如何实现稳健经营和收入;如何把握出租率/租金/客户品质的平衡;如何控制经营成本;如何持续提升项目品质、保持并增加项目价值;如何让物业管理的高标准附加值充分体现及落实;如何把握写字楼推广的高逼格调性;写字楼的美陈如何呈现;如何管理、激励经营及外包团队……

  对于以上种种问题,这支由专业咨询顾问高管、中外企发展商和管理公司的资深从业精英等多名深耕写字楼租赁、营运、物管、推广人士组成的专业团队,深藏功与名,隐身于开发、物管团队后,根据【中航中心】的发展规划、特色定位、经营目标和要求,提供不同阶段、专业优质的资产运营服务,以前瞻性的运营思维,一步步将【中航中心】打造成为今日的行业标杆项目。

 

  全流程运营,标杆项目效益、口碑双赢

  作为中航国际长期持有型的总部大楼,同时也是前中航地产建造的甲级写字楼旗舰产品,“中航九方资产管理写字楼中心”操盘多个一二线国内大城市以及海外写字楼项目;其中深圳【中航中心】更是倾力雕琢,以市场化经营模式“长期稳定的经营效益+良好的市场口碑”为经营目的,高标准打造,从租赁经营、形象、运营管理、员工激励、关系建设、活动、推广宣传、设备设施、工程提升改造等各方面督导协作,打造【中航中心】高端又极具亲和力的商务形象。

 

  一、租赁经营——

  作为一个长期持有型的写字楼,与销售型项目不同,租赁项目时刻游走在租户进驻/退租的喜忧两重天;无论项目拥有多么标志性的社会形象、极受推崇的服务品质,投资人最关注的首要是长期的收益、利润。

  在【中航中心】启动之初,资产运营团队既以“稳健”作为租赁经营的宗旨,不追求短期利益的迅速去化,从前期定位、市场分析、引资、渠道拓展、目标客户锁定、行业类别筛选、分阶段租赁政策的制定和实施至逐步实现、合同管理、风险管控、增值服务、经营创新、关注客户经营状态、灵活调整等全链条的全周期租赁运作,引进众多世界500强及多家外资专业公司、金融企业,历时数年打造出优质品牌客户组合。

  项目入伙至今连续多年保持95+%出租率及100%租金缴交率,超额实现收益经营目标,取得出租率/租金/客户品质的良性平衡,树立优秀的区域标杆项目形象,赢得极佳市场口碑;同时通过灵活调整,联合法务、财务口,强化租赁管理,把控租赁经营风险,年年超越业主经营目标,成为了实实在在的“长期金库”。

  

  二、以资产运营的高度统筹物业管理——

  【中航中心】运营团队对接、考核和督导物业公司,以打造人性化甲级办公空间为目标,入伙前确定物业管理委托模式与物业公司的选择,物业管理费的测算与物业架构确认;运营期,以资产营运管理的思维和模式对物业服务进行统筹管理,通过制定服务标准、监督开展服务标准考核及提升等多种专业管理手段督导物业工作,确保物业管理持续保持高端、高效的服务水平。

  遭遇市场困境时,反省项目的运营策略,从持续提升服务水平,而不是以价格跳水进行突围,提升自身的综合实力赢得客户,提供增值服务、不断提升资产价值和市场美誉,以此来吸引和留住客户,是【中航中心】运营管理的核心。

  

  

 

 

  三、精细化工程运营管理——

  运营板块工程管理,与物业工程分工不同,工程运营管理在设计阶段即已介入,从后期客户使用与运营需求角度进行前瞻性研判:设计方案优化建议、设备选型确定、施工质量监督、营销中心工程管理、安全消防和质量把控、使用期的设备设施实时提升改造、零星工程的执行等等,把控资产安全的全链条管控,为业主资产保值增值,也可保障进驻客户享有安全先进的设备设施服务。

  与时俱进,学习、吸收新概念新技术,【中航中心】工程运营每年对项目设施设备提出升级改造建议、验证并进行实施,提升设备智能化水平、客户使用舒适度及消除安全管理隐患,提高管理效率、减少营运成本。

 

  四、提升客户归属感——

  推广策划需忠实于业主持有/销售的主题,从前期市场调查、定位、推广主题策略,市场推广工具设计、广告设计创作、媒体投放、公关活动策划等,利用推广工具宣传、组织活动和把控形象,为租赁争夺市场,并在后期推广运营工作中支持写字楼的物业服务需求。

  【中航中心】资产运营团队重视大厦的形象打造、客户关系维护工作,不满足于仅仅提供客户基本的良好办公空间,创新推广手段和方式,围绕健康、运动、健身、音乐、文化、艺术、节日等主题多角度出发,每年策划构思一系列有意义、有品质活动,打造出有温度、有归属感的大厦形象,使客户感受到来自于项目的人文关怀、提升归属感,从而能够更好地享受工作环境。

  推广板块同时负责项目美陈,把控写字楼调性、提升形象,辅助【中航中心】绿色清雅的形象打造、氛围营造,创建推动写字楼品牌化管理,从而达成良性长期的稳健经营目的。

 

  应对变局,是变革也是机会!

  经济形势的变化和新型空间的供应为传统写字楼市场带来转变,新兴产业、P2P、各类包租客/二房东的迅速蔓延、退潮仅在眨眼之间。作为资产运营者,在行业残酷的竞争中需要反思,如何打造长期稳定的“金库”、在唯出租率至上的风浪中把握阵脚、是否能够承受迅速去化的喜悦后必然面对的极度不稳定未来、将自身的荣损与他人捆绑的利弊、提高抗风险能力、权衡自身团队的短期效益与业主的长期利益、应对永远不会满足的业主和永远不会满意的客户……应对变局,是变革也是机会,始终不变的是努力为业主创造高于市场平均值的收益。

  【中航中心】资产运营团队始终认为,一个持有型写字楼的成功,核心取决于租赁经营运作及运营管理品质,这两点决定了写字楼项目是否可超越市场平均收益,最终为持有人带来满意的回报。资产管理的目标是实现“三要”,即要实现高收益、保值增值,要不断地满足客户的市场需求,要追求企业、项目形象社会效益的最大化。

  在“中航九方资产管理写字楼中心”的专业资产运营管理下,通过不断调整客户组合、提升物业服务品质,【中航中心】收获了可持续增长的经营效益和良好的业内口碑,吸引了众多世界500强及多家外资专业公司、金融企业进驻,令【中航中心】成为深圳甲级写字楼的标杆项目,也成为一个具有国际能量的经济磁场。

 

  在房地产白银渐进青铜时代,一线城市的持有型写字楼以其稳定的现金收益越来越受到投资者青睐,资产运营的角色越来越受到关注和重视;写字楼资产运营者身处这样一个大时代何其幸运,进取与保守始终存在搏弈,前行的道路从来都不容易;无论未来如何,请始终坚持专业本心、稳步向前!

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