太原写字楼市场空置率明显 未来依托城市发展
http://www.funxun.com房讯网2019-9-19 8:29:31
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[提要]省城太原交付不足三年的写字楼空置率明显,而在售的写字楼销售状态也不尽如人意,客户基本靠省内实力国企团购,散户投资者更倾向于投资公寓或住宅。

  受限购限贷影响,今年1至8月,省城商品住宅成交量缩水超过三成。在写字楼售楼员口中,似乎不受限购限贷政策约束的写字楼迎来销售春天,投资前景可观。但在长达半个月的调查采访过程中,记者却发现,省城交付不足三年的写字楼空置率明显,而在售的写字楼销售状态也不尽如人意,客户基本靠省内实力国企团购,散户投资者更倾向于投资公寓或住宅。写字楼的开发及投资前景仍然要依托于城市经济的活跃度。

  市场:优质产品稀缺

  近几年,省城写字楼办公用地的比率迅速提升,尤其在扮靓城市面貌、提升城市功能上,写字楼更具城市集约经济属性。在南中环、太原南站、综改区、龙城大街、长风商务区、迎泽西大街等城市新兴发展区周边,综合体项目及超高建筑如雨后春笋般林立,外立面漂亮宏大的写字楼成了这些区域的标配。

  “新写字楼数量不少,但性价比高、能形成写字楼集约规模经济的项目却不多。”在采访过程中,多位高档写字楼的销售经理不约而同都讲起类似的故事:曾经有世界500强企业计划将区域总部设在太原,却苦于找不到与品牌相匹配的写字楼办公,由此判定太原经济发展尚有空间,将总部基地换到其它类二线城市。

  按照他们所说,省城太原极度缺乏品质高的写字楼,至今未形成真正的城市CBD。通常而言,写字楼应该建在城市核心繁华地段,而且建筑规模大、办公人口集中,建筑及周边配套齐全、功能现代先进。而山西晚报记者走访省城楼市发现,近几年交付、在建、待建的写字楼规模参差不齐,项目所处地段尚不具备集约中高端人口的能力,商业和生活配套更是需要加以时日培养和吸纳。

  在晋阳街、南中环汾东区域,空置率超过4成的项目不在少数,有些项目通过业务置换、折抵,甚至免物业来吸引企业入驻。数据显示,2014年省城写字楼供应进入史上顶峰,全年新增供应面积达到42万平方米,随后每年以20万平方米的新增供应面市。眼下,5年前销售的写字楼项目陆续进入交房期,空置率却让承担高额养房成本的房企或业主无可奈何。

  对于写字楼来说,后期维护与服务是物业增值的关键。在北上广深等一线城市,房企开发写字楼的目标是为了持有物业长期运营,通过对城市资源整合、优化,达到物业增值,由此取得城市资源价值叠加的长期租金回报。

  而省城相当一部分写字楼的出现,是房企为了消化土地容积率,或者为了综合体项目产品搭配而设计。在无法解决土地规划硬性指标,并要快速回笼资金,房企只能减少写字楼长远运营的投入,将写字楼当作住宅一样去销售。

  “越是经济发达的城市,综合体项目通常先进行写字楼开发、商业项目运营,在写字楼、商场、酒店进入造血式良性运营之后,区域的城市价值被抬高,住宅和少量社区商铺的销售水到渠成,而且销售溢价率非常高。”业内人士刘先生称,省城多数综合体项目的营销方式却是先销售住宅,等住宅开发进入尾声再销售写字楼。

  这样一种偏销售的运作方式,注定写字楼品质的含金量成色不足,于是车位不足、硬件不优、物管普通的写字楼在省城大量出现。性价比不高的写字楼,又会面临承租难、投资风险大的局面,带来写字楼市场供应增多和价格走高的假性繁荣。写字楼的假性繁荣对提升城市品质及完善城市服务功能也无明显带动作用。

  销售:成交量现暴跌

  一组数据,可以证实业内人士的观点。朗润智业提供的数据显示,2019年上半年,省城房地产市场成交仍以住宅为主,可商可住的公寓成交份额相对稳定;相比较而言,写字楼市场表现较弱,价格上涨幅度有限。

  2019年上半年,省城写字楼市场成交均价12303元/㎡,同比上涨4%;商品住宅销售均价为12993元/㎡,同比上涨9%。从2014年至今年上半年,省城写字楼的成交均价维持在12000元/平方米左右,2014年的成交均价达到14004元/平方米,在此之后价格走势出现U形波动,今年上半年成交价有所回升,提到12303元/平方米。

  成交价格缺乏上涨动力的同时,省城写字楼的供应成交也极为乏力。2019年上半年,供应仅为0.32万平方米,同比下降98%;成交4.02万平方米,同比下降77%。7月,成交为0.62万平方米,8月成交为0.51万平方米;而住宅7月成交31.27万平方米,8月成交88.64万平方米,住宅和写字楼的成交量差别悬殊。

  业内人士称,省城写字楼产品同质化现象严重。大多数开发商都只考虑到投资客,而忽略了写字楼产品最终使用者的真正需求。在售写字楼项目中,万达中心凭借其品牌实力、优越地理位置、配套齐全等优势,成交面积及成交金额一直遥遥领先。整体市场主要以去库存为主,以价换量也未能实现销售业绩上的明显突破。

  从写字楼销售排行榜上不难看出,人口密集、商业发达、办公集中等城市特征明显的万达中心、华润大厦、当代广场等品牌房企开发的高端写字楼,更具销售竞争力。

  未来:依托城市发展

  “写字楼的投资前景,依托于城市的经济活力和高端人才的密集度。”业内人士李峰认为,太原楼市中的综合体先开发销售住宅,再运营商场,最后销售写字楼,也是迫于城市的特殊性。因为写字楼必须处于人口密集的繁华地段,有发达的商业及就业人口做基数,并成为产品的使用者。但是近几年太原快速成长的城市新区,尚未集约大量城市居住人口,所以一个综合体项目先要通过住宅和商业把人口聚集起来,再考虑写字楼的出租出售及运营。

  写字楼除了办公功能外,对企业形象的塑造也有着重要作用。通常而言,品牌强势的跨国公司、金融机构对办公环境有明确要求,而太原缺乏区域级的大型企业、公司总部,更别提世界500强企业中国总部。写字楼主要售卖或出租给一些中小型企业办公使用,并作为公司决策中心以及对外交往的重要场所。

  走遍全城写字楼不难发现,太原地标级的顶级写字楼多数都由山西国字号能源企业、金融企业山西分公司(分行)等大客户整层承租或购买,民营经济及第三产业类的企业,多数不具备置办高档写字楼的实力,投资散户更是难以支撑起市场。

  对于小微企业来说,可替换写字楼的物业非常多,承租和购买价格、使用成本低的住宅和公寓,都是小微企业的办公选择。根据企查查提供的数据显示,太原乃至山西全省目前的注册企业中,超过8成的企业办公人数不足30人,而这样的小微企业对高端写字楼的需求非常有限。由此也能推算出,一个规模达2万平米的写字楼平均去化周期长达3至5年。高档写字楼的使用成本高,这也是小微企业不愿投资或使用高档写字楼的原因。“在这样的城市发展状态下,写字楼的开发得避免未来销售难、承租难、运营难的情况,房企也不会因为少量市场需求,投入巨资去建设及运营高档写字楼。而普通写字楼的替代品又丰富多样,这就是太原写字楼市场多年叫好不叫座的原因。”房地产数据调研吴先生称。

  记者采访的多位业内人士均表示,写字楼的繁荣程度与城市经济活力、人口吸附力有着必然联系。纵观国内外,第三产业发达的城市,写字楼需求更加强劲。

  朗润智业整理总结的一份《山西省内人口流动性特征分析》显示,山西全省的人口流行特征偏迁出型,京津冀、中原、关中平原等城市群对大同、朔州、阳泉、晋中、晋城、运城、临汾等地的人口吸附力高于省会太原。而作为全省11市外来人口吸附力最强城市的太原,外来人口主要来自省内的吕梁和忻州。

  太原急需产业升级,才能吸引实力企业的进驻、创造大量的就业机会,用丰厚报酬虹吸人口,由此带动写字楼需求量到质的升级。写字楼的投资前景最终要归结于城市产业转型升级,以及由此带来的人口规模扩张及素质提升。

    来源:山西晚报

编辑:wangdc

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