城镇化迎来旅游地产新机遇
http://www.funxun.com房讯网2014-8-21 9:23:56
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[提要]目前,中国房地产行业进入了一个深度调整的时期,住宅产业化发展已经被开发企业提上日程,进入实质落地阶段,旅游地产便是其中深受开发企业青睐的一种形式。

  目前,中国房地产行业进入了一个深度调整的时期,住宅产业化发展已经被开发企业提上日程,进入实质落地阶段,旅游地产便是其中深受开发企业青睐的一种形式。3月16日,国家公布了新型城镇化规划(2014-2020年),这一规划对于旅游地产来说,意味着新的发展机会。

   旅游地产发展如火如荼

  “如今的北方气候并不适合养生居住,所以希望到南方其他城市购买旅游地产的住宅,以满足家人的养老需求。”省会张女士说道。而今,持有相同观念的购房者越来越多,寻找度假休闲为一体的生活方式,成为他们的目标。

  事实上,早在几年前,就有开发企业瞄准旅游地产项目,开发住宅产品以适应需求。旅游地产产品中,以地域性为主的城市旅游地产,比如滨海旅游地产是起步较早、开发企业涉及较多的旅游地产开发模式。同时,以古镇、自然景观、特定文化为依托的旅游地产,也在不断兴起。但是,由于一些开发企业过分追求经济效益引起盲目过度开发以及配套资源不足,造成空城、鬼城项目屡见不鲜,诸多旅游资源遭到浪费。而随着产业地产的兴起,旅游地产的发展也在不断成熟的道路上进步。

  3月16日,国家公布了新型城镇化规划(2014-2020年),业内人士认为,这一规划的出台,对旅游地产的健康持续发展带来利好。“在"新型城镇化"的过程中,伴随着城镇化深度加深,将有效刺激和引导农村居民旅游消费习惯以及消费模式向城镇居民的过渡和转型,这对于中国旅游业起到自上而下的积极催化效应,旅游行业将大幅受益,反过来,这将促使具有自然资源、人文资源的城镇和地区的旅游地产再度成为市场关注的焦点,伴随着城镇化深度加深,这些城镇和地区旅游地产也会带来新的发展机会。” 同策咨询研究部总监张宏伟分析道。

  张宏伟认为,从房企转型的角度来讲,住宅市场“限购”以来,开发企业的资金周转速度明显受到影响,使得开发企业开始谋求在非住宅市场领域发展,比如商业地产、旅游地产等等,这使得不少开发企业开始布局旅游地产项目,旅游地产市场圈地运动兴起。在这个过程中,一些大型企业占据了市场优势,抢先布局了旅游地产市场。

  事实上,一些房企的“跃进式”开发旅游地产已不是新闻。较早涉足旅游地产的万达集团目前已开发多个旅游度假项目,公司董事长王健林日前表示,万达未来将加大在文化和旅游领域的投资,以储存未来十年的竞争优势,2020年万达商业地产收入比重将降到50%以下,彻底实现转型。

  国人旅行观念改变 注重体验

  而购房者对休闲、旅游理解的变化,也带动了旅游地产开发形式的多样化。“在对旅游的理解中,第一个层次是旅游,第二个层次是旅行,第三个层次则是旅居。现阶段国人大部分偏重于走马观花一般的旅行,即行走,观看,参观,花较多时间去照相浏览,其实真正停下来居住,体验,才是旅游的最高境界。而购买旅游地产,应该更加关注是否适合居住。”四季旅居电商公司CEO薛群认为。

  对旅游理解的变化,促使开发企业对旅游地产的开发模式和开发方向也在发生变化。在中国房产超市网主办的《房的四人秀》论坛中,石家庄国大旅居酒店管理有限公司总经理张文丽认为,除了像海南(楼盘)这样的全国性旅游目的地以及全国性房地产市场外,一些具有特色的旅游小镇,将来会是旅游地产重点发展方向。“比如万达开发的西双版纳小镇,从旅游角度来看,西双版纳是国内旅游胜地,西双版纳小镇则是实现旅游和地产的有效结合,打造 7大主体业态完善配套设施,满足购房者吃喝玩乐购的需求。”同时,张文丽认为,从房价方面考虑,云南房价在全国范围内尚处于低位,因此也是投资的最佳时期。

  薛群认为从消费者角度来考虑,要根据不同的年龄阶段,或者经济条件来选择旅游地产。注重休闲养生的老年人要首先选择能够满足休闲养生需求的项目,小镇类型的旅游地产比较适合;年轻人则要考虑拖家带口去度假,则要注重配套设施,城市的旅游地产是不错的选择。

  休闲养生将成旅游地产发展方向

  据不完全统计,仅仅北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到几百个,以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。

  张文丽认为,对于旅游地产来说,虽然在国内蓬勃发展,但依然属于起步阶段。“在这样快速发展过程中,旅游地产的发展出现问题是必然的。但是目前旅游地产所占的比重并不大,如果能够正确研究旅游地产规律,开发满足市场需要的产品,相信中国的旅游地产会有一个比较好的发展。”张文丽对于旅游地产的未来充满信心。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,就旅游地产发展趋势来看,尽管旅游地产已呈现出“百家齐放,百家争鸣”的发展态势,但是如何有效地整合地产、区域生态、文化、产业等各方资源,增强关联效应,开发形式多元化,从单纯的旅游资源依托型转变为共生型,强调各种资源的有效融合已势在必然。“旅游地产未来发展的方向,应该围绕着休闲娱乐价值大于居住设施价值的原则进行规划,注重体验感,度假型养老也将会成为旅游地产的新宠,所以旅游地产的发展方向应该围绕度假、休闲、休疗加养老的全维度模式进行发展,旅游地产市场才会有一个非常旺盛的状态。”张文丽说道。2013年,国务院颁布的《国民旅游休闲纲要(2013-2020年)》提出2020年要基本落实带薪休假制度,中国将全面进入度假经济时代,旅游地产也将斩获新机。业界普遍认同,旅游地产未来的发展应该由观光、休闲向旅游、度假模式发展。

  开发企业更应注重持续经营能力的培养

  虽然尚处于“朝阳期”的旅游地产未来前景光明,但是,业内人士认为,旅游地产投资同样面临投资额大和技术门槛高的风险。如果盲目进入对当前资金链比较紧张的房企来说无疑是雪上加霜。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,全国各地的旅游地产市场“圈地运动”显得多少有些浮躁,在旅游地产市场发展火爆背后也多少有些担忧,尤其是对于企业的开发能力、资金面、经营能力、人才等诸多方面表现仍然欠缺。

  房企将旅游地产当做企业的拿地模式,所开发的项目以销售回笼资金为主导,而对于旅游资源整理、配套的关注度较低,把旅游地产当做普通商品住宅来操作;即使开发企业在项目当中兴建了会所、商业街等配套,但是由于人气不足导致这些商业配套设施亏损严重,没有办法实现其租金收益,短期内来看,旅游地产的中小投资者还会吃尽配套跟不上的苦头。

  “但是,如果投资客想出售套现却很难,主要是由于旅游度假产品二手市场尚不成熟,这些产品还难以有实际的度假、养生等方面的功能,导致接盘的人较少;此外,从投资回报空间来看,商业配套、旅游资源短期内整理不好等等都会影响到投资客的投资回报收益的实现。”张宏伟还认为,开发企业内部缺乏合适的旅游地产经营管理人才,导致企业的旅游地产项目招商、运营上心有余力而不足。

  张宏伟分析,旅游地产的开发企业不能只重视短期内现金流的回笼,还更应该注重旅游资源的整理与升级、配套环境的改善、商业氛围的营造等持续经营能力的培养。只有这样,开发企业才能在未来实现中长期现金流的收益,反哺公司内部传统住宅板块或其他业务的发展,实现公司内部现金流的良性互动。反之,如果开发企业仅仅是为了旅游地产开发当中的“地产”部分的收益,那么,对于未来新型城镇化建设过程中的城镇或区域来讲,应该反思一下旅游地产的真正价值所在。

来源:燕赵都市报

编辑:赵辉

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