中坤旅游地产战略“野心”与面对的困局
http://www.funxun.com房讯网2014-8-12 10:05:09
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[提要]1998年前,宏村村民过着艰难的生活,温饱不足,无所事事。现在,他们过着富足的生活。这一切改变都源于1998年那次黟县人民政府与中坤集团的合作。

  1998年前,宏村村民过着艰难的生活,温饱不足,无所事事。现在,他们过着富足的生活。这一切改变都源于1998年那次黟县人民政府与中坤集团的合作。

   通过资源嫁接与资本推动,这个拥有丰富文化资源但偏于一隅的贫穷落户的古村落一夜间成了远近闻名的旅游新区,2013年,宏村景区实现游客量近150万人次,门票收入近亿元。通过运营古村落实现政府、村民、公司共同受益的发展模式,中坤已完成了在安徽、新疆、北京、云南等多地布局,旅游战略规划初具规模。

  然而,旅游产业是一个投资周期长、回收慢的产业,拥有诸多资源、经验丰富及资金基础较好的中坤也没有逃脱出旅游产业发展宿命,因手中项目多处于前期投入阶段,回收不多,目前中坤已面临资金困境,黄怒波希望引入战略投资者化解危机。

  宏村的成功使黄怒波对古村落的保护从无意走到了有意,也让北京中坤投资集团(以下简称“中坤”)走出了自己独有的模式。

  自1995年从中宣部下海经商至今,黄怒波成立的中坤集团所做的古村落景区已经完成了在安徽、北京、云南及新疆等多地布局。2013年,经营最早的宏村景区实现游客量150万人次,门票收入近亿元,远超周边起步更早的西递景区。

  20世纪60年代,为了维持生计,宏村人愿意用一栋房子换300斤萝卜。如今,已经成为世界文化遗产的宏村,一个普通人家装修房子就可以花去100万元。宏村的发展有目共睹,但对于黄怒波和中坤来讲,运营每一个古村落的过程都是一部血泪史,充满了艰辛。

  然而,相较形态类似的乌镇2013年7.69亿元的营业收入,中坤用了近16年打造的最成熟的宏村景区每年1亿元的主营业务收入仍然太少。不过,骨子里充满了无限豪情的黄怒波并不满足于做只有门票收入的景区,目前,中坤正在把每个古村落打造成有古建筑、旅游小镇、酒店、演艺节目等其他多种休闲度假产品的复合型旅游目的地。

  摊子铺得越大,中坤的资金压力也在逐渐增加:宏村景区盈利能力并不强;做了近10年的新疆板块,近两年受到暴恐等突发事件影响,经营基本停滞;北京门头沟、安徽孔城老街等项目仍在培育中;云南普洱项目近两年则刚开始投入;加之北京大钟寺商场转型带来的财务压力,中坤准备将之前持有部分物业出售变现。

  就在几个月前,黄怒波还说,中坤开发的别墅不到缺钱不会卖。然而,选择在这个节点出售物业,中坤面临着较大的市场考验。“这一两年是个坎儿,宏村和新疆的项目都已经到了回报期,熬过这段时间就好了。”戏称自己已经死过好几次的黄怒波欣然接受这样的挑战。

  全国布局背后

  中坤从南到北的布局看似充满了设计感,实则多是出于偶然。

  “现在都说中坤有眼光,哪里是有眼光,完全是喝酒被忽悠的。”黄怒波坦诚地向中国房地产报记者说,虽然也会理智地判断一下,但很多次都是因为被灌多了。甚至有时,他判断一个事情是否值得做的标准是“是否好玩”。

  骨子里的诗人气质与典型的双子座性格使其做的决定常常让人难以理解,因为他看到了别人看不到的文化价值,甚至乡愁。

  “都是政府听我讲故事”。因为古村落这种形态的特殊性,中坤需要与政府走得很近,从规划到定位,双方要达成一致,而黄怒波在其中发挥着主导作用。从1998年正式进入宏村起,中坤开始讲述一个又一个故事。

  1998年1月,在宏村村民自主经营旅游1年期满后,中坤下属的京黟旅游开发公司正式接管宏村的旅游经营事业。

  2003年8月,中坤响应西部大开发战略,共同对新疆南疆五地州旅游资源及边境国家旅游资源进行战略性整合开发。

  2005年7月,中坤又进军北疆伊犁河谷旅游业,决定在昭苏县建立一个四星级酒店和原生态高尔夫球场,同时帮助昭苏县规划旅游发展战略。

  2005年6月,中坤与门头沟区政府签订了合作协议,中坤集团将投资3亿元将门头沟打造成为新型的京西旅游胜地。

  2008年,中坤开始重修安徽桐城开发孔城老街。

  2012年4月,中坤与云南省普洱市签订了500亿的高端旅游休闲度假项目,计划在一个总占地面积达到60平方公里的区域内,中坤集团想完成一个前无古人的“高端休闲养生部落”。

  2013年8月,中坤与巢湖市人民政府签订旅游合作协议。

  一边是精工细作地修建古村落,一边是大张旗鼓地做营销,在黄怒波看来,要做一个项目,必须做旅游节,中坤在宏村、新疆和普洱先后做了不同主题的旅游节。7月27日,黄怒波邀请部分知名企业家到新疆喀什参加首届丝绸之路经济带中坤企业家论坛,用尽多种方式缓解暴恐等事件对新疆板块的影响,汇源集团董事长朱新礼、新东方创始人俞敏洪、依文企业集团董事长夏华都在受邀之列,这甚至扮演了地方政府的角色。

  然而,由于中坤模式过于依赖政府土地指标,土地的获取情况直接影响项目进展,因此,一直严控土地的普洱打乱了中坤的投资进程,而这或许是黄怒波决心做的最后一个项目,“用几年时间把普洱做完,也就可以了。”黄怒波说。而巢湖项目,则因为中坤未拿到土地而被迫搁置。

  转型与圆梦

  梳理中坤古村落产品的另一条主线是其不断调整的商业逻辑和盈利模式。

  中坤运作最早的宏村项目,只是简单的门票经济。其基本的商业逻辑即是利用古建筑的魅力、原住民生活的神秘,构建旅游观光景区,吸引人气,最终让游客落脚在围绕景区而建的各类旅游度假项目中休闲消费,当地居民、政府与中坤共同分享景区门票收益。

  2002年,中坤与黟县人民政府进行第二次合作,以宏村景区的收入为主要资金,修建黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村。度假村距宏村3公里,陆地面积1000亩,投资额15亿元,规划建为集休闲、接待设施、五星级宾馆、文化演艺、运动中心以及产权式经营的徽派[最新消息 价格 户型 点评]别墅为一体的休闲娱乐中心。

  按照中坤的运营思路,度假酒店用于经营,度假住宅用于销售,这样,中坤在该项目上将不仅拥有门票收入,还会有大笔的地产收入,中坤也实现了其在黄山由单纯景区经营到复合型旅游度假目的地运营的转型。

  宏村之后中坤做的每一个项目,基本都按照这样的架构运营,即由一个旅游开发公司做古村落等旅游项目的经营,一个房地产开发公司做地产项目的开发。

  在孔城老街项目,中坤也改变了只持有古村落运营权的形式,转为整体经营权的收购,并将老街转做经营文化消费型度假商业街区。

  随着2012年大型实景剧《宏村·阿菊》的上演,中坤的古村落产品标准形态逐渐成型。“有门票、酒店以及不动产的收入,把庙建起来,虽然不能收门票,但却是在营造一种文化氛围,再把演艺节目做起来,我之后再把度假小镇做起来,当做禅修中心,这是打造一个标准的度假产品模式,这样做起来是一个很棒的国际性的度假产品。”这才是黄怒波想要的。

  这场几经改版、已经投入约4亿元的实景剧还是给了中坤很多惊喜,据中国房地产报记者了解,目前,每到周末,观众能达到一千人,对酒店和景区客流都产生了正面影响,中坤预测用5年多的时间将能收回成本。黄怒波称,目前还在与王潮歌探讨喀什葛尔演出事宜,未来,在康西草原和门头沟也都会各做一台。

  争议中前行的

  民营企业

  从一开始,中坤做的古村落产品就没有停止过来自社会各界的质疑。

  2006年,手中握着南疆近60万平方公里内数十个景区资源的中坤被推上了风口浪尖,其参与管理的新疆尼雅、小河墓地、唐王城等7个文物景区被整顿,中坤无奈将相关权利转交给了文物部门。

  然而,在中坤退出后,这些景区并没有得到应有的保护,小河墓地等景区已经消失。

  著名旅游经济和管理专家魏小安评价称,“中坤要顶得住压力,人家骂几句那是很自然的。对老百姓来说,见到了现实利益就跟你走。”

  “中坤没有把钱带走,旅游收入重新投入到景区的保护建设上,起到了对徽文化保护示范的效应,没有让黟县人愧对祖先。”中国徽文化学者余治淮对中坤给出了极高的评价。

  然而,做企业毕竟不是做慈善,企业发展必须考虑增强盈利能力,近两年计划在资本市场上市的中坤也面临着门票收入不能作为上市公司资产的尴尬局面。

  中国房地产报记者发现,在中坤十年以上的员工非常多,黄怒波希望上市也更多是为了回报跟随中坤多年的员工。在今年年初,黄怒波还向中国房地产报记者表示上市工作在筹备中,然而,如今问起,一向乐观的黄怒波表现出了更多的愁容。

  做了十多年古村落保护,并拥有这些景区,但中坤在融资方面并没有得到更多的政策偏爱,目前,陷入资金困境的中坤亟待通过减持物业、引进投资人渡过难关。未来这些产业归谁并不重要。

来源:中国地产报

编辑:张雪

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