“真别墅”卖不过“假别墅”143平洋房引关注
http://www.funxun.com房讯网 2019-3-4 16:47:00
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[提要]房企打造新型的144平方米以下小别墅抢夺刚需、改善需求市场。经济型小别墅甚至被传统豪宅别墅竞争对手戏称为“假别墅”。

  近两年来,受到限购、限贷政策影响,房企打造新型的144平方米以下小别墅抢夺刚需、改善需求市场。在市场激烈的竞争当中,经济型小别墅甚至被传统豪宅别墅竞争对手戏称为“假别墅”,然而尴尬的是,“真别墅”卖不赢“假别墅”,经济型小别墅在成交市场受宠引起业内外人士的关注。对此,购房者对144平方米以下经济型小别墅有赞有弹,小别墅总价低、首付低进入门槛低,然而居住舒适度上不如大户型别墅,也引起人们对“小别墅是否值得购买”的讨论。

  

 

    在楼市的传统概念中,宽敞的独栋别墅才是真正的别墅产品,后来衍生出来的200-300平方米左右的双拼、联排、叠加别墅等,被称为“类别墅”,而在近两年受到限贷政策影响而诞生的144平方米以下的经济型小别墅,更是被竞争对手戏称为“假别墅”!有大户型别墅针对经济型小别墅的竞争进行宣传时称“要住就住真别墅”!然而尴尬的是,由于总价高,首付高,进入门槛较高,自称为“真别墅”的大户型豪宅别墅卖不赢被戏称为“假别墅”的经济型小别墅!

  东莞中原战略研究中心统计的数据显示,从别墅成交结构来看,11月东莞144平方米以下经济型别墅持续热销,在别墅产品中成交占比持续上升至49%,对比10月上升2个百分点,创下近三年来单月占比新高。该研究中心认为,这主要是由于这类产品不受豪宅产品需6成首付制约影响,同时具备较高赠送率,有天、有地、有院子,总价甚至比部分大平层还低,因此受到购房者的欢迎 。另外,144-200平方米别墅成交占比回升至22%,200平方米以上别墅因总价高,项目去化相对缓慢,成交占比仅28%,环比下降近5个百分点。

  业内人士介绍,与早年不同,随着房价处于高位,面积越小的别墅越好卖,总价低、首付低,成交效果也更好。一名业内人士告诉楼三姐,仅从总价来看,一套144平方米以下的小别墅总价和部分大户型洋房差不多,而且首付比例和普通住宅一样只需要3、4成,但是别墅往往又有一个单独的别墅住宅区域、高端的圈层 ,也因此受到不少私营企业主、小老板的青睐。

  别墅越建越小,品牌房企纷纷打造“小别墅”

  在东莞盛行的小别墅当中,有不少是由碧桂园、万科等品牌房企打造的,由于两家房企在东莞占据的市场份额大,楼盘多,拥有小别墅的楼盘也显得特别明显。东莞中原战略研究中心统计数据显示,11月东莞全市别墅供应195套,环比和同比分别大幅下降56%和39%,主要是由于开发商已于10月提前放量,使得11月仅万科中天城市花园、碧桂园兰亭等少数楼盘供应别墅;但在成交方面,11月别墅成交332套,环比和同比分别上涨32%和77%,创下今年单月新高,同时也是近三年同期新高,主要是由于144平方米左右经济型别墅成交突出,其中包括碧桂园风华东方、万科大中江南院子及金地前海山等项目。

  而无论是供应还是成交方面,楼三姐发现,目前在市场上比较盛行的经济型小别墅当中,建筑面积从131-143平方米不等,面积小,总价低,能够购买的人群基数也相应扩大,这使得这些小别墅的受众更多,成交效果也更好。

  与此同时,受到别墅面积小、总价相对较低影响,经济型小别墅的单价相对就会较高。以城区小别墅为例,目前中心城区小别墅的成交均价达到3万元/平方米以上,而镇区小别墅的成交均价也达到2.3-2.5万元/平方米,无论是相对洋房产品还是相对大户型别墅产品来说,小别墅的单价要高得多。为了提高溢价率,房企也热衷于通过开发经济型小别墅来获得更高的利润。

  随着经济型小别墅的热销,东莞别墅整体价格出现回升。据东莞中原战略研究中心统计的数据显示,11月份,东莞别墅整体价格波动回升至25529元/平方米。

  小别墅面积虽小,但五脏俱全

  随着144平方米以下小别墅盛行,许多想换房的购房者都想到楼盘现场一探究竟。楼三姐在踩盘中了解到,小别墅的建筑面积虽然比较小,但是由于往往有开发商较多的赠送面积,因此在满足生活需要上是比较齐备的。院子、阳台 、房间、地下室和停车位,传统别墅所拥有的功能基本上能够满足。

  楼三姐在踩盘时看到,这种小别墅房间的面积都比较小,一层的建筑面积约在60、70平方米左右,每层楼分布着一个洗手间,两间房间、公共活动区间和楼梯及电梯空间等,房间还各有一个小小的露台,这也使得房间面积小,仅能放下一张床和一些简单的家具。此外,位于一楼的客厅、餐厅和厨房都比较小,仅从一层楼的面积来看,和普通刚需紧凑型洋房相似,自然也没有传统别墅的宽敞感觉。

  但是小别墅的赠送面积也比较大,除了部分露台面积赠送外,负一楼还赠送两个车位和一个储物间、以及可以设计成儿童活动空间或藏酒柜的地下室空间等,同时拥有一个小小的独立院子,甚至可以架上秋千、或者装上榻榻米、摆上茶具,在客人来访时在小院子里一起喝茶聊天,举办小型聚会。

  由于小别墅面积小,一些豪宅购房者更青睐大别墅。在南城一家别墅楼盘样板房现场,一名正在看房的购房者表示,经济型别墅太小了,房间里除了能够放下一张床外,基本上没有放衣柜的位置。该名购房者告诉楼三姐,他自己居住的是一套300平方米左右的大户型洋房,听说有小别墅卖就特意过来看看。但是他表示看完以后有点失望,因为房间比较小,使用起来也并不是那么方便,不符合他的需求。

  总价低,有高端圈层

  对于小户型别墅产品,刘先生认为,小别墅的优势在于有独立的院子,有露台,有三四层楼可以保证家人各自的私密空间,别墅有的功能都基本具备了。而且与大别墅不同,小别墅普遍位置较好,往往处于城市较中心的区域,交通、生活配套都比较齐全,更适合喜欢居住在城市当中,又想拥有一套别墅、经济实力不是很强的小家庭居家使用。

  对此李先生也同意,他认为购买小别墅的主要原因是经济型小别墅总价低、首付低,相对于大别墅来说更加经济实惠,对于其他的舒适度等方面要求就不会太高了;同时,居住在别墅区里面,对于部分人来说也有一种高端圈层的意义,因此许多私企老板等愿意花钱购买小别墅,而不是大户型洋房。

  “感觉有点鸡肋!”肖女士在看了一圈小别墅后这样评论道。在她看来,小别墅虽然精致美丽,但是单价相对洋房较高,房间又太小不宽敞,不适合她的需要。由于二孩的到来,肖女士一家原本准备换一套大房子居住,但是经过对比后她发现,这种小别墅建筑面积太小,房间甚至不如她现在居住的洋房空间大。她觉得对于普通的二孩家庭来说,拥有大客厅、大房间的大户型洋房可能比小别墅更合适;这种精致的小别墅更适合家里人口较少的家庭。

  也有换房打算的杨先生则表示,客厅是一家人一起呆得最多的地方,但是小别墅的活动空间太小,客厅和餐厅都很小,空间不够一家人经常聚在一起,因此可能回家后一家人只能经常呆在各自的房间里面,会比较缺乏他所希望的那种热闹的家庭氛围。

  提醒:新事物还需要时间验证

  自东莞楼市调控政策实施后,东莞进入限购、限贷、限价、限售、限外“五限”时代,同时在高房价的影响下,为了降低首付和总价,房企开发出溢价率相对洋房较高,但是首付和总价又相对大面积别墅低得多的小别墅。这种建筑面积在144平方米以下的别墅产品,首套房可以首付三成,加上面积小,总价低,降低了购房者的入市门槛,也因此成为目前别墅市场上最受欢迎的产品之一。

  此外,由于小面积别墅相对于大面积别墅而言,地理位置上相对较优越,普遍位于交通比较方便,生活配套相对齐全的区域,一定程度上属于中心城区的豪宅,这也受到许多不愿意到郊区居住,又想住在别墅里面的购房者的青睐。

  不过,业内人士也表示,作为一种新出现在东莞市场上的产品,与传统别墅相比,小别墅面积较小,居住舒适度相对较低。虽然目前不少企业老板、经济实力较强的购房者选择购买总价较低的小别墅作为刚需自住,但是新产品需要时间来验证,未来入住后是否达到购房者的生活需求,将来换房时购房者的审美和需求是否会出现变化,都需要考虑进去。

  业内人士称,今年以来小别墅在东莞楼市大行其道 ,但是真正交楼入住的楼盘很少,小户型别墅是否能够长期受到市场的欢迎,还需要时间的考验,而购房者在购买前也要多一点理性,多考虑一下自己的实际需求再决定是否购买。

   来 源:广州日报

  编 辑:chenhong 

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