投资商业地产:第一看选址,第二还是选址
http://www.funxun.com房讯网2016-5-31 13:36:11
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[提要]商业地产业有一句名言:“街区商业成功的第一条件是选址,第二条件也是选址。”不论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。

  商业地产业有一句名言:“街区商业成功的第一条件是选址,第二条件也是选址。”不论是大型购物中心、便利店、连锁店……从事商业活动选址非常重要。

  商业设施选址的意义就在于它是一项长期性的投资,直接关系企业经营的战略决策,是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现,是影响企业效益的一个决定性因素,同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。那么商家选择商业地产的尺度是怎样的呢?

 

 

  一、客流规划是重要因素

  商户们选址都是有一定要求的,不同的商家选择商业地产的位置也不同。商业选址过程中客流规划是选择店址的最重要因素。商业中心是消费中心,从经济效益上讲,商业中心必须满足整个区域消费市场的要求,争取尽可能多的顾客;从成本效益上讲,要争取最大的聚集效益,要求最大限度地利用城市的各种基础设施,所以城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。

  所谓人潮即钱潮,商铺所在区域的人流量是决定商业经营收益的先决条件,原则上有人流就有消费的机会,有人流就有消费的可能。但是,人流量只是参数之一,还有一个定位匹配的问题。

  譬如,对于一家电器经营商来讲,选址一般会选在商业比较扎堆的地方,而不是大型成熟社区,商业扎堆的地方周边业态比较丰富,客流量比较大,开店可以实现客流量的互补,相互带动。而大型成熟社区,开一家大型超市、餐饮店、洗衣店都没问题,因为人口多,对日用品消耗比较大,日常消费需求旺盛,但是对于电器这样的耐用消费品店就不太合适。因为社区容量是一定的,又是比较成熟的社区,对电器的需求已经饱和,而电器产品更新换代的周期又比较长。

  二、交通状况要好

  交通是改变一个区域土地属性的重要指标,而土地属性决定着区域的商业价值。

  众所周知,凡交通便捷的地区其土地价值均高于同等条件下交通不便的地区,同时便捷的交通也是带动人流的决定性因素。

  交通状况的好坏直接影响到客流量。国外大型商业地产的发展经验表明,只有当一个城市进入了汽车社会,或者说开始进入汽车社会,Shopping Mall才能在一个城市真正的发展起来,否则只能是城市型的购物中心。

  交通状况对于任何一种物业形态都非常重要,商业在追求最大货物销售范围的原则下,选址应使交通费用达到最小。商业中心交通可达性最佳的实质是,所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。新开的店要选在交通便利的地方,便于停车,这样会让更多的人喜欢来此购物,对于销售会有好处。

  三、与城市规划相结合

  商业在选址过程中,还要密切关注城市发展的进程。商业设施的选址要符合城市发展规划的要求,不仅要考虑在规划地块内建立足够数量的停车位,特别重要的是城市交通系统的支撑。

  投资商业投的就是眼光,比如国际知名连锁店沃尔玛的选址,他们会沿着高速公路去找,按照到高速公路往哪里延伸,就在高速公路出口的地方建一个店。也许此时这个地区还没有开发,房子、地价都比较便宜,但是过了一两年以后这个地方马上就成为商业繁华的地区或者是地价迅速上升。因此,商业选址还是要和政府的规划相结合。

  与政府整体规划相符合,是商业在选址过程中必须考虑的问题。“十三五”规划中,北京市着力疏散非城市核心功能。王府井、西单等传统商业业已饱和,随着人流外溢,石景山、大兴、顺义等新型商业街区正在成形,譬如石景山规划打造的长安金轴、大兴新国门商圈等日益成型,为商业奠定了良好的投资基础。在外行来看,一些新型兴区域现状并不好,但是一年、两年,随着政府配套合适的跟进,该区域的人气会越来越旺,商业经营越来越好。

  四、定制化是大势所趋

  除了上面的三个因素之外,开发商提供给商户的产品也很重要。不同的商业品种对商业地产的要求不同,需要符合商家的要求。商户在选址时也会挑选适合自己的产品。因此,现在不少商业地产开发者推出了定制化的服务,产品定制化成为大势所趋。

  譬如铺型方面,如同住宅,商铺的铺型是决定使用便捷程度的关键指标,就商铺而言,铺型方正,大面宽,短进深的设计,是一个优质商铺所必备的条件。铺型方正是便于后期的店面装修,降低内部改造的成本,大面宽可使商铺拥有更多的展示面,增强商铺的昭示性。短进深则可使商铺的动线更为流畅。此外要考虑到大型商超、物流卸货区的问题。开发商从规划阶段,就要站在投资者的使用角度,考虑到每一处细节。

  开发商们在商业地产的开发中越来越注重推行定制化。例如他们将一整块15000平方米的商业面积完全给沃尔玛定制,结果收到意想不到的效果。在过程中形成了一个谁能整买就为谁定制的原则。比如要做游泳馆,前期土建按照客户的要求来完成,就不用反复修改,造成不必要的浪费了。

  大多数开发商很少考虑所开发的房子是为什么样的商业去做的。例如在选址初期,发现房子的小隔断、消防都做好了,而实际上与希望引进大卖场的需求并不相符,就会造成重复建设。隔断要重新拆掉,消防也要重做,这无形当中使得成本又上升了很多。因此,要用现代化的思维来进行商业产品的开发。商业要量身定造,只有这样才能促进商业地产的良性健康发展。(来源:今日头条)

编辑:wulingya

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