买或租写字楼不得不看的19条指南
http://www.funxun.com房讯网2016-5-18 17:18:00
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[提要]写字楼的户型面积段设置,非常关键。对于地产商来说,通常把面积分割得越小,销售速度会越快;但是,对于购买者或者租用者来说,这会严重影响写字楼本身的价值。

  写字楼应该是上班族的乐园,而不是老板的宫殿。

  1、无论是投资还是自用,写字楼的选购逻辑跟住宅有很大的不同。

  2、先说地段,无论选哪个区域,最好选城市主干道上的写字楼——道路的知名度越高越好,尽量不要选窝在小巷子里的写字楼。熟悉的路名,不仅是房屋价值的一部分,至少还更容易让商务社交伙伴找到。

  3、写字楼要讲究「地标含金量」,它甚至是一种无形的资产信用担保。从硬件上讲,所在道路越显赫,建筑造型越令人记忆深刻——有愉悦感的那种深刻,地标含金量通常就越高。

  4、所以,能称为地标的写字楼,通常都是由大牌建筑事务所设计。你在买写字楼时,要特别注意建筑设计单位是谁——大牌建筑事务所至少在建筑造型(包括外立面)上拥有更高的美学保险度。建筑造型不仅是一个写字楼项目的脸面,更是入驻企业的直观形象。

  5、写字楼的公共大堂,同样是企业形象的构成要素。通常情况下,大堂挑高越高,越显气派——楼书上一般都会写调高了几米。同时,大堂接待台的设计、顶上吊的灯、墙上挂的画等等,都会影响大堂的气质观感,但是这些你在期房预售时看不到的——所以,你最好选有写字楼开发经验的地产商。

  6、从开发角度讲,写字楼比住宅复杂。有经验的地产商和没经验的比,造出的住宅通常未必有多大差别,但是造出的写字楼,差距会非常明显。

  7、地下车库是检验一座写字楼品质高低的有效场所。当然,如果你买的是期房,是看不到的,但至少你可以关注这么两点:一是地下大堂是否有精装修效果图,二是地下车库通往地下电梯厅的动线。

  我见过这样一个写字楼,外表看起来颇是高大上,但其中一幢的地下电梯厅入口,必须穿过自行车和电瓶车的停车库才能到达,层高低得要死,如果你是在里面办公的老板,试想一下,这是什么感受?

  8、电梯是要命的东西。电梯的数量、位置设计、升降速度(快的通常贵),都会影响上下班高峰期的人员疏散效率。那些需要排长队乘电梯的写字楼,租金很难高上去。

  9、写字楼的户型面积段设置,非常关键。对于地产商来说,通常把面积分割得越小,销售速度会越快;但是,对于购买者来说,这会严重影响写字楼本身的价值。户型面积被切得越碎,将来入驻的企业档次就越低,鱼龙混杂,再高级的写字楼,档次也下来了。我见过不少地段很好、建造标准很高的写字楼,就因为这个原因,租金一直高不上去。

  10、所以,要尽量选那些整层销售的写字楼。有些写字楼,整层面积可以小到300平米左右。当然,如果购买力不够,那就尽量挑大户型占多数的写字楼——你买其中仅有少量的小户型。这些小户型的租金回报率,往往会更高。

  11、尽量选精装修交付的写字楼。和住宅不一样,写字楼的精装修,是指吊顶、墙体、网络地板(又称为布线地板,安装方便各种强电、弱电的走线路径)以及空调、新风等基础硬件,入驻企业最快只需要花两三个星期在内部做一些空间隔断,就可以直接搬进去。这有利于缩短写字楼的租金培育期。

  12、你还得关心一下空调。中央空调,听起来很高大上,但它是统一时间开冷气的,正常下班时间之后通常就会关掉,不然太浪费运营成本。但是,对于中国的企业来说,加班是常事,大夏天要是呆在没有冷气的办公室里加班,会迫使不少人换写字楼。冷气是不会为几家加班的企业单独开启的,就算会开启,费用也是高得吓人。

  所以,最好关注一下,是不是空调VRV系统——简单说,就是可以单独计费、成本又相对可控的类中央空调。很多地产商不舍得装这种空调,因为它更贵。

  13、如果不是景观资源异常独特,没必要选高楼层。地产商在销售定价时的楼层价差系数,在租金市场很难体现出来。

  14、还要关注一下你看中的写字楼,是否预留了食堂空间。在办公室里吃外卖的写字楼,和可以到楼下食堂用餐的写字楼,租金很可能是不一样的。如果本身没有食堂,也要看看步行五分钟之内是否有足够充足的餐饮资源,关键是快餐店。因为,中高档餐饮店的功能只是便于老板的商务宴请,员工哪能天天吃大餐呢。

  15、如果要求再高一点,还可以关心一下,写字楼本身配有中大型会议室吗?现在的企业办公文化,更注重分享交流,定期搞个培训,不定期搞个派对,自己的会议室就未必够用。写字楼本身要是就有大中型会议室可供临时租用,更能满足新一代入驻企业的需求。

  16、楼下最好有咖啡馆。如果还没有,你最好把自己想象成星巴克高管,换位想一想会不会在这个写字楼的商铺里开店。

  17、总之,买写字楼,你最好先把自己想象成是一个苦哈哈的上班族,用这种思维去挑写字楼:中午吃饭方不方便,离地铁口近不近,在一定交通时间范围内能否租到租金可控的住房……好的写字楼,应该是上班族的乐园,而不应该只是老板的宫殿。

  18、最后补充一点,写字楼的物业管理方,同样很重要。再好的硬件,都经不起物业管理方的折腾;一个站姿东倒西歪、制服丑到你想哭的保安,站在写字楼门口,影响的是所有入驻企业的形象观感。

  19、买写字楼是一件相对复杂的事,这么十几条,肯定还遗漏很多东西,但还是希望对你有一些些简明扼要的参考作用。

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