向跨国企业学习创业选址方法
http://www.funxun.com房讯网2016-3-18 8:37:53
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[提要]没有比全球办公的跨国企业在办公选址上更专业的了,他们通常会在各国总部专设一个房地产部或叫房地资产与设施管理部,负责公司的办公选址、与大厦业主或物业管理方交涉、控制公司的运营成本等等。

  没有比全球办公的跨国企业在办公选址上更专业的了,他们通常会在各国总部专设一个房地产部或叫房地资产与设施管理部,负责公司的办公选址、与大厦业主或物业管理方交涉、控制公司的运营成本等等。他们选择写字楼的标准代表了成熟的高端企业的特点。他们是每一个新建高档写字楼开发商眼中的红人,但他们也确实挑剔得很,其专业水平一点儿也不亚于开发商。

  对于那些正在追求国际化、规模扩张迅速、不断产生办公选址需求的本土企业而言,因为办公物业的相关费用其实占到成本的一大块,所以有必要认真向外企学习,以便提高企业选址的专业水平。

  跨国公司在中国的写字楼选址上同几年前相比已发生了很大的变化。

  过去企业选址把市中心地理位置看得非常重要,上世纪九十年代初,北京、上海等城市市中心以外的市政基础设施相对落后,因而跨国公司进入中国初期,物业选址都在市中心区。选择市中心的地理位置可以彰显企业的实力,宣传企业形象。这一现象在跨国公司逐步进入中国二线城市的初期亦有体现。

  但近来跨国公司在北京、上海等地选择物业的方式已较初期发生较大变化,目前跨国公司选择新的办公物业时,关注的主要是写字楼的位置、租金与运营成本、所在区域的行业聚集性与产业优惠政策、交通条件和物业的通达性、工作环境的健康性与国际性、具体的硬件设施与配套服务、物业管理水平等。各大城市中诸多位于成熟商圈的高档写字楼项目能否和跨国公司的选址标准对号入座,能否最 大限度的满足跨国企业的使用需求,以上列数的都是关键性因素。国内用家选择新的家园时,不妨作为参考。

  1.租金与运营成本控制

  大多数公司在选择办公地点的时候,首要考虑的因素是成本。一般的外企都有固定的房地产预算,并且随着公司在中国的整体发展战略而调整。这里讲的成本并不单纯指写字楼租金或交易价格,而是指和物业相关的综合办公成本。像微软、IBM、 Intel这些公司,规模都非常大,办公面积需求在5000~15000平方米。如果写字楼平面层非常小,15000平方米就需要十几层,每层都要设前台、会议室和卫生间,会非常浪费,从而减低了使用率。租期的灵活性与长短也会影响到成本摊销。除此之外,大厦的日常维护、是否节能等等,都与成本密切相关。

  在企业开拓市场时期,写字楼的运营成本不是关键因素。因此,1994年北京国贸的租金是现在的两倍,但是仍然供不应求。今天激烈的市场竞争使成本控制成为企业经营的重要环节。

  2.位置与“邻居”

  外资企业非常关心位置,而位置的选择和他们所从事的行业也密切相关。同时也考虑行业的聚集性。如AMD选择落户中关村不仅看中这一区域内拥有一流的科技人才资源,同时看中了这一地区国际知名IT企业集中的特点。国际企业还十分看重他的邻居是谁,进驻一座写字楼后会有什么样的氛围。在选择邻居时,第一考虑的是邻居是否与自己有相当量级;第二考虑的是竞争关系。所以一个大公司的拉动效应对写字楼来说非常重要,大公司的租金可能比市场上低 30%~50%,但他所带来的拉动和群聚效应会给发展商带来更多的潜在收益。

  3.物业的通达性

  交通条件和物业的通达性也为跨国企业所重视。交通条件对企业办公效率有重要影响,尤其是在大城市交通日益拥堵的情况下。物业的通达性是指员工从住所到达公司是否顺畅,包括停车、公交、轨道换乘站、步行距离等多方面因素。北京目前许多写字楼虽然处于非常好的位置,但通达性并不好,道路上看起来很近,但开车却很难到达。

  4.商务配套及硬件设施

  商务配套包括停车场、员工餐厅、周围物业配置等情况。核心目的是通过向员工提供满意的办公环境来留住人才。硬件设施包括空调新风量、电梯数量、网络宽带、保安设施、防火防灾等。

  5.办公环境的健康与否和国际氛围

  跨国企业一定会选择国际化办公环境。大型的跨国企业,其业务、客户、产品遍布全球,国际往来频繁,外籍工作人员众多,写字楼是否处在一个大的国际化办公环境中尤为重要。而国际化的概念,小到在任何地点都可以看到中英文或者中文与几国语言对照的提示、资料,大到写字楼周边有相当成熟的国际化商务配套设施,如涉外公寓、涉外商店、涉外酒店以及外籍员工子女可以上学的国际学校,这些都是国际化环境的重要标志。

  办公选址也开始出现对健康的工作环境的要求,以防不良环境损害员工身体健康。人力资源成本是企业最 大的支出,员工健康状况、出勤率以及工作效率直接影响企业的经济效益。健康安全的工作环境在跨国公司选址上成为越来越重要的因素。

  6.物业管理水平

  很多外资企业会因为写字楼提供的管理不好而搬家,物业管理是最被国际企业看重的写字楼的软性服务。

  他们重视的物业管理,一方面体现在对写字楼设施的维护上,有一些楼在刚投入时品质很好,设计先进,但几年后因为维护不好形象大打折扣,大客户就纷纷迁走了;而有的楼却因为对设施的日常维护做得好、注意更新而越来越有生命力,牢牢吸引住客户。另一方面是日常管理,例如车库的管理除了提供充足的停车位之外,国际企业还对交通的组织、车库的安全性等因素比较注重。

  7.足够的扩展空间

  很多外资企业希望发展商能够为他们在一年内保留扩租的空间,以应对企业规模扩张的需要。像国贸中心、嘉里中心一些老客户的迁出,通常是因为租务太旺无法满足企业的这一需求。不过,也因此给新的高档写字楼以机会。

  8.发展商的背景

  外资企业在对租金相同的写字楼做出选择时,一般首先会选择资金与开发实力相对雄厚的开发商,同时也会更加看重开发企业的品牌影响力。

  外企选址在合同中关注什么

  付款周期及货币单位

  付款周期通常有月付和季付,因涉及外汇兑换汇率的问题,所以在合同中会有所约定,是否按付款当时的最 新外汇牌价计算。目前面临

  人民币升值的预期,很多跨国企业被要求以人民币支付租金。不同国家企业在这方面有所不同,美国企业倾向于使用固定汇率计算,而欧洲国家企业则喜欢浮动汇率。

  提前终止合同责任

  外企会对租赁的不稳定性有一个心理预期,在签订合同时会把本国出现经济危机、公司总部倒闭、市场低迷、公司政策变动造成迁址等等因素考虑进去,事先约定提前终止合同的责任承担问题。

  优先续租权

  租约到期后有续租问题,已租赁客户在市场价的情况下有优先续租权,大型跨国公司通常会有5~10年优先续租权。有时,即使在客户出价较低的情况下,业主也会与之签订续租合同,这是因为考虑到大客户有更好的承租能力,市场上租金一旦波动,大客户会相对稳定。

  附属条件

  一个长期或者大面积的租赁案例常常会要求一些赠送条件,按惯例,包括一年一个月的免租期、车位、

  装修期和装修费的问题。因为各大厦交付使用时的装修状况不同,所以装修所需费用有可能差别很大,有的业主为了帮助客户通过预算报表,会采取补贴装修费用的办法。

  特殊要求

  有一些企业,尤其是IT企业对硬件设施可能会有特殊要求,在对楼宇进行考察和合同中都会有所要求。例如,要求有常年的冷气机房用以使设备保持恒温;要有UTS系统和备用发电机保证24小时供电;消防系统方面,机房不能以喷水而是以喷气体的方式,等等。

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    来源:综合整理

编辑:wulingya

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