选址中国:企业选址边缘化已是大势所趋
http://www.funxun.com房讯网2015-3-5 14:13:24
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[提要]高新技术制造巨头霍尼韦尔在高纬环球专业团队的建议下,将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的酒仙桥兆维工业园中。

  高新技术制造巨头霍尼韦尔在高纬环球专业团队的建议下,将其北京分公司从地处亮马河商圈的鹏润大厦搬迁至位于城市东北角的酒仙桥兆维工业园中。新的独栋办公楼建筑面积达15000平方米,聚集了北京所有员工在此办公。而去年在上海,耐克也宣布与铁狮门签订长期协议,计划于2014年第一季度迁入上海城市东北角的尚浦领世项目,并将该处打造成一个全新的大中华区总部。

  近年来,企业租户选址边缘化的趋势愈加明显,包括世界500强在内的部分企业已经开始从核心商圈逐步迁到非核心商圈。2012年北京非核心区域租赁成交占比达到历史最高。上海随着城市规划及建设范围的扩大,也涌现了很多极具吸引力的新兴商圈。

  企业选址边缘化主要源自于4个主要方面的考量。

  1. 核心商圈租金上升

  核心商圈租金过高是企业们选择向外搬迁的主要诱因。自金融危机时期以来企业在租金处于低谷时签下的租约已陆续到期。一线城市写字楼市场租金自2009年的低谷时期以来,4年内不断攀升。截止2013年第二季度上海甲级写字楼租金增幅为43%,北京更是达到惊人的138%。随着租约到期,迅速上升的固定成本带给企业的即使不是个负担也将会是个烦恼。

  2. 企业未来面积扩张受制

  作为21世纪重要的世界经济力量之一,中国这个经济体的膨胀孕育着庞大的市场机会。许多负有盛名的企业在过去的时间里运营良好,不过如果还想在城市核心商圈招兵买马,就要先核算一下所需要的办公空间。在高纬环球关注的中国20大城市中,过去3年以北京和上海为代表的一线城市其核心商圈空置率不断走低。而这些城市核心商圈的未来供应却是个难题,非但开发商往往面临无地可拿的局面,还有例如北京金融街西扩计划以及上海徐家汇中心因拆迁问题而导致不断搁置的状况。而政府大力开发的区域多属于非核心商圈。

  3. 行业部门选址优化的内在需求

  金融、专业服务、医药等行业一般都会将其前端业务部门放在城市核心位置,但同时多数行业也拥有涉及研发、物流、数据信息、客户服务等为数众多的中后台部门。在高租金时代这些部门选址在核心商圈的性价比显然不高。

  契合城市商圈的定位进行办公选址优化,不但在区位配套上能获得优势,成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈,由于政府政策优惠和一行三会的入驻吸引了众多内资金融、保险等公司在此落户;上海的陆家嘴商圈定位打造成中国的金融中心,相关行业的前端部门在此落户将在企业形象上受益。而一些兴起的边缘商圈则倾向专注于细分市场,北京定福庄走廊定位国际传媒产业,吸引着文化创意与传媒等企业在此选址;金盏商圈则定位金融后台服务,为总部在核心商圈的企业后台支持部门提供办公区域选择空间。

  4. 员工幸福感需求提升

  企业选择办公地点,最终的服务对象是公司员工。当初企业选择市中心的原因除了其商业氛围成熟以外,交通便利以及配套设施的完善性等也是主要考虑因素。但是如今市中心区域由于大量人口聚集、道路拥堵、车位难寻甚至环境污染等问题,给员工造成了无形的压力。漫长拥挤的出行时间与市中心高昂的生活就餐成本,不但挤压到员工收支和时间平衡,深入的说也会影响到企业的长远发展。

  鉴于以上分析,以北京、上海为代表的城市,企业向边缘化区域搬迁调整的时机已经成熟。处于上升周期中的企业应根据其今后发展速度,尽早制定合理的办公选址策略来满足其办公面积的扩张需求。而处于行业弱周期的企业则也应把目光聚集到这些新兴区域,寻求控制固定成本方案。

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