世邦魏理仕:2017年亚太区房地产市场展望
http://www.funxun.com房讯网2017-2-16 9:13:00
分享到:
[提要]报告显示,在低息环境持续以及区域宏观经济基本面长期向好的背景下,2017年,投资者将继续对亚太区商业地产市场保持强烈投资意愿。

  CBRE近日发布《2017年亚太区房地产市场展望》。报告显示,在低息环境持续以及区域宏观经济基本面长期向好的背景下,2017年,投资者将继续对亚太区商业地产市场保持强烈投资意愿。总体而言,投资者将在投资部署、物业资产管理中更加积极地寻求新的增长点,在新常态下寻求新机遇。

  2017亚太区房地产市场五大趋势

  缓增长成为常态:从2017年GDP增长率来看,亚洲所有发达国家如日本、韩国、新加坡、澳大利亚都将低于2%;多数国家商业地产市场租金增速预计放缓,并远低于历史水平。

  租户强调优化租赁组合:在租金持续高位的压力下,办公楼租户将大力倡导工作空间效能及灵活工作场所策略。零售物业方面,2017年零售商将不再增加店铺的数量,转为提升旗舰店质量。

  供给增多但选择有限:2017年,亚太区共计约有590万平方米新增供应进入写字楼市场,但门户城市核心商业区空置率仍维持在5%以下。零售物业方面,租户将更加青睐核心商圈,同时对于进驻新项目保持审慎。

  体验式经济下的场所营造:业主不单只是提供办公空间,更该致力于创造租户的社群网络。其中,娱乐体验式消费仍是吸引消费者的一大亮点。

  新地点,新业态:联合办公空间在亚太地区蓬勃发展;人口老龄化为养老地产带来商机;2017年亚太区投资机会不仅限于商业地产和住宅,而在更多萌芽中的潜力版块。

  办公楼市场

  新增需求下跌5% 供应仍是最大挑战

  预计2017年亚太区办公楼市场新增需求量继2016年下跌15%后,将再次同比下跌5%。其中,60%-70%的净吸纳量由印度市场和中国市场贡献。受益于强劲的外包产业需求,预计印度市场将保持活跃,但中国市场有所放缓。

  新增供应仍是亚太市场的最大挑战。展望未来三年,绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰,其中一线城市录得310万平方米,处于供过于求的区间。大量新增供应为亚太区办公楼市场租金上涨带来压力,预计2017年大部分市场将转为租户主导市场。整体来看,2017年亚太区办公楼市场租金增幅不超过10%。澳大利亚门户城市如悉尼、墨尔本以及中国的广州涨幅较大。

  就具体行业而言,受到营收增长和扩员的驱动,科技公司将引领亚太区各市场内的办公租赁需求;金融行业的租赁需求增加主要得益于如中国、印度和日本等主要市场中内资金融公司的需求上升;共享办公空间将进一步成为重要的办公租赁需求新来源。

 

 

  零售物业市场

  租金增长节奏减慢 重点关注优化门店组合

  2017年亚太区零售物业市场新增供应约400万平方米,较2016年峰值有所下降,但预租情况仍不容乐观。其中,中国一线城市新增供应超200万平方米,预计50%新建购物中心项目将受预租情况影响而延期交付。租金方面,零售租金增长节奏减慢,低增长成为常态。值得注意的是,香港零售物业市场租金自2015年以来下跌超过30%,并且该趋势仍将持续。

 

  备注:净吸纳量和新增供应数据覆盖甲级市场(除澳大利亚市场涵盖所有写字楼);太平洋区域使用净新增供应;印度市场使用毛吸纳量

  2017年零售物业市场将重点关注优化门店组合,即减少新增开店数量,将优质资源集中于旗舰店,更多关注店内购物体验及品牌推广方面。亚太区市场将继续以其长期消费增长潜力以及有利的人口趋势变化保持对国际零售品牌的巨大吸引力。餐饮业态的扩张势头依旧强劲,此外,随着消费者健康意识的不断提高,运动零售品牌的租赁需求正在加速上升。

  工业物业市场

  自动化成为关键词 中国市场潜力巨大

  新一年的工业物流市场,自动化将成为关键词,并有望改变物流业版图。以制造业每万名雇员中工业机器人保有量为参照值,中国市场自动化水平远低于亚洲平均水准。随着自动化设施供给量持续增长并成为全球趋势,预计中国市场潜力巨大。

  

 

  对比办公楼市场及零售物业市场的高供应问题,2017年工业物流市场供应水平更加平衡,尤其在中国市场,供给风险极小。租金方面,中国市场同样表现抢眼,深圳、上海、广州排名亚太地区租金增长预期前三位。

 

 

  投资市场

  利差持续处于低位 整体成交量下跌5%

  2017年亚太区投资市场利差继续处于低位。中国四个一线城市利差均低于100个基点以内,房地产投资风险偏高。相比之下,珀斯、布里斯班、东京等地更受投资者欢迎。从海外投资金额分析,2017年亚太地区资金仍然充裕,但受市场在售优质标的减少的影响,预计整体成交量将下跌5%左右。中国市场内,尽管国内投资者的海外资产配置意愿依旧强烈,但政府对资本外流的进一步遏制将使投资者的海外投资活动受限。

 

  

  备注:所有数据分析基于金额大于一千万美金的房地产交易,交易包括但不限于写字楼、零售、工业物流、酒店及其他物业,不含土地及住宅交易

  CBRE亚太区研究部负责人金纬博士表示:“尽管面临比以往更为严峻的政治和经济环境,投资者情绪保持乐观并将继续寻求在房地产市场获益。尤其是亚太区的机构投资者将持续加大在这一市场的资本配置,并制定更具创新性的投资策略以达成投资回报目标。”

  给租户的建议:

  在租约期快到时,提前做好规划。

  在选择区位时,保持灵活策略。相比于租金昂贵的CBD区域,交通便利,配套完善的非CBD区域性价比更高。

  需更多关注效率。利用灵活办公空间策略以及新科技手段以达到节约成本的目的。

  给投资者的建议:

  关注净营业收入(NOI)增长。

  资产管理至关重要,尽量发掘潜藏价值。

  瞄准潜力版块,如房地产债、教育、养老等机会。

  来源:世邦魏理仕

编辑:wulingya

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 金隅·智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770