高晓伟:2016上半年产业地产发展形势分析
http://www.funxun.com房讯网2016-9-5 10:19:00
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[提要]总体而言,上半年的经济呈现稳定发展态势,国内生产总值340637亿元,同比增长6.7%,基本符合克强总理提出的6.5%-7.0%的发展目标。

  《2016上半年产业地产发展形势分析》

    高晓伟 易居克而瑞 产业地产事业部 总经理

  一、上半年全国经济开局良好,态势稳定

  1、总体而言,上半年的经济呈现稳定发展态势,国内生产总值340637亿元,同比增长6.7%,基本符合克强总理提出的6.5%-7.0%的发展目标。即便是经济学家许小年在易居沃顿商学院上的演讲也提出:“请大家放心,完成目标没问题,只要落实好中央部署的各项工作,剩下的交给统计部门就可以了”

  2、同时,规模以上的工业企业利润持续向好,以完全度过了最困难的时期(2015年的-2.3%)。工业企业的利润直接影响产业经济的发展活力,对产业地产的销售来说,更是一个积极的信号!

 

 

 

  二、全国工业用地供应增速趋稳,成交下滑

  1、2011年以来,全国工业用地供求以每年10%-20%的幅度持续性下滑,尽管今年上半年的供应止住了下滑的势头(供应量增速1%),但总体格局未改变。

  2、全国工业用地价格中位数为31.9万元/亩。深圳以771.9万/亩排名第一,上海、北京、广州分别以109.9万/亩、73.3万/亩和59.2万/亩分列2-4位。

  工业用地的市场更多的是映射实体经济的土地成本和发展规模。用地规模的持续减少和土地价格的不断上涨,侧面反映出实体经济的下滑和成本的趋高。

 

 

  三、中央持续鼓励众创,市场反应积极正面

  1、李克强总理提出鼓励将闲置物业改造为众创空间。在今年2月3日,克强总理在国务院常务会议中提出:鼓励将闲置厂房、仓库等改造为双创基地和众创空间,并对办公用房、水、电等予以资金补贴。应该说双创的火今年还将持续熊熊燃烧,各地政府也将一如既往以双创作为政绩表现和执政理念。

  2、市场反应积极,企业各自深入开展存量改造业务。比如毛大庆也将产品升级为“5L meet”,并积极进入存量物业改造市场;联东在上海的松江和青浦分别和政府签订存量改造业务的战略合作,大力推进两区的存量改造市场。这是浮在水面上的,沉在水底的企业更是蠢蠢欲动,一些传统房企和实体企业更是悄无声息的渗透到上海的存量改造市场。

 

 

 

  四、特色小镇将成为中国经济发展的新引擎

  自2015年浙江推出建设100个特色小镇计划后,江苏、上海也是积极跟进。5月,中央住建部、发改委、财政部决定将在2020年,在全国范围内培育1000个特色小镇计划。为何小镇会成为未来中国经济的新亮点?我觉得原因有三:

  1、大开大合的新城建设浪潮以进入低谷,民众和官方都对此类高杠杆的城市建设模式进行深刻的反思,小镇在此时推出,更符合市场舆论和民众诉求;

  2、小镇模式更考验政府权力下放,有助于推动行政效率和体制改革;

  3、小镇更有助于打造美丽乡镇、建设尺度怡人、环境优美的居住环境。想想一些欧美的迷人小镇,国人不用远涉万里去体验异国小镇的风光了!

 

 

 

  、美的全面收购库卡,屌丝逆袭高富帅,中国全面进入工业4.0时代

  可以说这是一个划时代意义的事件,比起中国企业收购欧美的足球队,制造业之间的并购更具有实际意义。方面是一路一带战略的下落地项目,同时也为中国的钱找到更多的出口(总比把钱花在买地上要好),更重要的是推动中国机器人产业的发展和工业4.0的建设。

 

 

  、产业地产企业放炮少、干活多

  今年上半年,产业地产商可谓是集体失声,闷头干活,专心发财,鲜有公司发布所谓的新战略、新规划和新方向;但各自业务发展的增速相当迅猛。比如华夏幸福上半年收入猛增75.08%,与9个地方政府签订了战略合作意向,在内部更是提出了“三年百城、三千多亿”的战略目标。

 

 

  七、轻重结合渐成主流,战略性股权合作成为重要路径

  首开和亿达、中国电子和光谷联合的股权合作成为上半年行业最热闹的事儿了,其中光谷联合更是让出了大股东的地位和中国电子合作,可见轻重结合将为未来产业地产的发展主流,传统拿地建设、销售和租赁的模式将越来越难走,通过轻重结合,也是一种双向盘活——即盘活存量资产(重)+盘活客户资产(轻)

 

 

 

  总结:下半年的三大趋势

  1、行业洗牌,企业流入\流出速度加速。比如中关村等慢慢退出产业地产领域,深耕实业,碧桂园等开始进入产业地产领域。

  2、城市存量业务会成为未来行业发展的重要战场。

  3、经济增速逐渐回暖,有利于产业地产稳定发展。

    来源:公众号"城市与地产"

编辑:wulingya

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