戴德梁行:“商改写”北京房地产市场新趋势
http://www.funxun.com房讯网2016-7-8 9:51:00
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[提要]截止2015年,网络交易额为3.8万亿元,增长率为36.2%。预计到2018年,中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%,增长率正逐年递增,且增长迅速。网络购物市场的迅速发展,给传统商业带来了巨大的竞争和压力。

    北京,7月7日,2016 -  全球领先的房地产服务商戴德梁行今日举行2016年第二季度媒体发布会,北中国区写字楼-企业服务部主管严区海先生发表主题演讲,就商业改造用作写字楼趋势进行分析,并结合项目实践经验与媒体进行了深度分享。

  普通商业租金增长缓慢

  中国网购市场交易规模逐年增长,截止2015年,网络交易额为3.8万亿元,增长率为36.2%。预计到2018年,中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%,增长率正逐年递增,且增长迅速。网络购物市场的迅速发展,给传统商业带来了巨大的竞争和压力。

  截止到2016年第二季度,北京市优质商业存量至1,129多万平方米,其中,购物中心约913万平方米,占到80%左右,百货约216万平米,仅占20%;地标性优质商业租金保持增长,普通商业租金增长缓慢,趋于稳定。

  写字楼空置率保持低位,租金在高位保持稳定

  自2011年开始,北京写字楼租金开始迅猛增长(两年内增长约80%)(2012年4季度对比2010年4季度);自2013年开始,北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度,北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺,为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市,核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。从商圈层面来看,除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%,金融街商圈更是一席难求,空置率仅为0.8%。

  商业改为写字楼成新趋势

  写字楼市场受互联网冲击微弱,需求增长稳定,考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低,将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响,开发商可以通过装修或者"商改写"装修进行进项抵扣,开发商不仅改变或提升了自身资产价值,同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看,在租金收益及资产溢价方面,开发商也获得明显收益增长,其中租金收益增加可达10%-20%。

  "商改写" 挑战不容忽视

  "从政策层面看,二者虽均为商业用地,40年产权,但是,如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;

  "商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在"商改写"时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;

  "写字楼对于自然采光有较高要求,因此"商改写"需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;

  "大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。

  戴德梁行北中国区各部门通力合作,助力北京盈科中心成功实现"商改写"。写字楼-企业服务部凭借多年专业服务经验,根据企业客户的要求,寻求高经济效益的方案,为客户提供一站式服务。北中国区写字楼-企业服务部主管严区海表示:" 盈科中心作为商业改写字楼的经典案例,反映了北京市场'商改写'逐渐成为一种趋势。'商改写'是投资项目中产生溢价的闪光点,将有效地增加业主方的租金收益,同时也有利于缓解北京写字楼有限的供应量。"(数据来自:戴德梁行)

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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