一线城市需求活跃 二线城市去库存压力大
http://www.funxun.com房讯网2016-1-13 15:38:00
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[提要]第四季度,全市净吸纳量达到11万平方米。至此,全年净吸纳量共计42万平方米。尽管有新项目入市,但随着之前入市项目的进一步消化,全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位,环比微降0.1个百分点至3.6%。

  2015年第四季度

  北京甲级写字楼市场

  2015年第四季度,北京市甲级写字楼市场有两个新项目入市,分别是位于望京的诚盈中心和位于CBD周边(姚家园)的达美中心(1&2座),合计带来11万平方米新增供给。至此,全市甲级写字楼可租赁存量达到1010万平方米,仍是中国大陆最大的写字楼市场。

 

 

  第四季度,全市净吸纳量达到11万平方米。至此,全年净吸纳量共计42万平方米。尽管有新项目入市,但随着之前入市项目的进一步消化,全市甲级写字楼空置率仍旧维持低位,环比微降0.1个百分点至3.6%。

  纵观2015年的市场成交,由于近年来P2P、理财等公司发展势头迅速,金融行业成为甲级写字楼租赁市场上最大的需求来源,占到全年总需求的34%。但同时,由于其不稳定性带来的潜在风险,其中最为活跃的新兴金融公司也逐渐受到越来越多的优质项目业主的排斥。另一大需求来源则是IT及高科技公司,占到全年总需求的25%。内资企业依旧主导需求,占到全年总成交的七成。

  受宏观经济形势影响,北京甲级写字楼平均租金持续高位震荡,年末达到每平方米每月人民币319.8元,环比小幅上涨0.5%,同比上涨0.9%。金融街平均租金依旧远超其他区域,达到每平方米每月人民币535.2元。

  市场预测

  未来三年,北京甲级写字楼市场还将有约180万平方米写字楼面积将陆续入市。望京、亚奥等新兴区域将有74万平方米可租赁面积入市,加之近郊区域经济及基础设施快速发展,预计将进一步加快写字楼市场的去中心趋势。

  新项目入市可能加剧短期内市场竞争,同时,新兴金融公司的高度不稳定性也促使业主在租户选择上趋于谨慎。因此,未来北京市甲级写字楼市场将在一段时间内面临租金和出租率双下行压力。

  北京零售市场

  截至2015年前十一个月,北京市社会消费品零售总额累计达到人民币9,335亿元,同比增长6.9%,增速依旧缓慢;同期网上零售额仍保持39.6%的强劲增长率。

  第四季度,位于朝阳区的家乐福四元广场购物中心正式营业,为北京市中高端零售市场带来7万平方米新增供给。至此,全年共新增57万平方米商业面积,全市中高端商业存量达到1,041万平方米。

  由于受到电商以及海外代购等渠道的冲击,北京中高端购物中心空置率环比上浮至5.2%。从商家需求来看,承租能力偏低的餐饮、娱乐休闲类品牌需求旺盛;但奢侈品牌、服饰、珠宝腕表等业态品牌持谨慎扩张态度。

  为应对实体商业的低迷,部分业主进行品牌调整,增加儿童、生活体验及餐饮等业态,以保证充足客流。激烈的市场竞争压制了租金的增长,第四季度末,购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币895.8元。

  市场预测

  2016年一季度,去中心化趋势进一步明显,预计将有两家位于大兴区和平谷区的购物中心陆续入市,合计带来28万平方米新增供给。届时,全市出租率水平可能出现下滑。

  随着实体商业的竞争愈演愈烈,区位优势将不再是唯一制胜法宝。业主将加大生活体验式品牌的引入,以吸引充足的客流,保持健康的出租率。鉴于此类品牌承租能力较低,预计品牌调整也将牺牲单位面积租金收益。

  北京销售与投资市场

  尽管租金在高位震荡,但极为有限的优质可售资产以及内外资投资者的稳定需求仍继续支撑甲级写字楼资本值保持稳定。第四季度,北京甲级写字楼资本值环比增长0.5%,同比增长8.3%至每平方米人民币70,100元。同时,甲级写字楼毛收益率继续收缩0.03个百分点至5.47%。

  第四季度,仅一宗重大整售交易成交。电商巨头阿里巴巴斥资24.7亿元从昆泰地产手中收购了位于望京的昆泰嘉瑞中心。至此,2015年共八宗整售交易成交,总成交额达到人民币220亿元,较之去年增长30%。

  第四季度,北京市土地市场成交密集,特别是居住用地成交中,楼面单价不断走高。土地市场的年终翘尾使得第四季度总成交额达到967亿元,约占全年总成交额的48%。瞩目交易有:北京市丰台区花乡樊家村地块、朝阳区常营乡地块和丰台区南苑乡槐房村和新宫村地块,分别录得楼面单价7.5万元/平方米、6.7万元/平方米和5.6万元/平方米。

  市场预测

  尽管未来租金面临下行压力,但有限的投资项目和稳定的内外资投资需求将支撑甲级写字楼资本值维持稳定。因此,预计2016年北京甲级写字楼市场毛收益率将持续走低。

  鉴于有限的可售资产存量以及业主的高预期,预计近期内整售市场依旧平静。

  二线城市(天津、青岛、大连、沈阳)甲级写字楼市场

  天津:第四季度,天津写字楼市场迎来年内供给高峰,三个项目合计带来19万平方米可租赁面积。至此,全年供应量达到26万平方米,中心城区甲级写字楼存量达到87万平方米。本季度,受新项目入市影响,天津中心城区甲级写字楼租赁市场整体空置率同比上升10.2个百分点至38.1%。本季度,天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均租金为每平方米每月142.1元,与去年基本持平。

  青岛:由于部分项目推迟入市,第四季度末,青岛无新项目入市,至此,全年仅华润中心一个项目带来6万平方米新增供给,全市写字楼可租赁存量为153万平方米。小型金融公司依旧是需求主力,同时,由于此类公司的不稳定性,导致青岛写字楼空置率同比上浮2.1个百分点至19.9%。第四季度末,青岛甲级写字楼租金较之上半年小幅下跌0.3%至每平方米每月102.1元,同比下跌0.5%。

  大连:至2015年末,大连已连续两年无新项目入市,全市写字楼可租赁存量为112万平方米。尽管没有新项目入市,但实体经济的不景气仍导致年末空置率上浮2个百分点至10.2%。第四季度末,大连甲级写字楼租金较之上半年小幅下跌0.6%至每平方米每月124.3元,同比下跌1.9%。

  沈阳:2015年第四季度,沈阳共三个新项目入市,合计带来16万平方米新增供给。至此,全市写字楼存量达到146万平方米。沈阳甲级写字楼市场空置水平依旧严重,年末达到40.6%。同时,租金下滑至每平方米每月人民币132.7元。

  市场预测

  由于2015年部分项目推迟入市,预计今后三年(2016-2018年),四个城市将面临更大规模的新增供给。届时,供过于求的情况将更加严峻,空置率也将进一步走高。

  在供过于求的同时,优质项目密集入市将令市场品质显着升级。

  二线城市(天津、青岛、大连、沈阳)零售市场

  天津:2015年第四季度,天津城区共有两个新项目入市,带来37万平方米新增供给。至此,2015年全年累计供应57万平方米,中高端零售市场存量达到366万平方米。随着新项目的入市,全市空置率上涨至17.7%。第四季度,天津城区购物中心首层平均租金小幅上涨至每平方米每月人民币383.3元。

  青岛:第四季度,青岛仅一个百货项目入市,带来9万平方米新增面积,至此,全年共新增62万平方米零售面积。截至2015年末,青岛中高端零售市场存量为320万平方米。由于部分项目经营状况不佳,导致青岛购物中心整体空置率上浮至27.8%。总体市场的不景气也迫使业主做出租金让步,第四季度末,青岛购物中心租金较之上半年下跌3.8%至每平方米每月407.5元。

  大连:第四季度,大连有两个新项目入市,带来26万平方米新增供给,至此,全年共新增零售面积73万平方米,全市中高端零售市场存量达到290万平方米。新项目的入市将全市空置率推高至8.4%,同比增长3.3个百分点。同时,随着整体品质的提升,大连购物中心首层租金达到每平方米每月407.8元。

  沈阳:第四季度,沈阳无新项目入市,全年共新增供给51万平方米,全市中高端零售市场存量达到600万平方米,依旧是四个主要二线城市中存量最大的市场。尽管无新增供给,但由于供给过剩,市场消化缓慢,截至年底购物中心空置率仍维持较高水平,达到16.2%。同时,招商难度的加大也迫使部分业主做出租金让步,截至年末,全市购物中心首层平均租金达到每平方米每月363.9元,同比下跌1.8%。

  市场预测

  未来三年,四个二线城市均将迎来持续大规模新增供给。整体市场供过于求的情况将进一步加剧。

  实体经济不景气、供给过剩等将进一步加大招商难度,预计二线城市购物中心空置率将进一步恶化。与此同时,租金也将难有上涨空间。(数据来自第一太平戴维斯)

    来源:房讯网

编辑:wulingya

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