同策:35个大中城市写字楼投资价值研究报告
http://www.funxun.com房讯网 2014-7-11 16:50:00
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[提要]  首先,我们考虑与写字楼发展的相关程度以及数据的可得性,选取8个指标,分别从人口因子和经济因子两方面衡量城市基本面,从而衡量35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值。

  随着房地产行业进入“白银时代”,企业的利润率也随之走低,目前标杆上市公司的净利润率基本在13%,甚至个别项目以10%的净利润率维持开发。这对于房企来讲,区域或城市布局策略将直接影响到开发企业的利润率,甚至规模化的增长机会。因此,房企势必会调整自己的布局策略,选择风险最小的城市进行拿地,以最大可能降低投资风险。

  至此,我们也就不难理解为​何​房​地​产​城​市​进​入​研​究​越​来​越​受​开​发​商​重​视​。

  针对这个话题,同策咨询研究部针对不同物业类型进行综合分析,近期完成了《2014年70个大中城市商品住宅投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》、《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》三份报告。

  本文仅就《2014年35个大中城市写字楼投资价值研究报告》研究成果进行说明,通过这个描述让更多的房企、金融机构等了解35个大中城市写字楼物业的投资价值,为开发商、金融机构等各市场主体决策做参考依据。

  首先,我们考虑与写字楼发展的相关程度以及数据的可得性,选取8个指标,分别从人口因子和经济因子两方面衡量城市基本面,从而衡量35个大中城市写字楼的城市基本面投资价值。

  35个大中城市写字楼物业的城市基本面投资价值指标

  其次,我们选取3个反映写字楼市场供求关系的指标,从市场特征方面来衡量35个大中城市写字楼市场供需状况,明确从市场供需的角度这些城市是否值得进行投资。

  35个大中城市写字楼市场供需基本面投资价值指标

  其中,从35个大中城市人均写字楼面积来看,北京、广州、天津、杭州、厦门、宁波、合肥、郑州、银川、呼和浩特、贵阳等11个城市人均写字楼面积明显高于其他城市,供给已经较为充分,这11个城市人均写字楼面积已经面临饱和或过剩的状态,已经占据35个大中城市三分之一。

  从国内来看,根据本报告的研究标准,如果一个城市人均商业面积超过1平方米,也就意味着城市的写字楼供应面积已出现饱和或明显出现过剩现象,而这样的城市在35个大中城市当中不在少数。同策咨询研究部数据显示,北京、杭州、银川成为35大中城市人均写字楼面积已在1.5平方米以上,成为35大中城市人均商业面积最高的三个城市。此外,广州、天津、厦门、宁波、合肥、郑州、呼和浩特、贵阳等8个城市人均写字楼面积超过1平方米。目前,11个城市人均写字楼面积已经面临饱和或过剩的状态,已经占据35个大中城市三分之一。

  而就北上广深等一线城市来看,由于其常住人口数量庞大、第三产业能力较强等原因,写字楼市场需求相当强劲,至今为止,除北京外,上海、广州和深圳这三个一线城市总体上仍然没有系统性的供应过剩的市场风险。但是,一线城市距离城市人均商业面积1平方米的警戒值也不太遥远,从这个角度来看,即使一线城市、其他二线城市目前写字楼没有系统性的供应过剩的市场风险,也应该提早防范写字楼市场供应过剩的风险。

  从35个大中城市写字楼市场供需比来看,短期内来看,不少城市仍然面临供应量偏大的市场风险,会影响到这些城市写字楼物业的投资价值。比如西宁、海口、银川、大连、乌鲁木齐、天津、济南、兰州等8个城市新开工面积远超出市场去化能力,平均去化周期达到5年以上,甚至个别城市写字楼物业可供市场去化10年以上,比如西宁、海口。

  从上述城市写字楼市场已经面临饱和或过剩的状态的原因来看,同策咨询研究部总监张宏伟认为,主要为城镇化与企业转型两方面,具体来讲:

  第一、在城镇化过程中,新的城市发展规划及办公环境不断升级是主因。这些规 划涉及新的城市副中心、新兴商圈、区域合并、原有城市区域功能升级等诸多方面,这些规划将直接导致社会及经济资源向这些区域集合,也就直接导致中国城市写 字楼开发快速的发展,导致整体市场接近饱和或局部过剩;

  第二、在当前住宅市场限购的市场背景下,众多房企将视线转移到商办物业开 发,开始谋求战略转型,一定意义上也导致商办物业开发群起而上,导致写字楼开发面临同质化,供应过剩的风险。尽管从企业自身的角度而言,企业是试图通过战 略调整与转型,实现其整个企业体系内部现金流结构中投资商办物业的资金与投资住宅地产、其他产业的资金可以互动,并且这两者之间能够实现良好互补,但是, 从整个市场的角度来看,就会面临总体上写字楼市场开发同质化与供应过剩的风险。

  第三、第三产业的迅猛发展促使写字楼物业需求大增,但开发体量已经超出第三产业增长带来实际需求。

  国家统计局日前公布《2013年统计公报》显示,2013年,第一产业增加值比重为10.0%,比上年略微下降0.1个百分点,比重基本持平,而第三产业比重则明显提高,达到46.1%,比上年提高1.5个百分点,比第二产业比重高2.2个百分点,这是第三产业比重首次超过第二产业。

  而写字楼是城市第三产业的重要载体,第三产业的迅猛发展势必会促使写字楼物 业需求大增,但是,目前写字楼项目的开发体量已经超出第三产业增长带来实际需求,此时,从写字楼市场表现来看,部分城市已面临饱和或过剩状态,尤其是对于 大多数城市新城、新区或部分郊区写字楼物业来讲,由于开发体量过大,空置现象比较严重,短期内给市场造成了比较大的去化压力。

  因此,从上述角度分析来看,我们也不难理解部分城市开始发布政策,提前预警和调整商办综合体的开发风险。比如今年年初苏州市就出台商业地产“限售”和禁止售后包租”政策,防范在商业地产领域出现企业或项目经营风险;2014年6月,杭州也将对商业综合体布局的问题区域进行差别化调整,部分区域将严格控制新增大型商业综合体的开发。而这两次政策的出台为近期地方政府发布的政策之中首次提到“规避商业地产投资风险”的要求。

  最后,通过对35个大中城市的城市基本面与写字楼市场供需基本面两项指标进行交叉分析,同策咨询研究部最终得出35个大中城市写字楼市场投资价值结果。

  同策咨询研究部总监张宏伟认为,从上述分析结果来看,第三产业从业人口多,第三产业较为发达,对于办公楼具有强大的人口和经济支撑,且办公楼供需较为平衡的城市成为开发企业、金融机构等优先进入的城市,比如深圳、南京、重庆、成都、武汉、西安等城市。

  而对于第三产业从业人口多,第三产业较为发达,对于办公楼具有强大的人口和经济支撑,但办公楼供给过度,短期市场压力较大的城市,对于开发企业、金融机构等来讲则成为其重点关注的城市,比如上海、广州、北京等一线城市,还有杭州、天津、郑州等部分二线城市。

  对于第三产业从业人口少,第三产业较弱,但办公楼供需较为平衡的城市,对于 开发企业、金融机构等来讲则成为其选择性进入的城市,而这类城市还不在少数,并且大多数位于中西部地区。比如南宁、福州、海口、石家庄、大连、青岛、沈 阳、济南、哈尔滨、兰州、太原、长沙、南昌、乌鲁木齐。

  对于第三产业从业人口少,第三产业较弱,办公楼供给过度的城市,对于开发企业、金融机构等来讲则成为应该重点规避的城市。比如合肥、宁波、厦门、贵阳、昆明、呼和浩特、银川、西宁等城市。

  35个大中城市写字楼市场城市投资价值

  总之,从《2014年35个 大中城市写字楼投资价值研究报告》分析来看,企业或金融机构等市场主体投资写字楼市场,应该谨慎为之,不可盲目投资。尤其是在今年银行信贷紧缩的市场背景 下,企业融资成本高,资金面普遍紧张,写字楼市场的投资、开发风险更大,如果没有比较稳妥的市场布局策略与资金面的支持,开发企业极有可能在这一轮市场发 展过程中陷入僵局。

    来源:新华网

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