多地房租现较大涨幅 减税为租房市场“降火”
http://www.funxun.com房讯网2019-3-4 10:02:00
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[提要]随着节后务工人员返程及年后求职季开启,租房市场迎来开门红,一二线热点城市呈现供不应求局面。今年有所不同的是,在经济面临较大下行压力的情况下,各地房租仍出现较大涨幅,背后的房租抵税争议备受关注。

  随着节后务工人员返程及年后求职季开启,租房市场迎来开门红,一二线热点城市呈现供不应求局面。今年有所不同的是,在经济面临较大下行压力的情况下,各地房租仍出现较大涨幅,背后的房租抵税争议备受关注。

  房租普涨

  春节过后,全国各地用工需求重新调整,一二线热点城市涌入人口增加,房屋租赁市场人气迅速提升,租金走势迎来新年第一波小高峰。

  2月25日,诸葛找房数据研究中心发布的2019年第八周租金报告显示,包括北京、上海、深圳、广州、天津、重庆、杭州在内的20个重点城市中,租金上涨城市数量为超过半数的11个,平均涨幅为0.62%。具体来看,20个重点城市租金均价为43.53元/平方米/月,其中一线城市平均租金82.09元/平方米/月,深圳(97.24元)、上海(87.31元)、北京(84.57元)位列三甲。二线城市平均租金34.43元/平方米/月,西安(28.20元)、天津(35.88元)的环比涨幅最突出,均达到1%左右。

  需要指出的是,热点城市的整体租金均值,并不能展现核心区域的火爆景象。

  北京房地产中介协会数据显示,春节假期后首周,东城区、西城区住房平均租金同比上涨4.9%,朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区平均租金同比上涨3.9%。在用工需求极大的深圳、杭州,市中心区域租金普涨200元至300元,城中村的上涨幅度更为明显。

  作为二线城市的代表,天津租金涨势同样可观。2月14日情人节当天,天津市住建委发布2018年居住房屋市场租金水平,为居住双方议定租金提供参考依据。

  以地势繁华、交通便利的和平区贵都大厦为例,去年的租金水平为50元/平方米/月。春节后这一数据明显上涨,90平方米普通两室房源的报价纷纷达到5000元,涨幅超过10%。改造成精品公寓的贵都大厦房源,租金水平更是达到86元/平方米/月,较普通房源溢价55%。多家品牌中介的经纪人对新金融记者表示,今年和平区的房屋租赁旺季比往年提前了半个月,有租房意向的客户增加了一倍,房东普遍要求提价300至500元。

  市场博弈

  租房市场的一片“涨声”,除旺季因素之外,与新年开启后房租抵扣个税引发房东担忧不无关系,买卖双方博弈意味浓厚。

  众所周知,个人出租住宅需要缴纳增值税、个税、房产税、城镇土地使用税、城市维护建设税、印花税、耕地占用税、教育费附加和地方教育费附加等多项税款。然而在实际操作中,很多房东的出租行为并未纳入监管,除非租客以子女教育、公积金提取、居住证办理等事由开具相关证明。

  2019年1月1日起,新个税法落地施行,有住房租金支出的纳税人可享受专项附加扣除,让房屋租赁这一长年的监管灰色地带照进阳光。按照规定,纳税人在主要工作城市没有自有住房而发生的租金支出,扣除标准分为1500元、1100元、800元三档,而最高扣除标准覆盖直辖市、省会城市、计划单列市等。

  据测算,在天津享受1500元租金扣除,每月最低可省个税45元,最高可省675元,工资越高,因房租抵扣减少的费用越多。

  始料未及的是,在一二线城市蜗居的外来务工者兴冲冲地填报房租抵扣申请材料时,遭遇了房东的横眉冷对。在房东看来,一旦姓名、身份证号、住房地址等信息被提交给税务部门,可能面临补缴税款的“严重”后果。一篇危言耸听的网文,对这种情绪起到推波助澜的效果——“租客申请房租专项附加扣除能省100元,可房东至少要垫进去500元税款。”

  面对可能遭遇的损失,不少房东直接约定产生的所有税费由租客承担。另一些春节后租约到期开始寻找新租客的房东表示:“目前来看房租征税还无明确说法,但从权威媒体的报道中,可以预见出租人承担税收义务是大势所趋,这也是我们将租金提价三五百元的动机。”

  对此说法,有财税专家表示,一线城市个人出租住房征税的依据是综合征收率。比如北京一房东出租住房,每月房租收入5000元,按照5%的综合征收税率,实际缴纳税款为250元,数额远没有网文中计算得那么高。

  税改提速

  在对风吹草动极为敏感的房地产市场,专家的看法毕竟仅是一家之言,关键还是要有权威部门的表态。

  近一个月来,多地12366纳税服务热线澄清:并未接到根据专项附加扣除信息追征房租税费的通知,也不会通过租客申报信息,追查房东出租房屋是否缴税。一个有力的佐证是,更新后的个人所得税APP显示,纳税人欲享受房租专项附加扣除,必填项包括主要工作城市、租赁房屋坐落地址、租赁起止时间、租赁合同编号,出租人姓名和身份证件号码不再被要求强制填写。

  为进一步打消各方疑虑,北上广深圳四大一线城市均下调了个人出租住房的税率。对于月租金不超过10万元的,北京、深圳的综合征收率均减半,分别降为2.5%、2.25%。以月租金5000元计算,实际缴纳税款最低仅112.5元。

  上海两档征收率维持3.5%、5%不变,但分档标准从月租金3万元提至10万元。广州对月租金不足10万元的个人出租住房行为,三档综合征收率均有不同程度下调——月租金未达2000元,按2%征收(此前为4%);月租金2000元到30000元,按4%征收(此前为6%);月租金30000至100000元,按4.295%征收(此前为7.9%)。

  天津12366纳税服务热线回复新金融记者称,个人出租住房原则上需纳税,但实际上缴纳的情况并不多见。“目前,天津并无类似一线城市的综合征收率数据,不过为了平抑市场,最新的优惠措施是月租金在100000元以下,增值税可在减按1.5%征收的基础上进一步免除。”

  有观察人士表示,租金走势听风就是雨,根源在于楼市仍存在投资投机因素。“房租抵税的初衷是为租客着想,房东不必过于担心。在执行政策的过程中,各地一定要将‘房住不炒’的精神落到实处,不要把一本好经念歪了。特别是在一二线热点城市,一定要强调地方政府的主体责任,督促其多渠道筹措房源,增加公共租赁房供应。在更多城市明确房租税改细则后,整体租赁市场将重现平稳运行态势。”

    来源:新金融

编辑:wangdc

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