亿翰智库:北京利用集体建设用地建设共有产权房点评
http://www.funxun.com房讯网2019-1-7 16:51:56
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[提要]预计未来将有更多城市持续跟进,不断探索集体建设用地新用途,一线城市及二线城市先行跟进的可能性更大,操作性更强。

  2018年12月27日,北京市规划和自然资源委员会发布三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地用于建设共有产权房的挂牌公告,这则消息引致行业热烈讨论,房企同样躁动不安,这是否预示着行业将再度迎来暖阳?

  为此,本文将着重研究以下几大问题:

  (1)利用集体建设用地建设共有产权房2016年已开先河,当时未引起巨大轰动,为何此时再度进行尝试?

  (2)此次在“居住端”的开口是否意味着房地产行业将再度迎来大起?调控政策是否会在此时点全面撤退?

  (3)行政性政策调整“因城施策,按部就班”已既成趋势,企业在融资端又将有怎样表现,融资环境是会全面准好?还是会边际改善?在此环境下,哪类企业将迎来利好?

  1为何在此时再度利用集体建设用地进行共有产权房建设?

  事实上,对集体建设用地建设共有产权房的探索2016年已有尝试,当时北京大兴区西红门镇2号地,以F81绿隔产业用地的建筑使用性质挂牌出让“使用权”,出让年限为40年,规划建筑面积不超过5.34万平方米,起拍价为4.5亿元。时过境迁,当年的尝试已被行业淡忘,未在行业内激起波澜。

  两年后的2018年,北京再度成为行业先行者,积极探索集体建设用地建设共有产权房, 12月27日北京市规划和自然资源委员会发布三宗位于大兴区瀛海镇的集体建设用地用于建设共有产权房的挂牌公告,三宗土地总用地面积为20.32万平米,建筑控制规模35.78万平米,而且此次将拍卖的土地起拍价具有一定优势。

  为何两年后再度进行集体建设用地建设共有产权房的试点?2017年十九大报告中提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,这是利用集体建设用地建设共有产权房探索的根本原因,努力构建完善的住房体系,实现“住有所居”和美好生活,也是深化(土地改革)集体建设用地改革的又一重大突破。

  此时的国内外经济环境,房地产发展现状等都与当时相去甚远,此时的探索更具有先导性和指向性,也将是集体建设用地探索“居住”性改革的开端。预计未来将有更多城市持续跟进,不断探索集体建设用地新用途,一线城市及二线城市先行跟进的可能性更大,操作性更强。

  2集体建设用地建立共有产权房是否预示着地产行业又将大起?

  2.1经济发展转型升级,地产调整基调“维稳”

  现如今,中国处于新旧动能交替的关键期,“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务中,过剩产能也已被“去化”完成,去库存也已接近尾声,“去杠杆”同样进化至“结构性去杠杆”,未来主要的任务将持续聚焦于“降成本、补短板”。

  落于房地产行业,中央对于地产行业的态度又如何,未来又将谋求怎样的发展路径?

  国民经济中,争议最大的当属房地产行业,为何?原先房地产行业被视为经济发展的助推器,经济与地产之间的“博弈”似乎不曾停歇。曾经,经济与地产之间的关系,让各参与者形成了思维定式“经济不好,国家就会拉房地产出来救市;经济好,出台政策打压房地产……”,如此循环往复。

  当前中国经济确实面临下行压力,稳定经济不可否认将是未来国家工作的核心和重点,但是,提高经济发展质量才更应是未来工作的重中之重。经济的高质量发展需要多方共同努力,各行业都需要提高发展质量,强化并优化发展动能。

  房地产发展至今经历了多次的大起大落,行业经历了福利分房、房屋交易市场化等阶段,房地产企业也同样经历了起起伏伏,行业排名同样几经更迭,如今企业阶层固化的趋势亦在日益明显,行业TOP3格局也已进入“稳定态”。

  在经济发展转型升级的关口,房地产行业作为国民经济的重要组成部分,未来也应为经济的高质量发展承担重责,然而这并不等同房地产行业政策调整将全部撤退,任由房地产行业再度非理性发展。未来房地产行业将向着更加高质量发展方向演进,政策的调整将保持一定的连续性,通过政策的协调、配合保障不同购房者合理需求(长效与短期政策之间的协同、配合)的实现,中央将允许地方政府根据地方性需求对房地产政策进行适当调整或者“纠偏”,但是要基于一个重要前提“稳”。难再出现政策大开,房地产救市局面。

  2.2“因城施策”趋势既定,短期全面退场不可行

  中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。”这表明“房住不炒”的政策主基调依然没有任何动摇,在当前阶段,政策的因城调整是可行的,原因在于:其一、从2016年930开始的调控政策已经实现了预期效果,政策具有调整的空间;其二、政策在制定和执行的过程中,难免出现“急功近利”,适当的纠偏在中央的容忍范围,但不可矫枉过正;其三、中国的国情决定了房地产行业衍生的结构性矛盾根源于供给端,而非需求端,抑制需求的政策通常治标不治本;其四、一些创新型的行政性政策对市场的健康发展带来了负向反馈,退出具有必要性,市场向前的推力应该更多来自市场本身,而非政府,政府该适时尝试放手。

  我们认为后续城市间政策调整的可供选择项为:

  (1)城市排序端——城市基本面较差,土地财政依赖度较高的普通二三四线城市政策调整的可能性最大;一线及核心二线政策强压的局面难有根本性转向,但不排除局部的政策的微调,如住房公积金调整,首套房贷款利率,人才购房政策等。

  (2)业态选择端——商业、工业、公寓等政策或将出现优先调整。

  (3)政策组合端——一次性全部调整并非明智之选,也不具备可行性,可先尝试性放松影响较小的政策,观此政策调整后的反映和效果,再选择将其他政策调整,就各政策退出可能造成的影响来看,政策组合调整逻辑和顺序为:影响较小的政策先调整,限价先行,可能的调整顺序:限价/限售——限购——限贷;

  (4)单一政策端——政策的调整需要既定过程,难以一蹴而就,需避免一步到位(也应防止政策的矫枉过正),城市间、城市内政策的调整当遵循一定原则:第一、限价放松——由外向内,试点先行;第二、限购限贷放松——低能级城市先行,由外向内。

  在“因城施策”的大框架下,近期已有多城市接连进行政策的边际调整,包括12月18日菏泽放松了限售政策,12月19日,珠海是调整了限购政策:非珠海市户籍购房须缴纳的社保时间由5年降低至1年等等,这些政策的调整都在一定程度上在试探市场和市场参与者的反映,根据市场反映决定后期政策相机调整的空间、方向和力度。

  无论未来政策调整的方向如何,节奏如何,力度如何,全面一刀切局面出现的可能性都较小。政策调整的目的只在于更好的维护房地产行业的正常发展秩序,实现“房住不炒”,维持地产的“稳”,降低大起大落的概率,长效机制未建立前,行政性政策或将在“因地制宜,因城施策,保压有致”的大框架下逐步尝试结构性、边际性调整。

  2.3为什么现在政策全面退出的时机未到?

  外部因素来看,当前时点,中国经济发展面临的最大不确定因素来自美国,美国是影响政策调整的关键因素,美国经济高增长时期,并且在中美贸易战背景下,中国稳定经济的政策的出台对于经济稳定的作用或将受限,在此时期对行政性政策进行调整也非明智之选。

  同时,从当前中国经济发展现状来看,在经济发展由量向质转变的进程中,“经济好,打压房地产;经济不好,拉房地产”的逻辑将不再适用,所以期冀房地产行业政策放松,地产疯狂增长不具现实性。

  2.4建立长效机制,摆脱经济发展的“地产依赖”

  2016年中央经济工作会议指出,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。2018年中央经济工作会议提出“要构建房地产市场健康发展长效机制”,预计未来长效机制建立的进程将不断加快。

  在长效机制的建设上,财税和土地是两大重要着力点。

  2.4.1财税上——厘清中央地方财权事权,有序推进房地产税

  房地产税涉及税种广泛,取得土地使用权阶段、开发环节、持有环节、交易环节都需要缴纳不同种类的税收。在《一文读懂房产税四大问题》文章中,我们也讨论过,当前房地产行业交易环节和持有环节税收存在一定的税种失衡问题,交易环节税收较多,而持有环节的税种相对较少。目前国家也在多方面进行减税降费,包括增值税改革和个人所得税调整:3月28日国务院常务会议决定进一步深化增值税改革,推出三项重大改革措施:一是降税率,将17%和11%两档税率各下调1个点至16%、10%;二是统一标准,将小规模纳税人的年应税销售额标准统一到500万元及以下;三是试行留抵退税,对装备制造等先进制造业、研发等现代服务业符合条件的企业,和电网企业的进项留抵税额,予以一次性退还。

  2018年全国财政工作会议提出:“将深化财税改革和加强财政管理有机结合,构建以共享税为主的中央与地方收入分配格局,加快划分中央与地方财政事权和支出责任,健全财政收支预算管理,全面实施预算绩效管理,建立中国特色社会主义现代财政体系”。

  随着增值税和个税等减税降费政策的持续深入,我们预计未来在分税制改革方面额也将有更大动作,如调整各税种在中央地方之间的分配比例等等,在分税制改革更加成熟,各税种之间的关系逐步厘清后,房地产税推进的难度也将有所降低,推进速度也将有所加快(2018年全国人大已将房地产税纳入未来立法规划。)

  在致力于房地产行业高质量发展的进程中,依靠土地信贷模式谋求发展的思路也应适时调整,新阶段,新起点,原始资本积累的基础当由土地转向房屋本身,使资本循环更顺畅,并以此提升人民生活水平和生活质量。

  2.4.2土地上——摆脱房地产依赖,构建结构合理的土地供应机制

  在《一文读懂房产税四大问题》中,我们曾说过,分税制改革是构建房地产行业的重要一环,分税制改革实现了中央与地方的财权与事权的分配,使中央的管控更高效,但地方政府财事两权的错位一定程度上造成了地方政府的土地财政依赖,地方政府通过土地拍卖获得资金,并将其用于基础设施建设,也在一定程度上表明中国的经济发展(GDP)具有一定的房地产依赖。

  在经济转型升级的关键期,“补短板”的任务仍需持续深入执行,基础设施建设是其中至关重要一环。2016年至2017年在去杠杆的基调下,地方政府限于资金压力,许多重大的基建项目,如各地地铁项目纷纷陷入停工窘境。当前政府已在多方面发力提高政府基建能力,地方政府债券的大量发行当属其中最关键举措之一。2018年地铁项目叫停潮已有明显改善,7月,东北秀带地区吉林长春约790亿的地铁项目获发改委批准;8月,苏州950亿元(合138亿美元)的项目,建设四条新地铁项目获批;10月,投资210亿,连接南京、句容的城际地铁项目同样获批。预计随着政策的持续深入,地方政府的财政压力或将有所缓解,基础设施建设也将增力提效。

  前文说到,房地产行业存在的部分问题源自于供给端,土地资源的地理分布决定了土地供需存在一定的失衡矛盾,进而导致区域间、城市间发展的不平衡性。土地国有属性和招拍挂制度决定了土地资源的获取来自资本的分配而非由市场力量决定。中国的土地国有性质及地方政府的土地依赖症决定了政府对于土地价格的态度更趋乐见其涨,低廉的土地价格不利于政府收储。招拍挂制度的建立和实施对于中国经济的发展和房地产行业的成熟发挥了不可磨灭的作用,但是“价高者得”的拍卖制度也在一定程度将房价拉升至一定高度。同样,不可忽视的一点是,土地具有不可再生性,国有土地资源的有限性决定了其可供利用的空间正在逐步收窄。

  为了从根本上解决房地产行业的供需失衡问题,“脱虚入实”势在必行,虚端在需求,实端在供给。如何从实处着手?构建结构合理的土地供应机制,调整土地供给结构,提高增量及存量土地利用效率自为不二之选。

  我们认为崭新的土地供给机制的改善可以从以下几方面入手:

  (1)扩充总量—国有土地总量是有限的,而城市建设无限,为了更好的完善城市建设,提高城市建设质量,需要探寻国有土地之外的资源价值,而集体建设用地便是最佳选项之一。

  (2)调整结构—中国房地产行业发展的最终目标在于实现“住有所居”,全方位保障各群体住房需求,所以在国有建设用地、集体建设用地的属性结构上应有更多调整,提高用于建设租赁住宅、共有产权房等的土地分配比例。

  (3)提升效能—随着增量土地总量的不断缩减,存量土地的价值重构值得重点关注,应积极向存量用土地要效益,在有限的土地资源上谋求产业结构的优化升级,提高存量土地的利用效能(上海市于2018年11月出台《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》旨在充分挖掘存量土地资源价值,引导高效产业发展,提高土地资源效能),这也将是未来一线及核心二线城市土地改革的一大重要方向。

  (4)拓展边界—随着经济的发展和城市城镇化率的提升,人口、产业等逐步饱和,而此时的最优选择便是扩张城市的“地理边界”,实现人地挂钩,将非核心的职能、人口、产业转移至“边界区域”,一方面,缓解核心城市土地和住房压力,实现人口与资源的匹配,提高城市发展质量;另一方面,促进区域间的一体化发展,带动边界区域发展,形成共荣、共享的局面。雄安新区的开辟也是“地理边界”扩张的具体操作,2018年12月,《河北雄安新区总体规划(2018-2035年)》已获国务院正式批复。按规划,雄安新区构建“四纵三横”区域高速公路网。

  (5)重塑机制—在房地产开发投资中,土地投资体现了更多的“虚”,工程投资更倾向反映“实”,而土地价格的高更推升了土地投资的“虚”,适时的变革现有土地招拍挂土地供应机制也不无可能。为了使房地产投资更多走向“实”,调整现有预售制度,提高预售标准,或推行现房销售等也是可选项。

  过去的政策重点更多倾向于在“需求端”进行不断调整,然而需求端的变动常常受制因素复杂,主观因素众多,不可控性更大。未来政策的重点将倾向于在“供给端”变革,土地端的变革将是不可逆转的趋势,变革的力度和政策执行的连续性和定力或将超预期。

  3政策调整按部就班,规模房企迎来利好

  房地产行业的特殊属性决定了房企的现金流情况比利润更重要,在各种政策的强制镇压下,房企在资金端均承受了不同程度的压力。当下环境,房地产企业对于“向房地产放水”满怀期待,期冀“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”的戏码上演,但政策全面开口的可能性不大(至少在短期内概率较低)。“大水漫灌”可能性微弱,但边际性宽松却值得期待。

  3.1部分企业融资成本下行,融资环境边际改善

  2017年4月出台的资管新规将企业所能融资的渠道几乎全部封堵,企业经历了融资的寒冬期,企业在资金端承受一定的压力,并不断探索新的方式解决资金需求,包括提高自有资金使用,加快周转,尝试新的融资方式(供应链金融等)等等,然而创新型的融资动作对于企业并无明显助益。

  2018年3季度开始,部分房企融资成本出现了不同程度的下行,如金地集团融资成本下行1.1个百分点,龙湖集团下行0.54个百分点。同时,其他融资边际放松政策也在不断出现。12月4日,中粮地产发行股份股买资产获证监会并购重组委无条件通过,拟募集配套资金不超过24.3亿,且发行股份数量不超过3.6亿股;配套资金用于中粮置地广场和杭州大悦城购物中心两个项目的建设。12月12日,发改委发布《国家发展改革委关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》,主要鼓励优质企业直接融资,并对优质企业、融资用途(不得用于房地产投资)和企业债券发行信息披露等做了详细的界定和规定。

  3.2预售资金监管趋松,实行差异化监管

  菏泽市2018年12月18日出台的新政中包含一条重要内容——降低市区商品房预售资金监管额度:对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%。同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。在主体结构封顶控制节点之前,商品房预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶商品房预售监管资金,抵扣监管额度最高为30%。对于具有回迁安置房建设的商品房项目,根据安置房投资额度及建设形象进度降低预售资金监管额度。

  无轮是融资成本的下行,还是对于直接融资的支持,再融资端口的放松,抑或是预售资金监管的调整,均体现了对于融资端的差异化调整、边际性松绑的倾向性,但这些调整并非对所有企业普惠,企业资金压力全面缓解概率较小,但边际改善值得期待,规模房企或者从事产业地产、特色小镇等服务实体经济转型、产业结构升级的企业可能受益更多。

  当然,尽管资金端出现了不同类型、不同程度的放松趋势,但我们认为大面积,全方位的资金端放松的可能性不大,预计2019年融资端将继续保持边际放松,去杠杆节奏和力度或将有调整(结构性去杠杆将是主基调)但趋势难有根本性转向。

  而在这种结构性调整,边际放松的趋势下,规模房企的优势将被进一步扩大,资源向规模企业集聚的速度将加快,这将进一步推动行业集中度的快速上行,并且指引行业向着更加精细化、规范化方向发展,并促进行业实现巨大变革。

    来源:亿翰智库

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