专家:“租购并举”仍继续 住房租赁建设不能停
http://www.funxun.com房讯网 2019-1-18 9:55:55
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[提要]国家统计局1月16日发布的2018年12月70个大中城市的房价数据显示,新房和二手房,房价下降城市的数量都在增加。

  

 

    国家统计局1月16日发布的2018年12月70个大中城市的房价数据显示,新房和二手房,房价下降城市的数量都在增加。其中,新房价格环比下降的城市有8个,数量创2018年5月以来的新高;有22个城市的二手房价格出现环比下跌,这一数量为2016年以来最多。

  房地产市场是否正迎来全面下调的拐点?

  虽然政策层面对房地产市场影响巨大,但有个现象我一再提请大家注意,那就是,此轮调控是从2016年10月全面开启的,且严厉程度前所未有,但2017年和2018年上半年,楼市一直在上行。我问过几位开发企业的朋友,都说这个现象超出预判。

  有的专家会说,政策有滞后效应,但滞后多久,谁也没有实证研究数据。我个人的理解是,激励性政策对市场的效用往往是立竿见影的,但在推动市场下行方面并没有那么直接,更多的是体现于抑制作用,直白地说,没有调控会涨得很快,调控后涨得慢,甚至滞涨。

  我重申的观点是,2018年下半年楼市转为下行,政策效应固然不可忽视,但它主要是市场力量自身调整的结果。除了算命先生,没有人能准确预测市场走势,就目前情况来说,一季度整体上将大概率维持震荡下行的趋势。但其中,少数政策有所微调的城市,成交和价格将趋于活跃。至于楼市进入全面下调的拐点,尚难得出这个结论。

  关于2019年房地产工作,去年底召开的中央经济工作会议已经定调:要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  虽然中央经济工作会议没有直接提及房地产调控,但随后住建部召开的年度工作会议明确提出,继续保持调控政策的连续性稳定性,坚决遏制投机炒房。如果我没记错的话,住建部是房地产调控部际联席会议牵头部门。

  

房地产调控将继续,城市政府在承担主体责任时不排除进行微调的可能,一季度房地产市场将维持震荡下行但全年基本保持稳定——如果这个判断能成为多数人的共识的话,那在这种背景下,住房租赁建设要不要以原有的力度持续推进?

  之所以有此发问,是因为,有业内人士认为,包括租赁住房、共有产权住房等在内,将分流相当一部分住房刚性需求,从而对房地产市场的供求形成一定影响。如你所知,少数城市限竞房、共有产权房,不再是“不愁卖”了,去化率并不理想。

  还有一个现象是,2016-2017年是住房租赁政策力度最大的一年,而2017年是政策落地实施和长租公寓发展最迅速的一年,但到了2018年,长租公寓推进步伐突然慢下来了,有些企业和机构承诺的计划远远没有完成。2019年住房租赁将会怎样?

  还得研读中央文件。中央经济工作会议重申“构建房地产市场健康发展长效机制”,房住不炒,与十九大报告提出的“租购并举”,是一致的。也就是说,发展住房租赁市场,是构建房地产市场健康发展长效机制的核心内容之一。这样的制度建设,并不会因为市场的短期波动而停下来,相反,租购并举,住房租赁建设,正是熨平市场波动的重要举措。

  中央政府主管部门对此也作出了回答。1月16日,自然资源部网站挂出了《自然资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》,原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。

  此前的2017年8月21日,国土资源部、住房城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,选择北京、上海等13个城市开展试点。

  主管部门决定扩大集体建设用地建设租赁住房试点,发出了继续大力推进租赁住房建设的明确信号。事实上,这几年我一直在呼吁,包括公租房在内的租赁住房建设,地方政府应将其作为重要的民生工程来抓,要舍得投入,在实操层面要加快。

  至于市场化的长租公寓,还是要算大账。在长租公寓税收政策短期内难以实质突破的情况下,制约长租公寓回报最重要的因素还是资金成本。这方面,龙湖集团的做法值得借鉴。去年7月12日,龙湖集团与加拿大养老基金投资公司共同设立长租公寓投资平台,用于投资位于中国一线和核心二线城市的长租公寓项目。双方首期投资额高达8.17亿美元。而养老基金是相当便宜的资金。

  发展住房租赁市场,还有一个不可忽视的领域是二手房。前段时间,因为个税专项抵扣涉及住房租金,曾引发二手房出租业主和承租人的疑惑。事后表明,这是市场主体误读了政策设计的初衷。不过,目前二手房仍是住房租赁市场的主力军,如何在保持稳定的基础上盘活二手房租赁市场,需要有关部门花点工夫研究。我个人建议将其纳入构建房地产长效机制的大范畴来统筹考虑。

来源: 21世纪经济报道

编 辑:chenhong

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