李宇嘉:对哄抬住房租金的监管必须严于控房价
http://www.funxun.com房讯网2018-8-21 9:56:10
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[提要]近日,此前楼市调控一直效果显着的北京,住房租金上涨的现象引起市场高度关注。

  近日,此前楼市调控一直效果显着的北京,住房租金上涨的现象引起市场高度关注。

  资讯平台“我爱我家”的数据显示,2018年7月,北京租赁住房套均月租金为4902元,环比6月上涨2.9%。根据wind公布的50城租金数据,今年以来,北京住房租金水平已连续5个月上涨。2018年7月,北京租赁市场每平方米每月租金首次突破90元(92.33元),同比去年7月上涨了21.9%。

  事实上,抛开春节等季节性因素,有统计数据以来,北京住房租金基本一直呈上涨趋势。除北京之外,沪穗深等一线城市也同样呈现这样的态势。2018年7月,沪穗深住房租金同比分别上涨16.4%、21.6%和29.7%,也是近年来的最大涨幅。

  过去,每年到7~8月“毕业季”,租金就会上涨。北京高校学生多,其中相当大一部分会选择留京,但短期内租赁供应弹性小,自然会造成租金上涨。

  本次北京等热点城市房租上涨,的确也有传统“毕业季”的影响。与此同时,北京等热点城市房价处在历史高位,加上楼市调控严厉,引致租房需求也相应增加。另一方面,近年来北京等一线城市对存量改造、违法建筑等打击力度加大了,京沪等城市“类住宅”新增供给近乎冰冻,导致租赁供应端有所减少。

  不过,如果考虑到北京持续疏解人口,公租房等多渠道租赁供给增加,“合租”趋势明显,上述供需层面的因素过去也一直存在,因此难以解释近期租金的快速上涨。

  当前,正是从中央到地方夯实“房住不炒”、加快培育“租购并举”住房新制度的关键时期,各地正致力于培育机构规模化租赁等多元供应主体,鼓励新市民以租房体面“扎根”城市。

  如果说前期房价非理性上涨可以归咎于住房投资属性作祟的话,租赁反映的基本是最真实的刚需,其需求一般由收入水平决定。

  国际经验显示,若租房支出超过个人可支配收入的1/3,租房者的生活就会面临困难。所以,即便发达国家不管制房价,但管制租金却成为国际惯例。

  2015年3月,德国议会通过《限制房租法》,将3年内租金涨幅限制从15%降至10%;房东涨租超过指导价20%的算违法,租客有权将房东告上法庭;房东单方面涨租超50%的,被认为是赚取暴利,可判入狱3年。

  近年来,我国城镇居民收入增速一定程度上呈现放缓的趋势。根据wind统计,城镇居民家庭可支配收入中位数(中位数更能反映租赁人群的收入状况)增速连续4年放缓,已从2014年的10.3%降至7.2%。

  而与此同时,根据国家统计局的数据,自2002年有统计数据以来,住房租赁价格就未曾下跌过,17年来租金指数月平均涨幅高达3.32%。其中,租赁人口集中的一线城市,近年来租金上涨非常快速,今年甚至出现了20%以上的涨幅。

  根据wind数据,即便以套均50平方米计算,目前北上广深商品租赁住房套均月租金分别为4616元、3724元、2652元、3915元,作为这些城市租赁主力的工薪群体,其月收入多数不足万元,租金支出通常都超过收入的1/3。

  作为切实反映真实住房需求的房屋租金,逆收入上涨、逆政策导向大涨,显然需要格外重视,更要剖析其背后的深层次原因。

  近年来,国家倡导“租购并举”,培育“先租后买”、“以租为主”的住房消费模式。目前来看,需求端重视买房的消费理念尚待引导和扭转,但供应端却借助政策东风,快速行动起来,突出表现在长租公寓崛起和其特殊的运营模式。

  目前,长租公寓企业有集中式和分散式两种,前者以整栋改造后出租为主,后者则主要从业主手中“收储”房源后出租。由于配套成熟的租赁房源基本掌握在二手房业主手里,分散式“收储”就成为长租公寓的竞争模式。

  2016年以来,全国陆续诞生了2000多家长租公寓企业,仅深圳就有200~300家。事实上,一个城市的房子往往很多,但新增弹性小,优质房源更是相对稀缺。因此谁掌握了优质房源,谁就有可能在长租公寓市场竞争中率先突围,成为头部企业,也就因此能拥有定价权、盈利权。这刚好契合了长租公寓互联网运营下的“投资逻辑”。

  于是,长租公寓向资本方阐述盈利模式时都会表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、盈利权。于是,市场上的多轮融资都按照这一模式来运行:首先是抢夺房源,争夺具有增长红利的“潜力小区”;然后倒逼行业洗牌,提高市场占有率;最后,成为头部企业,掌握定价权并收获盈利。

  因此,最近市场上才流传出这样的案例:两个租赁平台争夺某房源,并硬生生地将业主租金报价只有8000元的房子,最终推高到1万元。在这种典型的互联网风投打法下,一旦资本选定谁,就会不断加注,让竞争者倒下,让后来者没活路,直至自己成为头部企业。

  目前来看,互联网“烧钱”投资的模式在住房租赁市场非常活跃。2017年以来,已有十几家长租公寓倒闭,意味着竞争已进入“行业洗牌”的第二阶段。由此推断,剩下的企业还会在资本的助推下竞相争夺房源。

  过去,为了对冲住房租赁价格的上涨,租客要么以“合租”、打隔断、上下铺来解决,要么选择住的地方离市中心或工作地越来越远,要么从商品房搬到城中村,要么干脆离开,牺牲了居住的基本舒适度。这也在一定程度上助长了租赁市场的野蛮生长。

  现在,国家花大力气培育住房租赁市场,意在鼓励长期的、稳定的、低成本的租赁供应和需求模式。客观上讲,长租公寓大规模涌现,一方面会有效增加租赁的供应,减少房东欺诈、随意涨租、克扣押金等乱象,租赁市场秩序明显改观;另一方面,租客的租赁体验感提升了,比如长租公寓配置了适合年轻租赁人群的基础设施,消防安全也比较规范和到位。

  但需要注意的是,不管是市场秩序改善还是租赁体验提升,这些“美好租房”的需求升级都不应该建立在租金非理性上涨的基础上,而是必须要考虑绝大多数租客的支付能力。

  实际上,如果不得不在“高租金、体验好”、“低租金、体验差”两者中作选择,估计多数租客还只能选后者,毕竟其他开支(小孩教育、父母养老等)也很大。

  也正是因为如此,近日针对长租公寓“抢房源”报道,监管机构开始约谈主要企业,明确不得利用融资资金恶性抢房源,不得以高于市场租金或哄抬租金抢房源,不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同抢占房源。

  买房不易区分自住还是投资,但租房一定是自住需求。作为公共产品,各级政府要增加公租房供给规模,保护好困难人群的住房问题;对于市场化的租金,需要加强一以贯之的监管,让其处在租客可承受的范围。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

    来源:每经网

编辑:wangdc

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