高力国际宋海燕:写字楼租户租购多元变化呈现多元化
http://www.funxun.com房讯网2018-3-2 9:24:49
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[提要]身为高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监,宋海燕在这家全球化业务公司拥有17年履职经历。

  当被视为全球存量发展终端趋势的“REITS”在2017年底搅动市场风潮时,人们不禁思考,国内万亿市场风口该以何姿态作出迎接与磨合。

  伴随着土地供应的减少、开发商对规模的需求与土地匮乏间的矛盾日益凸显。着眼国内,诸如老旧改造、存量提升的举措,已然拉开地产商践行城市更新的序幕。

  风口之中,中国正率先迎来城市更新的巨浪。业内保守测算,城市更新领域所蕴含的商机,将达到万亿元规模。告别野蛮生长后,改造后的城市该如何寻得生机,发展商又该如何从中破题分羹。

  诸如此类问题,宋海燕结合自身的行业经验给出了她的思索。

  身为高力国际华北区办公楼服务部业主代表及零售房地产服务部总监,宋海燕在这家全球化业务公司拥有17年履职经历。大到当下变化莫测的市场热点,再到行业客群发展态势,小到部门循序渐进的工作流程,她均一丝不苟,作出分析与应对。

  谈未来:写字楼市场

  问:如何保证目标出租率?

  答:首先对整个项目的定位要非常清晰。第二,要使我们租户结构更完整,跟其他部门比如跟企业策划部、调研部一起研究,针对什么样的客人进行专业性拜访,增加入住率。在市场不太活跃的情况下,也会有一些其他措施,比如佣金调整、租赁策略调整。租赁策略包括租金调整和租赁期限调整,这些调整都是一些应季措施,把比较大的存量去化掉。

  问:在您接触的客户中,服务客群比如租户、投资者,与以往相比,有没有呈现新特点?

  答:从去年开始,机构投 资者和自用客户对写字楼表现出非常大的兴趣,这两个增长会比其他明显很多。比如说像通州,我们在运河周围出了一大片新的5A写字楼,北京银行、建设银行都买了其中的两栋,交易价格是16亿、19亿。

  问:能否用几个关键词概括2017年北京写字楼市场?一线城市供应前景如何?

  首先,租户的多元变化结构。以前是比较固定的业态,去年已经看到很多多元化业态出现和发展,比如能源类、房地产类、传媒类,还有现在最流行的联合办公,反映出租户形态的多元化。第二,去年供应比较有限,共有8个写字楼入市,面积39万平方米,但需求有很大增长。两个子市场,像中关村、金融街子市场,租金都有1.5%和1.9的同比上升。

  我们在2017年时预测2018年会有一个大量的供应。开发商来拿地去盖新的项目也好、去改造也好,说明他们对这些需求是有信心的,也说明在一线城市尤其北京、上海、广州、深圳,它的需求量还是足够大的,而相对供应的需求还在正常发展空间内。

  谈热点:城市更新与共享办公

  问:去年出现过一些“商改写”项目,如何看待城市更新对行业的作用。高力国际是否会在城市更新项目中寻求机会?

  答:我们要非常了解城市更新的方向和主旨是什么,从政府层面或其他机构挖掘更多相关物业。我们希望有大量物业支持,他们也有意愿做更新。或者,我们投 资部自身也可以寻找投 资机构者做投 资和改造,之后还可以帮助他运营,这都是一系列商机。

  问:伴随近几年共享办公的兴起,高力国际会以何种形式参与这一风口。目前在华北、北京占据多少市场份额?共享办公概念会在您接下来的业务拓展中占据什么地位?

  答:2016年时,有专家预测共享办公市场会达到30%增长,实际上到2017年年底,整个市场已达到50%增长,局部区域达到百分之百增长。联合办公也好、共享空间也好、加速器也好,均有蓬勃发展。

  开发商方面,我们跟中海、华润、中粮都有合作。去年夏天,高力国际还为SOHO3Q提供过选址咨询。像氪空间、funwork、无界,我们都接触过。此外,我们也接触了一些从北京以外市场来北京寻求机会的开发者。基本上在北京有写字类的地方,我们都有可能涉及。现在南方可能还不太多,北京这边,亦庄及以南还没有特别明显的趋势。从体量来看,共享办公大概会占到我所接待项目的40%或50%的面积。

  优势方面,首先,高力国际拥有服务经验。第二从业主代表方面,我们有自己的项目,对物业非常熟悉。第三,我们经常会跟他们做论坛、讨论、研究他们的服务模式及发展方向。

    来源:新浪乐居

编辑:wangdc

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