欧阳捷:县城去库存将成为绝唱
http://www.funxun.com房讯网2018-1-15 16:09:03
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[提要]住建部提出:2018年重点工作之一是县城去库存,加上棚改目标580万套。

  住建部提出:2018年重点工作之一是县城去库存,加上棚改目标580万套。

  问题是:究竟有多少县城有过量库存呢?

  经历了2016-2017年的去库存,有过量库存的城市恐怕已经不多了。

  至少,我们公司进驻的70多个城市(包括一些三四线城市)真正有库存的只有1个小城市。

  从国家统计局的数据来看,不仅是商品住宅的待售面积大幅下降,去化周期已不足5个月,而且以过去十年商品住宅累计新开工面积的80%作为可售面积,基本与住宅累计销售面积相当,可以说库存也已经几乎消耗殆尽了。

  或许,库存没有想象的那么多。

  非都市圈中小城镇住房新房市场逐渐走向萎缩。

  中国城镇化是一个递进的过程,农村人口不断向城市转移,小城镇和县城人口向大中城市转移,中小城镇进城的人少,出城的人多。

  目前农村人口约5.8亿,实际农村居民很可能不到3亿人。

  过去五年,每年农村转移出来的人口为1350万人,而再往前五年,年均转移1500万人,也就是说,可转移的农村人口越来越少。

  未来10年,农村可转移人口每年或为1200万人,累计再转移出来1.2亿人口,城镇化基本结束。

  人口的转移是以学生为牵引的。

  一方面,政府在推进学校的撤并,学校和老师向条件更好的镇、县城和市集中;另一方面,父母追求给孩子更好的教育,把家搬迁到了城市和镇上,乡村学校的学生越来越少,好教师也逐渐离去, 学校越来越难办。

  这导致了学校数量的不断下降,普通小学从2010年的26.7万所减少到2016年的17.7所,减少了将近9万所,减少33.5%。

  不仅如此,普通初中从54823所减少到52118所,普通高中从14058所减少到13383所。

  学校的合并和集中,加剧人口的被动流出。

  家庭人口的整体迁移,反过来又促动很多农村和乡镇的中小学进一步减少。

  尽管很多农村和中小城镇的人还保留了原有住房,但大多数人不会再回去。

  撤乡并镇、撤县设市、撤市设区也加速人口向更大的城市集中。

  乡越来越少,镇越来越多。

  六年间,乡减少了3744个,镇仅仅增加了1473个,乡镇的合并也让人们逐渐离开萎缩的乡,搬迁到镇上或者县城。

  六年间,县减少了95个,市辖区增加了101个,市区范围不断扩大,人口越聚越多。

  小城镇变成小城市,县城变成县级市,大中城市不断合并县市区、越做越大,直到超大城市倒过来限制人口增长。

  城镇化的路在农民脚下,政府更推动了农民进城。

  人口流出必然导致农村和乡镇甚至小城市的萎缩,为了保持城镇的经济繁荣和财政收入,唯有撤乡并镇、做大城市,但这依然无法挽回非都市圈中小城市发展逐渐走向终点的大趋势。

  从非都市圈三四线城市住宅用地成交面积逐年下降可以看出,人口流出导致需求下降是不可挽回的长期趋势,比如湖北省内的非武汉都市圈的三四线城市。

  2016年以来央行的大水漫灌和三四线城市去库存,依然没能让这些中小城镇的土地成交触底回升,印证了其未来发展的难以持续。

  今年央行收了水壶,还没来得及滋润的三四线城市,只能眼睁睁看着这一轮机会擦肩而过了。

  非都市圈三四线城市的土地成交减少,也意味着未来需求将呈现乏力,市场增长不可持续。

  趋势难以改变。

  怎么办呢?

  中央没有忘记它们,给了第二次机会:县城去库存加棚改。

  去年,并不是所有的城市都均衡的消化了库存,央行收了水壶,一些后知后觉的城市没能享受到大水漫灌的滋润,或许仍然存在过量库存积压。

  其实,去库存是在消化过量库存,当库存不足时又必须弥补库存,因此去库存与补库存是周而复始、永无止境的生产过程。

  但是,去库存或许已经成为一个伪命题了。

  我们很可能忘了追问:究竟为谁去库存?为地方政府?为居民?为开发商?还是为金融机构?

  三四线城市去库存,其实是在解救那些当地落后生产力的开发商,这些项目或许根本不值得解救,去库存把开发商的包袱甩给了居民。

  特别是,当50强房企携带着更好更优的产品涌入这些城市之后,大多数当地房企盖的住房几乎就变成了更难去化的库存了。

  政府为什么要帮开发商去库存呢?

  去库存真正的用意是解救地方财政。

  很多非都市圈的中小城市已经实质性破产了——如果没有中央财政转移支付的话。

  如何能让它们在中央财政转移支付无法增加、房地产税尚未落地之前依然能够维持运转?用去库存的办法来增加土地财政是唯一的路径。

  棚改正是拉动去库存的先行官。

  今年棚改任务几乎不减,显然也是倾尽全力了。

  但完成棚改目标可能有点难。

  地方政府显然没钱,需要国开行资金支持,但国开行的钱来自于发债,目前债息已经超过4%,未来还会更贵,国开行的债很难发了,钱也越来越少了。

  但这是非都市圈三四线城市的最后一次机会,毕竟以去库存的名义,既可以获得土地财政,又可以获得棚改资金,可谓是一箭双雕。

  县城去库存将成为绝唱,快速终结非都市圈中小城镇的新房市场。

  当然,这将成为今年稳定房地产投资接力的最后一棒,而且还将为房地产税落地弥补财政收入争取过渡时间。

  这也意味着,大力推进去库存和棚改的县城,将是大房企获得短期业绩增长的最后盛宴,在那些住宅品质不良、房价不高的中小城市,大房企的进入一定会推动房价向大城市看齐的。

  但是,已经完成去库存和棚改并导致地价房价大幅上涨之后,势必出现刚需和改善需求购买力不足、投资需求逃离,最终导致销售下降、投资下降,市场难以持续,负增长甚至是销售大幅下滑是不可避免的。

  县城去库存只是一副防止房地产投资下降、保持楼市平稳发展的抗病毒感冒药,如果没有县城去库存,房地产投资就会下降,进而拖累经济稳增长。

  可是,三四线城市这一波热浪已经接近结束,市场逐渐趋于理性,大水漫灌已不复存在,钱少且贵或将延续三年,县城虽有去库存、涨房价、提品质的动力,但推动力量中已经少了最为主力的金融机构,只靠地方政府和开发商显然是力有不逮的。

  需要引起注意的是,一些城市正在用“去库存”去制造新的库存,显然,政策需要防止用力过猛。

    来源:欧阳先声

编辑:wangdc

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