胡裕华:昆明商业地产应紧抓一带一路和沿边开放机遇
http://www.funxun.com房讯网2017-7-7 11:20:00
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[提要]昆明商业地产去化复兴的关键,在于抓住国家实施“一带一路”和沿边开放的机遇,充分挖掘民族文化资源和地缘优势,走“昆明独有、世界唯一”的道路。

  “过剩的商业并不等于‘大家一起死’的商业。会死的商业一定是品牌、管理、体验消费没有特色的商业。”日前,第一太平戴维斯华西区董事长胡裕华在接受都市时报记者专访时,作出上述表示。他认为,昆明商业地产去化复兴的关键,在于抓住国家实施“一带一路”和沿边开放的机遇,充分挖掘民族文化资源和地缘优势,走“昆明独有、世界唯一”的道路;“不论开发商还是政府,都应往这个方向不懈努力”。

  这个地地道道的香港人,在成都拼搏10年后完全融入,几乎每月都要来一趟昆明,胡裕华的阅历开阔而丰富。只顾着与记者耐心交流,摆在面前的那杯咖啡在1个小时内多次端起又放下。

  人口决定经济总量和地产兴衰

  胡裕华2002年首次来昆,是以游客的身份。2007年起,他因为工作长期往返于成都与昆明,也就从那时起,他开始深入了解、关注、研究昆明的房地产市场发展,尤其是商业地产的状况及存在的问题。

  他始终坚持一个观点:中国内地的各中心城市,决定经济发展实力的根本要素是人口规模。对比昆明与成都的差距,他认为,成都的人口规模大于昆明,客观上会导致经济总量大于昆明,对周边地区的辐射、带动作用也要强于昆明。“人口规模意味着与之相匹配的就业机会、消费需求,以及人流、物流、资金流,它们都是推动城市经济发展的基础要素,更是当地房地产行业和市场发展兴衰的决定因素。”但近年来,同样以休闲旅游而闻名于世的昆明,正在快速追赶成都,两地经济指标上的差距正在逐年缩小。

  “昆明有很多得天独厚的优势,比如民族文化、地缘资源和‘一带一路’及沿边开放战略的实施。昆明作为中国面向南亚东南亚、甚至是西亚、大西洋及欧洲地区的咽喉,经济发展必将迎来更多机遇,对外开放程度也会越来越高。未来,昆明的开放,将使昆明在人员、货物、资本等方面,与外界的互联互通更加突出。”胡裕华认为,外来企业、人员进入昆明,会带来很多新的市场需求,也将带动本地人消费习惯的改变。

  开发运营商业切不可急功近利

  “商业过剩不仅昆明有,全国大部分城市都有,这是经济发展过程中的阶段性问题。”面对昆明商业项目库存高企、去库存压力较大的现实,胡裕华看得很明白:“大家都在说商业过剩,但每个城市也都有经久不衰的商业活跃区。唯有创新,才是支撑任何行业不断发展的根源。运营商业地产项目,不创新求变,天天守着过去的家业,当然要被淘汰。”由此,他提出,开发商必须创新突围。

  “以往的集中式商业,商场里什么都有,顾客的吃喝玩乐买都可以解决。”今天,买的环节大多在网络上完成,但人们依然需要有一个沟通、娱乐、见面相聚、消磨时间的地方,新兴的商业中心就应该突出吃喝玩乐的功能。

  由此,越来越多的城市出现了体验式的商业模式,围绕顾客消费体验重组业态结构,却又造成新业态同质化问题突出。“很多昆明开发商蒙了,不做体验必死,一窝蜂做体验等死,到底该怎么办?”这就需要开发商持续地投入精力、财力,在业态规划、招商引商、运营管理和活动策划中周密而长远地思考,不间断地推陈出新,向着独一无二的目标去努力。”

  胡裕华对很多接触过的昆明本地开发商的印象是,商场开业后就等着收租金,不再花心思做后期运营。“这便形成了当前昆明商业中心不少,但叫得响、活得久、有得赚的却乏善可陈。”他惋惜地说,放着民族特色资源、南亚东南亚地缘优势不去挖掘、利用,满脑子除了收租还是收租。但是一本万利的时代已经终结。

  另一方面,从政府角度看,商业过剩既成事实,就要严格控制新增商业项目的审批。

  昆明的宜居环境是外地购房者买房的关键

  基于国家新一轮定向政策调控,今年春节后,多数一线城市和部分二线城市的住宅价格出现下跌;昆明却迎来了量价回升的“小阳春”。大批外地购房者涌入昆明,多时未见的抢购新盘重现市场。胡裕华评价:从目前主城区每平方米八九千元的均价上涨至三四万元,对于昆明的经济发展水平和购买力水平来说,都还需要一段相当长的时间。

  “国家的调控政策从来不是以房价下跌为目的,而是让房地产不要过快、过猛增长,要稳步、可持续发展。一些城市房价出现较大回落,是因为此前的涨幅太离谱。”他说,评价一地房价高低,不仅要看它在全国的水平和位置,还应该放到更大的范围中去比较。“当然,如果有一天中国房价位列世界第一,那绝对不是好事。”

  他认为,中国楼市经多年发展,二线城市与一线城市的房价差距越来越大。“昆明的房价应该说还是比较低的。外地人来昆明买房,看中价格应该是重要原因。他们在北上广实在买不起了,转战昆明。”

  当然,昆明得天独厚的宜居环境才是让外地购房者下定决心的关键。对于购房者,价格并不是唯一的决定因素。一个地方虽然房价低,但经济发展前景黯淡、生活环境和条件恶劣,照样无法吸引购房者。胡裕华分析说,不论是“一带一路”、沿边开放战略的实施,还是昆明对外展开的城市营销和招商引资,都会给昆明经济带来正向而有力的动力。由此看来,昆明住宅价格的稳步上升至少在一段时期内是健康的、可持续的。

    来源:都市时报

编辑:wangdc

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