许亚峰:房地产基金管理核心在投资能力和资产管理
http://www.funxun.com房讯网 2017-6-29 13:04:52
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[提要]作为国内领先的房地产私募基金管理公司,稳盛投资自2008年与瑞银发起中国第一支标准化房地产美元基金后,迄今累计管理1支美元基金和20多支人民币基金,截至2016年末累计投资及管理规模折合人民币约301亿元。

  作为国内领先的房地产私募基金管理公司,稳盛投资自2008年与瑞银发起中国第一支标准化房地产美元基金后,迄今累计管理1支美元基金和20多支人民币基金,截至2016年末累计投资及管理规模折合人民币约301亿元。

  稳盛投资2006年创立之初,或许只是想在房地产金融领域做一些探索、在金地集团内部寻找一些项目的投资机会,时至今日成为面向所有开发商及机构投资者提供房地产基金服务的金融服务商,“十年磨一剑”的稳盛投资有了更多属于自己的沉淀与底气。

  近日,在一个炎热的下午,凤凰房产专访了总部位于北京的稳盛投资管理有限公司总裁许亚峰。就房地产资产证券化、REITs在房地产投资中的角色、项目中的投资回报率等问题进行了深入探讨。

  房产金融是战略重要部分

  数字所折射出的商业内涵,在凤凰房产与稳盛投资总裁许亚峰的交谈中表达得更为明显,“房产金融本身是(金地)集团‘一体两翼’战略的重要组成部分,借助金地集团的平台优势,通过稳盛投、融、管、退方面的成熟积累,为投资者创造更多的价值。”

  据了解,稳盛投资目前在北京、上海、深圳及武汉均设有分支机构,拥有50余名资深专业人士,凭借金地集团的平台优势,及稳盛在募、投、管、退方面的成熟积累,稳盛投资正在为投资者创造更大的价值,同时也在努力搭架一个中小开发商与一线品牌开发商多层次合作的资本平台。

  开发商要做基金首先要保证独立性

  近年来,房企资源向一二线城市倾斜的趋势愈发明显,不少有实力的房企都在加速规模布局,持续扩张土地储备。在激烈的市场竞争中,“中小开发商的处境日益举步维艰,流动性收紧也让他们获得资金的难度越来越高。”许亚峰表示,基于这样的市场格局,稳盛投资也在发展代建+投资业务。

  许亚峰指出,不管是在国际上还是在中国,开发商要做基金首先要保证一个基金的独立性,这是保障基金充分市场化运作和维护投资者最大化利益的基础。“在跟集团合作的项目上,我们与其他所有基金跟在集团投资合作的过程中是完全公平的竞争状态,比如集团项目筹备之初会有一个专门的部门负责对外做基金寻找,我们和其他基金一样是在同样的谈判条件下,也是作为谈判的一方公平竞标。

  从机制上,比如我们和瑞银的合作,瑞银和我们是50和50的股权,包括投委会要全票一致通过,只要瑞银有一票不通过,我们这个投资可能无法进行。所以我们也是从基金的角度去筛选出符合投资人要求的项目。另外,就董事会给我们下达的经营指标来说,没有任何一项指标要求我们必须为集团项目做融资,而且我们也在非常积极地在市场上拓展各种类型适合投资的房地产项目。”

  “我想作为稳盛投资来说,我们是搭接在房地产行业和金融行业中间的一个房地产金融的提供商,希望这个行业健康发展,同时我们会为这个行业提供一个更加完善和更加高效优质的服务。”许亚峰表示。

  搭接房地产行业和金融行业的金融提供商

  在被问及开发商背景做房地产基金阻碍在“牌照”时,许亚峰认为,在现阶段国内的金融市场上,有牌照的金融机构的确具有很多先天优势。但起源于国外成熟市场的基金,实质上是一种委托代理关系,即投资人出于对基金管理人专业能力的信任而将资金托付于基金管理人,从而实现资金的保值增值。那么稳盛作为地产商出身的基金,房地产方面的专业能力已在市场上广受认可。这其实更应该是房地产基金生存和发展的命脉所在。

  “我想作为稳盛投资来说,我们是搭接在房地产行业和金融行业中间的一个房地产金融的提供商,希望这个行业健康发展,同时我们会为这个行业提供更加完善和更加高效优质的服务。”许亚峰说。

  房地产基金管理核心在投资能力和资产管理

  在被问及越来越多的开发商成立房地产基金,怎么看待开发商与基金结合的优势这一问题时,许亚峰表示,房地产基金管理的核心在于投资能力和资产管理能力,全国化运作模式,使得主流房地产企业在投资项目选择和管理运营上有一套成熟的体系。依托股东运营平台,房地产企业发起的基金会在投资、资产管理、风控和收益等方面比其他类型基金更加有效。

  当凤凰房产提及房地产基金是房地产企业救命稻草还是新发展模式?这一问题时,许总认为,长期看,一些开发企业可能会选择逐渐发挥自己的投资和管理优势,走上基金模式。在国外,一些开发商成功地进行了这种转型,中国市场看比较熟悉的如新加坡凯德、美国的铁狮门和汉斯就是这类代表。

  这种模式的基本特点是把自己的股本和投资者的股本放在一起组成基金,开发商转型做基金管理人,从基金管理、开发到资产管理全程为投资者服务。在这种模式下,作为基金管理人不会讲哪些项目是自己的,哪些项目是别人的,因为他已经演变为一个管理人,把自己和别人的资金放在一起管理。当然,这对管理人的融资能力、投资能力和资产管理运营能力提出更高要求,所以只有那些管理规范、业绩良好,得到投资者青睐的公司会发展起来。

  许总表示,2017年,稳盛投资将充分发挥链接金地集团平台、机构投资者及中小开发商的“航母舰队”资本纽带作用;与机构投资者紧密合作,在金融创新与资产收购、基金募集领域相互配合;与中小开发商联合开发,提高资金配置效率,实现优势互补,协同共赢。

  来源:凤凰房产

编辑:huangcy

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