李宇嘉:如何在调控中让楼市长效机制“落地”?
http://www.funxun.com房讯网2017-2-28 11:47:31
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[提要]对于各方关注的房地产领域热点问题,住建部部长陈政高和副部长陆克华在2月23日国新办举行的新闻发布会上作出回应。

  对于各方关注的房地产领域热点问题,住建部部长陈政高和副部长陆克华在2月23日国新办举行的新闻发布会上作出回应。陈政高表示,现在具备了建立房地产基础性制度和长效机制的条件。

  中央经济工作会议不仅确定了房子的定位,同时提出了建立基础性制度和长效机制的目标、标准、途径。这为制定基础性制度和长效机制指明了方向,提供了根本遵循。建立房地产长效机制很重要,但让长效机制落地生根或许意义更加重大。

  全国两会召开前夕,国新办就房地产和棚户区改造有关情况召开了新闻发布会。住建部相关负责人就大家关心的楼市话题,毫无避讳、毫无保留地进行了回答。

  笔者认为,2017年的楼市形势扑朔迷离,抑制泡沫必须要让热点城市降温,但也要防范“大起大落”以及冲击稳增长和不发生系统性金融风险的“双底线”。市场失灵的情况下,行政干预很有必要,但要与长效机制建设结合起来。

  今年1月份的70城房价数据显示,热点城市基本停涨或下跌,调控取得了积极成效。今年货币政策的基调是“稳健中性”,即保持流动性基本稳定,但要调节好货币闸口,特别是要严防资金进入投资投机性领域。因此,楼市调控政策“两分法”的趋势越来越明显,即支持合理需求,支持基于城镇化的三四线城市“去库存”,打击热点城市投资和投机炒作,控制房贷杠杆率。

  针对热点城市的调控没有停止。近期,不管是严控资管计划、私募基金投资热点城市项目,还是规范保险资金投资,或打击“类住宅”,降低房贷优惠利率折扣等,都意在建立“防火墙”,严控资金进入热点城市楼市投资炒作。20个热点楼市控制住了,全国楼市不可能“大涨”。同时,合理需求和三四线楼市“去库存”是稳定和防止“大落”的一面,需要流动性润滑和推动。

  春节前后,三四线城市楼市超预期回暖,尽管有热点楼市辐射和溢出,但持续2年多的“去库存”战略、城镇化的推进、公共服务“补短板”等体制改革和机制创新叠加、滞后效应开始显现。未来,三四线城市“去库存”更加强调与城镇化的结合,途径就是提高城市基础设施建设水平、公共服务水平,增强三四线城市和大城市之间基础设施的互联互通水平,促进公共服务均等化。

  事实上,这是避免“去库存”沦为“卖房子”,也是三四线楼市可持续发展的基础。城乡二元差别和城镇化可观的红利下,农民进城愿望强烈。若城镇有完善的公共服务,不仅降低农民工进城和城市生活成本,而且也是社会保障“补欠账”,这才能消除农民的后顾之忧。

  农业人口在三四线城市集聚,“去库存”才能推进。近两年,紧缩土地供应、棚改货币化、鼓励“返乡置业”、高铁互联互通等一揽子措施下,三四线楼市的在售库存确实有所下降,但潜在库存仍在增加。

  因此,城镇化这手牌打好了,“去库存”才不会陷入越去越多,这才是楼市的长效机制。同样,租售并举是楼市长效机制建设的另一项重点内容,也是住房回归“居住属性”对深化城镇住房制度改革提出的新要求。就如何实现租售并举、培育租赁市场,住建部在新闻发布会上提出,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。

  据住建部调研,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,2.5亿流动人口多数租房,而城镇常住人口中,选择“先租后买”的也不在少数。因此,租赁已成为重要的住房选择模式,相应地,政府监管重点也可以考虑由新房转向存量房。

  这就不难理解,为何此次新闻发布会上,住建部将规范住房租赁市场秩序作为今年的重点。这其中租赁市场培育不起来,监管不到位也是主要原因。据悉,大城市47%的租客遇到过“黑中介”或租赁权益被侵害的情况。近年来,租赁市场一直在野蛮生长,租金统计和控制、代理中介服务内容管理、租赁权益保障等等,有关租赁市场的这些内容,一无数据、二无标准、三无管理。试想,如此恶劣的环境下,谁会将长期租房作为居住选择呢?显然,政府不能再基于GDP、税收考量而将监管重点依旧放在新房上。新闻发布会上,住建部已经明确了违规行为和秩序整顿的具体内容。2016年10月以后,各大城市掀起一波疾风骤雨式的市场秩序整顿潮,希望这次整顿能持久。市场监管是政府基本职责,而稳定的市场秩序则是长效机制建设的第一步。

  (来源:每日经济新闻)

编 辑:chenhong

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