阎镜予:产业地产是城市竞争力的核心所在
http://www.funxun.com房讯网2017-11-22 9:42:47
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[提要]产业地产需要依托城市自有的产业基础,同时在其发展的过程中又将成为城市竞争力的核心所在。

  “传统房地产是分蛋糕,而产业地产则是做大蛋糕的过程。”11月21日,在“2017中国城市发展峰会”上,星河产业集团副总裁阎镜予接受记者专访时表示。

  在阎镜予看来,产业地产需要依托城市自有的产业基础,同时在其发展的过程中又将成为城市竞争力的核心所在。“若从经济利益的角度出发,传统地产的这笔账一目了然,而产业地产的价值却没人能一眼看透。”

  依托城市产业基础

  近年来,在特色小镇等风口之下,房企蜂拥而至,试图通过探索产业地产的开发运营寻找新的利润增长点。与此同时,城市的发展需要产业的支撑,各个地方积极引导产业地产的开发建设,而在这个过程中也给传统房地产开发企业提出了新的挑战。

  “作为一家民营企业,必须依托城市的产业基础来发展产业地产,想到一个没有产业基础的地方做‘空降兵’,是很难做成的。”阎镜予指出,星河在选址上首选一线城市和强二线城市及其他具有较好产业基础的城市。

  依托自有的产业基础,再结合自身的资源优势、长期积累的招商运营能力是星河产业的经验所在。谈及如何看待“产城融合”时,阎镜予指出有三个层面值得探讨,第一个是在规划过程中控制住宅、商业等业态比例;第二是产业本身包含的内容之间的比例;第三则是如何算好这笔账。在他看来,产城融合发展的道路上需环环相扣,各业态之间要联动发展。

  以股权投资建立资源库

  产业地产之所以被形象地比喻成“难啃的骨头”,主要是因为其开发周期长、投资成本高。很多房企具备房地产开发经验,却不具备产业运营经验。作为产业地产的先行者,阎镜予用一句话概况了星河的产业地产开发经验:“背后有人不如身边有人,身边有人又不如有自己人。”

  阎镜予指出,背后有人是指背后需要有一帮企业,建立招商资源库,这是基础。背后有人不如身边有人,则是指身边有哪些企业是密切联系的,符合星河产业发展的需求,可以随着星河的产业发展一同向前,也可以说是建立产业联盟。

  “最关键的还是有自己人。”阎镜予直言,星河作为深圳市创新投资集团(以下简称“深创投”)的二股东,可以将其投资的企业及上下游相关的企业往星河产业地产里面引,其次通过深创投,发掘优质合作伙伴。

  据了解,深创投作为本土优秀的投资企业,目前管理的基金规模已超2000亿元,投资企业超800多家,已经上市实现退出的企业有130多家。而星河亦联合深创投与张江高科一起发行基金,以基金为纽带,吸引更多优质的企业。

  除此之外,星河还投资前海母基金,和香港中文大学(深圳)合作成立研究院,主要从事创新创业创投领域的业务等。

  “从房地产开发中抽取部分利润,既做了股权投资,又做产业资源的积累。”阎镜予直言,星河在产业资源的积累上一直不遗余力。

  “房东+股东”的变现模式

  事实上,产业地产开发周期长,成本高,短期难变现。如何盈利一直以来都是企业在探索的难题。

  对此,阎镜予表示:“租金收益、估值以及金融手段,是产业地产变现的三个阶段。”其解释称,产业地产以自持为主,租金收益是稳定且持续的收益,也是最基础的收益,“租金收益需保证能覆盖项目的运营成本、银行利息,否则就成了无底洞。”

  其次,是通过品牌建设和提升产业运营服务,以此提高项目估值。在估值被抬升后,能够通过金融手段将未来的收益提前变现。“目前最基础的就是抵押,ABS,REITs,不过REITs对于民企而言还有一段路要走。”阎镜予坦言。

  据记者了解,星河在发展产业地产的过程中已经形成了“房东+股东”的盈利模式,“房东”是指靠租金收益部分,覆盖项目的运营成本和银行利息,而“股东”则是指对于入驻企业的投资与合作,分享企业成长红利。

  以其深圳的项目星河WORLD为例,旗下星河·领创天下作为项目的孵化平台,对于入驻的企业进行挑选,跟踪考察,即享受对企业的优先投资权,对于考核不达标的企业推行退出机制。

  资料显示,星河·领创天下自2016年开始启动投资业务至今已投资了近亿元,部分企业2017年陆续开展第二轮融资,估值增长了三至四倍。

    来源:中国经营网

编辑:wangdc

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