陈劲松:房地产步入新时代
http://www.funxun.com房讯网2017-10-27 15:26:14
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[提要]十九大报告之后,房地产进入新时代。

  十九大报告之后,房地产进入新时代。

  “坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”习总书记这段话讲完,引发全场最热烈、持续时间最长的掌声。

  这段话非常重要,结合整个十九大,代表了什么?住房制度提到这样的高度,叫住有所居,原来我们提“居者有其屋”,居者有其屋还有个拥有的概念,现在是“住有所居”的概念。基本概念不一样了,这里边把居者有其屋拥有的概念变为住有所居的概念,这是第一。第二,多主体供给,多渠道保障,租购并举,三条基本制度。

  对比以前的基本制度,我们会发现完全不同。大相径庭意味着什么?意味着房地产进入新时代。新时代最主要的标志,十九大报告说得很清楚:1、增长速度已经不是主要发展目标了;2、投资让位于消费,消费将起到未来发展的基础作用,原先投资是基础作用,现在消费是基础作用;3、生产将让位于服务;4、要素数量投入让位于科技创新。未来整个中国大调子就是这四个。

  长时间的掌声标志着从此中国房地产正式步入了新时代,这个新时代从现在开始一直到2035年,2035年就是从2020年开始的第二个十五年。这十五年就达到社会主义现代化强国这个目标。房地产的新时代有五个要点:

  一、新时代的主要矛盾

  “人民日益增长的美好生活需求和不平衡不充分的发展之间的矛盾”,这是总的调子。原先是落后生产力和生产关系的矛盾,现在是美好生活的需求和不平衡不充分发展之间的矛盾。这个主要矛盾说了些什么事呢?怎么就跟房地产相关了?

  1、消费升级已经发生,而且正在增长过程中

  老百姓对美好生活的需求,这个事已经发生了,而且正在增长过程中,这是前提。为什么说消费取代投资?因为主要矛盾就是增长的需求,这是发生的事。只不过没有好好满足,不充分未平衡地满足。

  2、什么是美好生活需要?

  个人理解,老百姓对美好生活的需求类似马斯洛需求层次三角:有基础保障,然后升级——尊重跟成长的需求,最终是自我实现。生活需求最基础的就是衣食住行学医养,按照习总书记说的,就是“幼有所育,劳有所得,老有所养,弱有所扶,学有所教,病有所医,住有所居”,这是最基本的美好生活的基础。美好生活升级那就是尊重和成长的需求,那是什么呢?社交、爱好、旅游、休闲、环境,这是美好生活的保障基础上继续升级的需求。最终是实现人生价值的自我实现的需求。

  我认为房地产行业要重新构建,在住有所居的情况下,我们的美好生活需求到底是什么?不是拥有房子,那叫居者有其屋,现在叫住有所居。所居就是他有居所,而且这个居能够满足保障升级和自我实现,这是我们需求的一个重新定义,我认为这也是新时代最需要把握的方向。原先说刚需,刚需就是拥有一套房,现在刚需叫住,这个住要满足他最基本需求,同时要满足尊重成长。

  举个例子,一个刚毕业的大学生来世联,原先说基本需求应该是在深圳买一套房,然后需求升级就是换大点的房,自我实现就是买套豪宅,这叫居者有其屋。现在不是,回到他的生活本身,保障就是衣食住行学医养,然后升级,房子是不是他的问题不大。他能不能满足于这些?假设他在惠州买套房,结果你说他想满足这些,确实挺难,他每天上班花三个小时,生活需求不平衡不充分。十九大之前,给人民群众的基本需求的定义可能都有问题,但现在回到了人民群众本身。

  3、为什么发展是不平衡不充分的?

  因此这个需求没被满足,为什么没满足呢?为什么发展不平衡、不充分?

  ①、产业升级没有跟上。目前整个一二线城市,换房子是市场的主力,为什么要换房?因为质量不行,设计、运营、负荷功能,包括我们的改造都跟不上老百姓日益增长的对美好生活的需求,产业需要升级。北京、上海、深圳都一样,市场主力从刚需已经变成了换房,为什么不是租购并举的呢?因为更没有,租个好点的社区,房子质量差,装修、短期租约也跟不上,整个就不配套,所以产业升级空间巨大。

  ②、地域不平衡。

  ③、结构不平衡。

  ④、空间和内容不适配。大量房子、商业楼宇空置,不适配。年轻人还找不着好地方住,这个行业没有充分满足我们的消费需求。

  ⑤、金融与消费不适配。

  ⑥、产品与价格与使用者不适配。

  未来近二十年,政府可能会出台系列政策来解决这方面的问题,这是一个时代的转变。为什么说中国房地产步入有中国特色社会主义新时代?这就是十九大告诉我们的。

  二、新时代中国特色的思想和基本方略

  1、坚持全面深化改革

  建设部部长在十九大的第二天被记者问,长效机制什么时候出?他说我们正在排时间表,但高压和严厉的调控政策是长期的。为什么?因为这个就是要坚持全面深化改革才能解决,否则解决不了。

  为什么说调控是长期的、高压的而且是严厉的?因为:a、土地财政的改革和过渡是长期的;b、多主体供给和多渠道保障是长期逐步形成的;c、税收和金融制度的改革需要时间;d、城市基本公共服务需要时间落实。目前我们的宏观调控依然严厉、依然高压、依然长期,这个不会变。

  ①、土地从简单“自由竞拍”步入“基准竞投”

  宏观调控告诉我们,中国从简单的自由竞拍已经步入了基准竞投这样一个土地财政的转变。什么叫自由竞拍呢?自由竞拍源于英国,英国是自由市场经济,价高者得,这套制度被香港拿去用。我们改革开放从香港学,所以说我们基本上是自由土地竞拍制度,这套制度在房地产旧时代跟我们的土地财政正好结合起来,并且对中国产生了巨大好处,完成了原始积累、资本化,然后有钱引进产业、修公路、修机场……这是哪儿的钱?一大半来自土地财政。

  这个已经走了超过30年,这次宏观调控土地这一块,为什么要开始抽签?为什么又推出50年持有?为什么推出来不分产权?为什么要限价?这跟自由竞拍制度不一样,而且可能还得查资金来源,为什么呢?因为我们可能会转向基准竞投制度,这个制度是德法欧洲大陆法系的一个土地制度,这个土地制度跟英美自由市场制度是不一样的。

  比如说德国,规定当地土地大概45%得卖给当地个人,而且还得卖给个人,不能卖给公司。英美和香港法的土地制度和土地财政,发展了几百年了,土地供应还是多主体的,比如有些地是个人的拿去卖了。我们不是,我们只有政府在卖,政府是唯一的土地供应方。

  不管是英美还是香港都产生了集中度急剧加强。中国比他们还快,集中度比他们快得多。为什么?因为自由竞拍。德国也是不小的国家,国力也很强,但没有特别出名的开发商。德国是基准竞投制度,多主体供应。

  这就是两个体系之间的转换,这种转换在中国会逐渐从土地财政过渡到修正的土地财政。这土地财政一时还废不了,有些地方还得这样做,但有些地方就得学德国,德国叫历史基准竞投,评估等很多条件,看合不合适,大家决定。这些事将会在中国主要的一二线核心城市开始实施。一旦这样做,大规模的土地、大项目可能就主要集中在三线了,一二线大规模的完全市场化竞投要让位,这是未来中国房地产最重要的一个深化改革的方向。

  ②、多主体供应

  什么叫多主体供给?原来我们唯一的土地供应方是政府,农民的土地想进入市场,不行,得政府先拿回来,先补交地价,然后政府先征地。为什么其他国家没有这套呢?因为其他的国家的政府没有权力征地。所以说房地产在过去30年对中国发展起了至关重要的作用。

  从唯一的土地供应方变成政府、集体、企业和个人,因为农地又延长了30年,实际上可以视为农地无限延长。一旦这样,集体企业甚至个人宅基地都有可能进入市场。原先单一主体,现在变成多主体,那么政府就会从唯一的土地供应方,转变到同时制定规则,监督规范土地市场。因此我认为从集体土地用地,直接进入租赁市场开始,政府会不断出台不同的政策来适应,然后市场我怎么监管,这个就是多主体供应,跟以前就不一样,你看是不是步入了新时代。

  ③、多渠道保障

  原先唯一的保障就是政府,从房地产保障房来说,那就有政府的人才公寓、集体用房、公有产权用房、公共租赁用房、个人租赁用房。多渠道保障,政府的职能是什么呢?把房地产的这一产权束拆分,拆成保障这个那个,规范市场。然后对市场租赁进行补贴,补贴房子就是公有产权,补贴你住,住有所居就给你租赁补贴。这就分为各种类型的,满足不同人民日益增长的美好生活需求。

  ④、租购并举

  租购并举最大的问题就是金融和税收制度,使得通过资本市场能够形成租赁的闭环。

  这是我认为是中国房地产全面深化改革的最主要三项。

  2、坚持以人民为中心

  谁是人民?不能是炒房子的人。“要把人民对美好生活的向往作为奋斗目标”,而不以GDP为目标。我们理解的人民只能是以绝大多数中等收入以下的人民,满足他们。

  十九大原话:“履行好政府再分配调节职能,加快推进基本公共服务均等化,缩小收入分配差距”,谁跟谁收入分配差距大?就是有房和没房的收入差距大,这是财产收入。劳动收入由市场管,财产收入由政府管,全世界政府都管,香港是最自由市场经济,也管财产性收入,不能差距太大。有房和无房在中国是最大的收入分配差距之一,严厉打击炒房,限制房地产交易,减少拥有者的持有收入。我认为是一个必然的选择,否则怎么缩小差距呢!

  将来怎么生活?我党给我们描述出来了:“简约、适度,低碳、绿色的生活方式,反对奢侈浪费和不合理消费,开展创建节约型机关、绿色家庭、绿色学校、绿色社区和绿色出行等行动。”

  跟房地产建筑相关的碳排放量占中国总碳排放量的40%,中国房地产占全球碳排放量的8%。这事我是太了解了。本人是中国房地产绿色供应链行动委员会主席,一到国际上讲,他们就知道了,你们这碳排放厉害。中国房地产建筑相关的碳排放超过世界97%的国家,这么大。能不出台严厉的措施吗?目前环保影响到了原材料价格,未来环保会大幅增加建筑成本、改造成本,并改变我们的生活方式。因此现在大家做设计、规划、绿色住区、绿色建筑、绿色采购,这不是说一说的。很多制造业企业生产原材料不把这当回事,现在都不让开工了。中国已取代美国,成为全球环保的核心领导力量。

  3、坚持新的发展理念

  “创新、协调、绿色、开放、共享,新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。”大家要多理解什么叫“同步发展”,同步发展就是平衡发展。主要内容是什么呢?新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化。农业现代化节省出人口,进入新型工业化、城镇化和信息化的服务业,同步发展的概念取缔了“优先发展”。

  建国时毛主席说优先发展重工业,为啥?那时候穷,全面发展咱们没资本;后来,邓小平说优先发展轻工业、农业,要先吃饱肚子,先挣着钱,先就业,然后各个城市都有了优先发展的行业。但这个理念不代表各个城市没有定位,而是以全面均衡发展为前提。

  房地产,也是因为产业没发展起来,一般都是新城先规划,再修路,然后卖地,最后再引进产业,所以原先房地产是龙头,过去二三十年是这么干的。现在不是,城镇化的架子都已经搭好了,现在就是均衡的产业发展。那么房地产的角色,就从原先的三通一平的资金导入者变成产业发展空间的提供者,一定要把自己的角色定位好。

  谁知道产业怎么干?原先谁都不知道,房地产也不知道。比如说新型工业化,化工工业园、汽车产业工业园等等,但是因为谁都没干过,房地产往前闯,干也就干起来了。但你到德国、美国、英国去,看那工业园是谁干的?没有一个房地产开发商,全是产业的龙头、巨头在干,比如化工品巴斯夫工业园、宝马工业园。

  所以从这儿开始,房地产实际上就从领先所有产业开始进入配套,提供服务,是空间提供商。量大不大呢?依然是巨大的。但你的角色也开始变化,不再是产业的带动者,而是产业的服务者。因此房地产商转型做产业园,首先得是这个产学研的人,这个产业没搞过,这事凭什么干呢?

  三、新时代的基本目标

  小康目标和社会主义现代化强国,跟GDP统统没关系了。2020年,我认为跟房地产相关的就是四个战略:区域协调发展战略、乡村振兴战略、创新驱动发展战略和可持续发展战略,这是小康目标。

  然后进入下一个15年,2035年我们要达到中等收入比例明显提高、城乡差距和居民生活水平差距明显缩小、基本公共服务均等化、生态环境根本好转这个目标,这就实现了中国梦。中国梦是什么呢?中国特色社会主义现代化强国。你说GDP多少,这事说不清楚,这就不可持续。

  1、 什么是区域协调战略?

  十九大这么说:“以城市群为主体,构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局,加快农业转移人口市民化。”说得可清楚了,把路径都告诉你了。以城市群为主体,然后怎么构建大中小城市和小城镇的协调发展呢?因为大城市比如说京津冀,北京为什么要搞雄安新区?实在是大城市已经那样了,必然要有这个举措,这叫城市群协调发展战略,主体是城市群,然后大中还得协调。什么叫协调?协调就是产业转移,协调就是人口转移,否则怎么协调?原先中国城市不协调,就是县和县竞争,现在开始协调了。然后农村转移人口市民化加快,不加快转移人口,城乡差距和居民生活水平差距明显缩小这个目标,就很难实现了,所以和我们这个区域协调战略息息相关。

  2、 基本目标的特点

  第一没有GDP,第二强调协调和平衡,第三指出了实现的路径,新时代加快农业转移人口市民化是重中之重,否则根本达不成2035年这个目标。城市群,大中小城市协调,意味着城市群中小城市具有巨大的机会。机会在哪里?城市群的中小城市的巨大机会,也是房地产的巨大机会。

  四、新时代的发展理念

  新时代发展理念,怎么发展我党都说了。从“高速增长”到现在叫“高质量发展”,从高速经济增长变成高质量发展,这是主题,发展理念。怎么实现呢?

  “优化结构”和“转换动力”,优化结构说得清,什么叫转换动力呢?动力是什么?动力就是钱,别的也说不清楚。钱的努力方向就叫转换动力,原先鼓励GDP,现在不是了,现在鼓励别的了,那就叫转换动力。

  比如鼓励科技创新,就告诉你怎么实现。通过“质量变革、效率变革和动力变革”,重要的方向在哪儿呢?这都是习大大的原话:“实体经济、科技创新、现代金融和人力资源。”四大方向转换动力,因此我们认为对实体经济的关注和优惠会持续,科技创新也一样。

  现在想一想,科技创新对世联也是极其重要的。世联在科技创新方面没那么强,比如我们的客户通数据化这方面虽然一直在进行中,但要奋起直追才行,否则世联金融怎么快速响应客户。

  那么新的增长点和新的动能在哪里呢?习大大英明地指出了以下几个方向,我觉得应该重点关注:新的增长点中高端消费,我们习大大对市场多了解,中高端消费就是消费升级;创新引领,中国的创新引领目前在全球不数第一,美国都不好意思说自己第一;绿色低碳、共享经济、现代供应链和人力资本,会往以下这几个方向走。我们要沿着十九大指明的路,习大大指出的方向奋勇前进。

  中高端消费是新的增长点;创新引领是新的增长点和基本的动能;绿色低碳我认为会出台严厉的措施和补贴;共享经济,中国人口这么多不共享能低碳吗?比如说摩拜、OFO。共享经济在世联,世联空间、红璞公寓其实都是。现代供应链,供应链几乎成为每一个行业的核心,改革供应链,比如世联装饰;人力资本服务,人民是奋斗的核心目标,人是谁?人力资本服务。所以我们世联的人力资本服务,我们也要好好地跟上时代,引领我们这个行业,比如说合伙人计划等等激励措施。

  五、新时代的相关要点

  新时代还有相关的要点,都是十九大说的:

  1、 关于宏观调控

  “创新和完善”,原先创新就没太提宏观调控,现在是创新,不创新宏观调控的路在哪里,必须通过一系列的创新。“发挥国家发展规划的战略导向作用,健全协调机制”,什么叫协调机制呢?就是每个部门跟部门不协调、区域跟区域不协调、县跟县不协调。

  2、关于“财产性收入”

  “拓宽居民劳动收入和财产性收入渠道”,“拓宽”,并没有说财产收入全给挡了,只不过不能炒房。所以说对房地产的管制,本人认为那就是财产收入,炒房是财产收入。拓宽是啥概念?拓宽有更多的财产性收入来源,比如P2P、比如租赁REITs的发行、比如资本市场的继续扩大……更多的品种也是拓宽。说拓宽包括PE、未来合伙人计划,比如说你当红璞的老板行不行?当然行,红璞给你打工,为你挣钱,这就是你的财产性收入。所以说在这方面的探讨,还应该持续而且加快,对老百姓的财产性收入,习大大指示要拓宽。

  3、 关于养老

  “推进医养结合,加快老龄事业和产业发展”。这话你们听着好像没啥感觉,养老行业听了欢呼雀跃,为什么?因为定位为了“产业”,原先养老是事业,这次定义是产业。产业是什么?市场化,不市场化怎么产业?养老得挣钱,不挣钱咋干?一般来讲跟钱没关的叫事业,比如事业合伙人,意味着职业生涯就水平高,但跟钱相关的叫产业。所以说养老产业是房地产未来转型的一个重要方向。

  4、 关于金融

  三件事:I、“服务于脱虚向实大主题”,不能脱实向虚,金融不能给人配资炒股,不能全是虚的,全盯着资本市场了,钱投到实业上就没多少了。II、“货币和宏观审慎双调控”。III、“守住风险底线”,目前中国如果说有风险,一个是房地产暴跌有风险,一个金融出现大面积提款困难、高现兑付。提示我们金融真的要按习大大说的做,因此未来货币实际上是中性偏紧的,双审慎调控。

  中国未来20年,我认为是更加辉煌的20年。总结十九大,增长速度已经不是主要发展目标;投资将让位于消费;生产将让位于服务,尤其是房地产;要素投入让位于科技创新。抓住产业升级和区域、结构不平衡的矛盾,然后具体问题具体分析,新的空间内容时代开始了,这就是中国房地产进入了新时代。

    来源:中诚联盟

编辑:wangdc

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