聂梅生:房地产形势分析及养老产业思考
http://www.funxun.com房讯网2016-4-28 10:37:00
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[提要]大会以“平台+智库+资本”的模式,推动养老产业的创新发展。4月23日上午,聂梅生女士做题为“房地产形势分析及养老产业”的演讲

  房讯网讯 2016年4月23-25日,第三届全国养老住区创新模式大会在北京九华山庄贵宾楼酒店召开,来自全国各地的从事养老产业的企业家及高管、多家政府机构、20多家金融机构、以及60多位全经联养老住区委员会、全经联健康产业委员会、全经联物业管理委员会的代表共400余人出席了大会。大会以“平台+智库+资本”的模式,推动养老产业的创新发展。4月23日上午,聂梅生女士做题为“房地产形势分析及养老产业”的演讲,以下为演讲全文:

  全联房地产商会创会会长  聂梅生女士

 

  大家上午好!

  很高兴参加第三届全国养老住区创新模式大会。去年第二届的时候,我也参加了,应大会组委会的要求,今天的演讲分为两部分,希望我讲一下当前中国房地产形势,因为这个跟在座的参会人员有很大关系,再讲一下养老住区的事情。

  关于养老部分讲的内容跟去年是衔接的,因为去年主要是讲商业模式,今年主要讲商业模式的验证。

  当前房地产形势分析

  关于当前的房地产形势问题大家很关注,首先说一下1—3月份的情况。整个数据到今年的1—3月份突然间上去了,而且是超过我们意料之外,大幅度的上升,就是说商品房的销售面积同比增长了33%,销售额同比增长了54%,这是中国房地产从来没有过的现象,突然在一季度就上去了。

  当前房地产市场聚焦的几大问题:一是去库存问题;二是房价问题;三是企业的状况。

    一、去库存的问题

  去年年底的时候,已竣工待售是的7.2亿平方米,在建43亿,加在一起50亿平方米。如果是这样的情况下,确实很着急,所以去库存的呼声非常高。住建部也好,国务院也好,甚至习主席都在讲去库存,但是现在好像这个事儿又有了很大的变化,各个地方库存面积呈现差异化,总体趋势已经下降,不是这个数据当中所说的,好像2月份的时候库存面积还在增加,但是3月份似乎去库存的问题不存在了,倒成了房价的问题。

  去库存问题:差异化转移

  可以看到现在库存的情况,50亿平方米的库存,按照原来的估计,消化周期大概是3.73年,但是现在的问题是,有可能北京、上海、深圳、南京这样一些热销城市不是没有去库存的问题,而是由待销房转成了空置了,因为炒房又起来了,转移到了二手房的空置,又开始哪些房子不开灯,电表不转了。因为这次急剧的销售量的上升不正常,不可能在一个月内有这么大的改变,这么多人就有这么多的需求了,是由于加了杠杆。加了杠杆以后,炒房就多了,又开始拼命的买房子,买了房子又不是为了住,又是为了卖。所以房子从开发商手里转到买房人的手里。差异化是四线城市和一些二、三线城市当中本来就不好卖,甚至本来就是供应量过大的这部分的差异化。热销的那部分是有投资价值的,这部分转移了,开发商解套了,有点儿像去年股市同样的情况,高位进去以后,把开发商解套了,房地产的形势,我认为跟去年股市加杠杆是一样的,把房子从开发商手里转到了买房人手里。

  库存问题和两件事情有关系,和开工和销售的比例数有关系。开工和销售的比例数大于1,肯定库存量就会大,如果大于2就卖不动。另外,和人口净流入有关系,和人口增长有关系。凡是人口增长越多的城市,房子就好卖,人口是负增长的城市房子就不好卖。库存问题实际上和城镇化密切相关的问题,不仅仅是供需关系。

  一、二、三线城市去库存的周期差距很大,现在一线城市去库存的周期在15个月以下,2015年在一年之内,并不存在太大的问题,存在问题的是三线城市,库存的问题很研究。

  二、房价的问题

  房价现在很闹心,环比同比连续8个月上涨,房价上涨了以后,3月份67个城市有47个城市都在上涨,应该说房价企稳回升,这是没有怀疑的。我们经历了十几年的调控,出了70几个文件,目的就是为了控制房价,指标就是不能超过GDP增速,不能超过人均可支配收入的增幅。1月份全国的房价涨了10%,大大超过了GDP的增速和人均可支配收入的增幅。现在一线和部分热点城市,涨幅达到了两位数,逼近历史的最高位,投机炒房现象出现泡沫。我从来不讲房地产泡沫,但是现在我必须负责任的讲,在一线城市房价突然在一个月之内两位数的增长,绝对是泡沫趋势,这个没有什么可怀疑的,资本进入以后,加了这么大的杠杆以后形成了这样的泡沫,一定要非常的小心,否则我们就会进入到另外一个困局,不再是去库存的问题了而是房价的问题。 2016年3月十大城市新建住宅价格,上海同比增长20%,深圳同比增长57%。这种情况下,一线城市的价格确实是离谱的,北京还算好,同比增长是10.3%,北京GDP的增长也比较高,像上海、深圳、南京这样的城市都是两位数以上的增长。全国房价是冰火两重天,深圳涨到57%,成都还跌了。

  部分城市房价飙升的原因:

  1、土地供应仍然是痛点

  土地市场交易不活跃,土地购置面积呈负增长;土地供应不足的话,肯定房价就会不断地攀升。实际上现在房子是大量增加的,是不是供地少了呢?不同国家的城镇建设用地当中住宅占多少,中国住宅只占到0.3%,美国1.4%,日本3.0%,香港6.9%,建设用地当中住宅的比例中国最少,但是中国人口又最多,这就不对了。美国整个建设用地占的比重比较大,在建设用地当中住宅占的是1.4%,我们只占了0.3%。所以,土地供应已经变成建设用地当中住宅土地供应量很低,所以住宅的问题很受中央的重视,我们老说18亿亩红线,其实不是这么回事儿,本来住宅供地就太少了。    住宅的用地越不供,越不供就越贵。这是一个相当不合理的事情。

  由于住宅用地少,所以地方财政收入就靠土地。从比例上可以看到,地方财政的比例和国有土地使用出让金的比例和地方财政的收入比,非常高,地方财政依靠土地是没有办法维持的。所以,可以看到平均溢价率非常高。办公的溢价是4.4%,住宅是20%几的溢价,供应越小房价就会越贵。 2015年8.7万亿商品房销售,企业所得税8%,土地增值税11%,营业税5.5%等等,政府拿走了60—70%,剩余部分的30—40%才是开发商的建安成本、利润等等。2015年企业为什么很难过,房价又不下来,政府也很难过,越是拿走的多,房价越高,事情越大,这个比例是相当不合理的。房地产仍然是地方经济增长的支柱,地方政府财政的重要来源,稳增长首先要稳住楼市。要平衡地方财政收支,依靠土地财政是必然,而且一时半会儿他们不要期望两、三年内会变,依然变不了,中国经济要上升就要稳住房地产,地方财政才有保证,这是目前中国的状况。

  2、与房地产相关的金融货币政策效果

  M2与房价是同步波动的,是呈正相关的。2016年一季度货币供应量在增加,现在是13.4%,稍微刺激了一下,就把房价刺激到了15.7%,一定跟货币供应量正相关。收缩了货币供应量,房价就会下到-1.5。现在恢复了一点,就猛涨,这说明什么?经济学家老说,房地产业内老说不是货币现象,实际上房价的本质就是一个货币现象,而且在短时间内房价剧增一定是货币现象。

  三、房地产企业状态

  1、房企资金压力有所缓解

  2、房企景气指数与信心指数有所恢复

  3、前两月大型房企业绩显赫

  4、企业集中度上升,重组并购加速洗牌。并购非常活跃,有两个原因,一个原因是土地,土地太贵了,把资产负债率太高的房企并购了,土地也就并过来了,很多大型开发商采取并购,而不是招拍挂,所以土地就更卖不出去,政府也很着急,你们玩儿并购玩儿的挺热闹,但是我的土地拍不出去。第二个原因是现在成了巨无霸,尤其是民企非常消极,因为原来房地产开发企业当中民企占了80%,结果现在这个比例越来越小,巨无霸越来越大,最典型的案例就是央企并购央企,中海置业并购了中信置业,两个是大央企,他们之间并购。央企并购国企,国企并购上市公司。比如说万科这个例子,就很能说明问题,最后是地方国企进入万科,现在还没有完全落地,但是这也说明一个问题。并购这个事情,现在向央企、国企靠拢。

  房地产开发产业销售利润率变化,原来开发利润是20%,现在是10%,10%跟其他行业比是常态,跟国际来比也不低,但是开发商的利润确实下降了10个百分点。

  企业重组并购加速洗牌,从2013、2014、2015年的数据来看,并购的案例越来越多。2016年房地产海外投资迅猛发展,到2月份的数据,2016年2月份的时候,海外投资几乎占了去年全年的一半。最近我们也在做海外投资,所以很关注这个数据。到2016年的一季度,整个中国房企投资海外的总额将达到2015年全年的量。现在国内有些资金直接投向了海外,鸡蛋分置的理论出现了,鸡蛋不放在一个篮子里,这里就能说明问题。

  2015年房地产市场景气指数开始回头,放贷利率降到了历史上的最低水平。你说是刺激也好,是宽松也好,反正现在放贷利率降低到了历史上的最低水平。

  “十三五”的时候,总量的平衡我觉得不那么乐观。一个是人口的问题,跟我们今天讲的事情有关系,可以看到图上20—39岁是刚需购房的主打人群,这个群体的人数2015年开始下降,老龄人口开始上升。这种情况下,未来五年结婚置业的刚需会下降,“十三五”期间刚需并不是增加,而是下降了,这样的研究成果得到了大家的支持。第二个是城镇化的问题,我也不是特别乐观。2015年的时候,新婚家庭达到了峰值,从年增长1350万对的水平,降到了800万对,新婚家庭降了,置业就会降。而且城镇化率的高峰已经过去了,现在城镇化率才是0.7%。城镇化率下降,新婚家庭的数量也在急剧下降,28—35岁购房置业的主导力量在下降,为什么房地产就会迎来黄金白银呢?我不这么看,我不这么乐观,人口和城镇化只能维持弱平衡。加上现在这一次又卖出了这么多的房子,这一轮又会增加很多空房,没人住的房子,那不叫待销房,那叫空置率。

  另外,我国主要城市当前房价收入比都在10以上,深圳房价收入比已经达到了50倍,能说不是泡沫吗?所以一定要注意,尤其是今年这一轮的房价上涨。

  关于当前房地产,当以自住性需求为主的时候,房价取决于人口集聚度,看人口的流向。当以投资为重要需求的时候,比如说今年的深圳,房价取决于资本的流向。为什么深圳的房价会高?因为今年深圳多了前海,香港相对不太景气,这种情况下,资金往深圳流,人口往深圳流。当有一个城市两者具备的时候,人口、钱都往那儿走,这个城市的房价明显会高于其他地区。为什么美国的曼哈顿、纽约的房价、旧金山、洛杉矶的房价即便最糟糕的时候,也没有下降很多,就是双流向的情况,人和资金都往那儿聚集。

  需求侧改革的建议:土地供给侧改革,一定要解决农地入市同地、同权、同价的问题,完善改进土地招拍挂制度,改革70年土地使用权制度。这些都是土地供给侧改革的事儿,一定要动,一定要改。房地产投融资体制改革,加大直接融资比例,建立各类房地产投资基金,促进REITs入市。制定房地产资产证券化法律法规,改进公积金制度等等。

  对房地产和互联网+的思考

  房地产是国民经济中第一家马车中重要投资产业,以往的思维是,行业—上下游产业链—企业是基层的对象。发展经济是投资主导,工业主导。社区养老、居家养老跟我们国家的经济有关,跟养老产业有关。

  关于社区服务要做就要做出成果,要有结论,不能光说商业模式,这块儿我们正在做,因为起步比机构要晚了一年,现在正在做。这个社区服务的思路是不在政府的居委会形成的社区里面做,因为在政府的居委会里面做的话,主导权不在开发商手里,而是在政府手里。居委会是最底层的民政机构,如果开发商做的话,我们是有平台的。为什么?比如说全联房地产商会有5000个会员,当中80%都是开发商,大型的开发商从开发中国的小区到现在起码是20年、10年以上了,自己的小区就有一百、二百,甚至有一千个小区。比如说富力的商业地产很多,小区就有一百多个,把一百多个小区联在一起步就是互联网吗?不就是有了平台吗?为什么一定要别人那儿做呢?在开发商这儿做,是因为自己有小区,自己有物业管理公司,有睡眠资产。所谓睡眠资产就是政府配件的社区中心、售楼处等等商业配套设施,现在很多会所闲置很多,50%的会所有一半都在闲置。管理权也在开发商手里,所以我们要立足于开发商做。我们正在做孵化,明年再讲的时候,这块儿就成熟了。

  社区养老服务中心的商业模式—要从聚量到聚资。比如说全经联聚起300个小区太容易了,因为很多职业经理人都在这里,所以要先聚量,然后再聚资,找了量以后再找钱,这是互联网思维。

  政府也很支持这块儿,我们国家的养老政策是以居家养老、社区养老为主,机构养老为辅,既然政府的政策是居家和社区为主,还应该积极进入政府的主流,有一系列的政策支持,政策环境非常有利。如果你有2000平米的会所面积,足可以有100张床位,我们做了一大套的测算,这里面还有政府的补贴,因为100张床可以拿到民非执照了,有了民非执照就可以做。做的结果是在这样商业模式策划之下,基准的收益率是15%,净现值是214,北京的主流企业正在做这样的模式。我们认为,这样做是非常有希望的,正在进行时。

  “互联网+”在机构养老中的应用试点——清朋华友学子园

  商业模式的顶层说明:以服务作为项目的核心价值,以轻资产运营打造项目软实力,全球清朋华友品牌共建共享。操作模式是平台,是行业平台+校友平台,全联房地产商会+清朋校友房地产协会。

  首个清朋华友学子园运作了一年半,温都水城金手杖养生公寓3号楼,建筑面积2万平方米,居住单元299套,总投资15000万元。当时策划的时候,我们做了一个商业模式,当众筹比例是0的时候,回收年限需要10年。当众筹比例是10、20、30、40、50、60,随众筹比例上升的时候,投资回收期会急剧缩短,当众筹比例达到60%的时候,投资回收期就是3年多,3年多开发商能接受。这是我们算出来的商业模式。和它相对应的投资,内部收益率从12.14%,一直到众筹比例达到60%的时候,内部收益率会上升到22%,这是当时算出来的。

  清朋华友项目正式运营到现在一年半的时间。看一下投资回收情况,前期投资1.5亿元,299套其中护理部分70套未销,套均成本50.3万元,已销售113套占可销售房源率50%,其中押金众筹65套占58%,收回投资1亿元,占前期投入67%。当时我们测算的时候,众筹比例60%的时候回收期是3年多,现在众筹比例达到了58%,跟原来预计差不多,回收资金已经是1亿。这样一个成绩单已经出来了,预计今年会回收全部投资,也就是两年就回收了投资。清朋华友是晚一年进入,但是比其他楼卖的快,因为轻资产进入以后,众筹进入以后就是不一样,跟同样的楼相对比销售加快一倍,销售期提前一年,而且我们没有一个销售人员,没有售楼小姐,也没有售楼处,也从来不打广告。预计两年全部收回前期投资,符合测算的商业模式。

  清朋华友机构养老孵化器小结:

  一是选址非常重要,应该尽量靠近老年人的第一居所,而不是做一个美丽的监狱,这是我一个非常深刻的印象。我住到清朋华友里面的都是高知老人,他们首先会问区位,交通一定要通达。北京的第一居所是五环以内,所以不能特别远。二是家,它不是酒店,不是医院,家的感觉是第一位。三是交通便捷;四是医疗资源一定要有;五是购物方便。这几个因素一定要考虑,不是山清水秀就能去,那叫美丽的监狱。

  养老社群概念,圈子,人以群分:

  产品的硬件功能融合了住宅、酒店和旅游度假,但是又区别于前三者,居住形态以五年以上考虑。粘性排序:人家来不来住,最重要的就是靠住户口口相传。另外我们有清朋华友品牌渠道,我们有校友会,通过品牌渠道来宣传,我们做了很强的社调,第三步我们才做宣传广告。服务的核心竞争力:服务、服务、再服务!不要有什么其他的幻想,就是要服务好,服务好了一定会成功。

  一是基础服务,饮食起居、医养结合。二是文化体育;三是文娱服务,古典音乐欣赏、书法绘画、京剧声乐、舞蹈走秀。四是候鸟服务,一定要组织候鸟服务,你不组织,他就自己走了,这是自理老者生活的重要组成部分。五是APP类服务,老年人非常需要,尤其是在高资这个层次,网购、理财、订餐、机票,老年人非常需要。

  老年人的可支付力

  —福利型:政府为主体;

  —经济实用型:居家与社区养老或享有政府补贴的机构养老,低于4000元/月;

  —市场型:中高收入,5000-8000元/月,双人退休工资可支付(清朋华友);

  —高档养老型:高支付能力,10000元以上/月;

  —纯护理型:刚需,10000元以上/月。

  考虑因素与退休工资、定期存款、不动产直接相关。

  大概就讲这么多,耽误大家时间了,希望明年如果再有第四届会议的时候,再跟大家分享。谢谢!

    来源:全经联

编辑:wulingya

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