专家:中国房地产市场供求失衡在可控范围内
http://www.funxun.com房讯网2014-9-2 13:24:49
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[提要]人们对中国房地产市场可能崩盘的担忧与日俱增。然而研究表明,基本面情况要比许多人想象的稳健。最大的危险在于政策方面可能出现失误。投资者为中国房地产市场传出的种种消息感到担忧,这情有可原。

  人们对中国房地产市场可能崩盘的担忧与日俱增。然而研究表明,基本面情况要比许多人想象的稳健。最大的危险在于政策方面可能出现失误。投资者为中国房地产市场传出的种种消息感到担忧,这情有可原。6月份,销售情况看上去已经企稳,但在7月又出现下跌。今年上半年,全国销售额同比减少6.7%,至3万亿元人民币。自2011年以来,如此程度的下滑还是头一次。

  房地产行业放缓有三个原因。主要原因是中国收紧了信贷,但2013年极高销售额(这是2012年需求受到严重抑制的结果)造成的基数效应以及中国经济的整体放缓也是原因。这三点都是政府政策造成的。2012年,信贷扩张推高了房地产需求。如今,政府在对经济进行再平衡,目标是大大提高消费的重要性,让消费与投资一道成为拉动增长的主要力量。

  要正确评估这些政策对房地产行业的影响,有必要分析下该行业的关键基本面情况。尽管销量出现下滑,但全国房价并未显着下跌。今年上半年,全国隐含平均售价仅下跌了0.8%。不过,不同地产项目以及不同城市的房屋售价和销量情况各不相同。比如,北京、上海、广州、深圳等一线城市的住宅项目,只要降价5%至10%,就能在一夜之间提高销量。但在非一线城市,即便是大幅打折,往往也不起作用。

  这种关系解释了为何房价没有真正松动。在一线城市,因打折而售出的房屋数量太少,无法对全国的平均售价产生多少影响。其他城市的开发商则没有降价,因为他们知道降价也无法提高销量。基于这一点,如果房贷不松动,或者如果全国房价的回调幅度不足以刺激改善性和投资性住房需求,那么实体房地产市场很可能将继续盘整。

  供过于求是许多人担心楼市的主要缘由,但我们认为这不是全国性的问题。严重的供过于求只存在于少数非一线城市、以及商业地产行业。从全国层面看,供求失衡在可控范围内。

  研究显示,这个问题可在未来两三年内得到解决,支撑需求的因素是城镇化,还有一个更重要的因素,就是人们改善居住条件的意愿。因此,尽管中国房地产市场存在供求失衡,但假如政策和信贷环境保持稳定,它应该能够在中期内自行消化这个问题。关键的风险不在于供给或需求,而在于短期流动性是否容易获得。

来源:环球网

编辑:赵辉

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