鸿坤地产朱灿:发力健康人居深耕一线城市
http://www.funxun.com房讯网2013-11-16 21:05:50
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[提要]  鸿坤集团副总经理朱灿认为鸿坤将着力于产业园区和健康人居住宅。

  深度调控产生的自然环境,成为品牌房企整合市场的最佳土壤。

  朱灿

  从房企去年公布的年度报告来看,以“招保万金”四大龙头为首的品牌房企业绩普涨,市场占有率进一步扩大,而中小型房企的存货率则继续上升,土地储备纷纷告急。有观点认为,未来将至少有三分之二的房企会被淘汰出局。

  不过,尽管在规模效益的聚集、成本控制、经验积累等方面不如大型企业,凭借着个性化的运营道路,仍然有不少中小型房企在夹缝中挣得一席之地。

  2012年度完成40多亿业绩,计划5年内完成上市的鸿坤地产,从创投出发,走中高端产品路线,已经开始向“准一线”房企行列开进。

  鸿坤集团副总经理朱灿认为鸿坤将着力于产业园区和健康人居住宅。

  如影随形的创投产业

  和早期的大多数房企一样,鸿坤集团并不是以地产业务起家。

  朱灿回忆,公司最初南方的城市做投资。直到2000年后,当时的管理层经过认真分析,考虑到中国的体制和城市化进程,北京(楼盘)是一个资源最集中的地方,从发展潜力来说,爆发性也最强,因此才转向北京并进入地产行业。

  不过,转身后的鸿坤仍然关注创投产业,这也奠定了鸿坤集团地产为主,金融投资并进的双向业务格局。

  谈及这些年来的股权投资经验,朱灿表示,公司做投资有一个标准,一般是行业前三名,或者是区域性市场份额占据前三的一些公司。目前,鸿坤集团控股投资的北京亿润创业投资有限公司过去5年来的公司股权投资基金涵盖PRE-IPO、房地产基金、艺术品类股权投资等多个行业、投资近20多个企业项目,如蓝色光标(300058,股吧)、三夫户外等,其中4家已成功上市,1家已过会。

  朱灿笑称,在集团,刚开始的创投业务与地产开发这两个业务板块是相对独立的,甚至这两个业务团队办公都在各自独立的办公楼里。直至最近两年,考虑到公司战略的需要,才将这两个业务版块嫁接到一起。“我们发现,我们地产开发中很多合作的供应商都在寻找投资的渠道,是公司创投业务潜在的LP,并且在创投业务的合作,也有利于密切双方在地产开发上的伙伴关系,甚至有些供应商本身就很投资价值,成了我们优秀的被投资人。”

  据了解,在鸿坤地产今年入市的产业园与商业项目中,其创投背景起到了十分巨大的作用。朱灿称,鸿坤地产拟将产业园区与创投业务相结合,尝试包括以租金换股权等多种方式,引进企业入驻或投资。

  资料显示,鸿坤地产今年入市的产业园区项目建筑面积为52万平米,商业项目战筑面积20多万平米。业界普遍认为,产业、商业地产资金沉淀更大、运营周期更长,在市场份额的竞争、规模扩张的压力下,首次运作且自持如此大体量项目的鸿坤地产,或将是巨大的挑战。

  对此朱灿表达了不同意见,“公司进入商业地产和产业园区,是考虑增加公司抗风险的能力。其次,多元发展可视为其战略发展的一步,更有利于企业可持续发展,提升品牌影响力。成为鸿坤除住宅开发业务之外拓展新业务的重要方向。”

  不过,朱灿也承认,以租金换股权方式引进的企业在园区中只占很小一部分比例。

  仍看好核心城市保值能力

  除了多元化的发展道路,鸿坤地产开始从地方性地产公司走向全国。

  事实上,业界此前对于鸿坤的印象还停留于北京区域,其代表作鸿坤理想城持续4年的开发历程亦获得大众的普遍认可。

  而随着公司近两年区域布局曝光,鸿坤地产扩张版图逐渐显露。

  朱灿介绍称,鸿坤今年将有包括北京、天津(楼盘)、香河、涿州、三亚(楼盘)等地的11个项目入市,保守估计能达到55亿元的销售目标。

  对于未来公司的拓展规划,朱灿坦言还是看好核心城市的房地产保值和增值能力。他谈道,鸿坤曾考察过包括鄂尔多斯(楼盘)、营口(楼盘)等曾经十分火爆的三线城市的楼市,但最终都没有在那里投资。原因是很多类似的三四线城市吸附效应不足,缺少产业和人口的支撑,造成土地的增量和去化量不成比例,面临房地产的过剩风险。

  朱灿表示,下阶段鸿坤仍会继续深耕现有的区域市场。首先是像香河、涿州这样处于环首都经济圈的城市;二是像海南(楼盘)这样具备资源独特性的区域。“今年公司将会采取招拍挂、项目股权收购等方式在北京获取土地,以保证在北京市场能够持续发展。”

  但令人担忧的是,一线城市土地资源稀缺成为常态,类似的区域策略或许将“被郊区化”。以北京为例,今年以来拍卖的地块多集中于房山、顺义、通州等区域,而房企对土地热情不减反增。

  对于这种情况,朱灿表现得很乐观,“一线城市的土地资源,尤其是城市核心资源确实是越来越难得,但是随着城市的深入发展,城市核心不再单单是一个地理概念,它慢慢变成一个资源概念,比如以前说到城市核心,就是市中心,但是随着轨道交通的发展、各个商圈的成熟以及产业园区等资源的多元化发展,城市核心也呈现出多元化的特点。”

  坚持中高端产品路线

  值得一提的是,与大多数开发商转身刚需不同,鸿坤今年主攻改善型市场需求,坚定中高端产品开发。

  资料显示,目前鸿坤住宅项目已经形成了十盘联动的全国布局:以语墅系为代表的城市中心高端豪宅产品系列、以理想城为代表的城市中高端大盘产品系列、以罗纳河谷为代表的郊区低密度休闲产品系列、以理想海岸为代表的主题休闲度假产品系列等。

  有观点认为,在调控靴子再次落定后,今年的豪宅项目和开发商都将面临更加严峻的市场环境。这样的产品策略将给鸿坤带来巨大的挑战。

  对此,朱灿有着自己的想法,以语墅系为例,鸿坤推出的花语墅与林语墅都位于城市核心地段,既具投资价值,也成为高端客户的第一居所,尤其是随着限购政策对房地产投资的打压,兼具投资和居住两种功能的房产更为高端客户所青睐,成为一种“高端刚需”。

  他表示,“做房地产开发最重要的是做土地分析和客户分析,建立土地和产品之间的逻辑关系,建立产品和客户之间的逻辑关系。对于城市核心区域的土地,鸿坤在产品策略上还是坚持高端豪宅。”

  而对于产品竞争力,朱灿表现得十分自信。他谈道,产品的创新离不开市场的需求,当前的市场有两个重要特征,一个是由于政策限制,第一居所成为市场主力,而且由于改善型客户的大量存在,高端市场第一居所市场关注度很高;另一个就是由于城市污染的日益恶劣,人们对于健康人居的需求越来越迫切。

  “根据第一种需求,鸿坤推出了定制化第一居所“鸿坤?花语墅”,我们给这一项目的定义是“国贸艺术级语墅典藏”,而根据第二种情况,鸿坤即将推出“鸿坤?林语墅”,将会是京城首个实现PM2.5室内监测的高端豪宅项目。”

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