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房讯网首席顾问 刘凯 |
| 说明：调研出发点：站在发展商，集团的立场和角度，围绕一个中心两个基本点进行，即以实用性、真实性、唯一性为中心，以客户调查和营销建议为基本点。为发展商在京投资开发的CBD建国路某国际花园项目决策提供市场调查信息和有效的策略建议。调研范围：重点CBD国贸地区，次重点朝外地区，燕莎地区，东二环东长安街沿线写字楼高档甲级项目、中档甲级项目。其中对现代城、泛利大厦、航华主楼、华彬大厦做客户购买面积、价格、客户构成、行业、购买用途等等之详细调查调研方式： 1、一般调研：拟派三名专业人员，以每人负责一个商圈的形式，按照双方有关人员共同拟订《项目调研表》、《客户调研表》进行调查。 2、重点调研：CBD国贸地区由两名业内资深人士按照双方有关人员共同拟订《CBD项目调研表》、《CBD客户调研表》进行重点跟踪调查。 3、联合调研：重点楼盘及重点客户可由双方共同派员按照双方有关人员拟订《重点楼盘调研表》、《重点客户调研表》进行联合调查。第一部分：周边项目市场调查报告一、已建项目 A、基本情况调查内容包括： 项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/设备设施/物业管理/96—2001年写字楼消耗总量等。 B、租售情况调查内容包括： 1、一般项目：可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率/可租面积/已租面积/平均租金/出租率。 2、重点项目：航华科贸中心（主楼）/泛利大厦/华彬大厦。内容包括销售时间、销售率、成交价格、价格走势等。 C、价格走势调查内容包括：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略/总体分析 D、客户成交调查内容包括： 1、一般项目：客户规模/客户类型/大客户比例/成交价格/成交背景/成交面积/总体分析 2、重点项目：泛利大厦、航华科贸、华彬大厦客户调查内容包括5000平方米以上客户/500平方米以上客户/500平方米以下客户的成交时间、成交价格、客户构成等项，并列表说明。 E、总体评价分析内容包括：对每个楼盘的总体评价，尤其是成功楼盘的重点分析与评价。二、在建项目 A、基本情况调查 内容包括：项目名称/项目档次/项目位置/项目特色/发展商/入住时间/开发规模/设备设施/物业管理等。 B、租售情况调查 内容包括： 可售面积/已售面积/报价/成交价/入住率 可租面积/已租面积/平均租金/出租率 C、价格走势调查 内容包括：封顶前/封顶后/入住后/目前价格走势/价格策略/总体分析 D、客户成交调查 内容包括：客户规模/客户类型/大客户比例/成交价格/成交背景/成交面积/总体分析 E、总体评价分析 内容包括：对上述楼盘的总体评价，尤其是成功楼盘的评价。三、拟建项目内容包括： 1、发展商背景/项目位置/项目档次/项目特色/规划面积/规划 特点/开竣工时间； 2、竞争项目/另类写字楼分析； 3、拟建项目潜在供应量（1996—2005年）分析，并列表说明； 4、2001—2005年市场需求量预测； 5、总体评价四、独立项目（现代城写字楼）内容包括： 1、发展商访谈：其对市场前景的看法及其他问题，包括销售情况销售价格销售时间客户构成项目特点 2、客户构成调查：包括私人/国有/国内/国外/公司规模/行业/购买率/面积/用途（自用/投资）等。? 3、总体评价第二部分：客户市场调研报告一、客户规模角度大型客户 中型客户 小型客户二、客户类型角度金融机构 外国企业 外地机构/企业 大型集团 其他类型三、客户性格角度客户心理类型 客户决策过程 客户购买偏好 客户游动特点 客户潜在需求第三部分：某某国际花园写字楼规划与营销建议报告一、市场分析：市场概况二、产品分析：产品差异性机会分析三、产品定位：项目档次建议四、规划建议：功能、配比建议/总面积与标准层面积建议五、客户分析：客户规模、类型、需求、性格、特点六、客户定位：开发建设入住各时期客户定位七、潜在客户：客户互动性、游动性与开发商的机会八、价格预期：价格走势与价格预九、租售策略：唯一性、排他性、实战性的营销策略建议十、问题机会：开发经营过程中需要重视的问题，把握的机会第四部分：调研周期与人员配置周期：三十天（150个工作日） 人员：五人策划、分类、汇总与报告（重点调研、联合调研）：两人 一般调研：三人第五部分：取费标准（略） |
北京CBD某项目写字楼市场调研报告提纲
[提要]
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