房价走势已定,楼市迎来“3好消息 + 1坏消息”
http://www.funxun.com房讯网2019-8-12 11:05:00
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[提要]谈及买房,就不得不提买房时机,这是一个大家都很关心却又往往摸不透的问题。一般来说,买房时机把握好了,就意味着稳赚不赔,而且升值空间十分可观。反之,如果买房时机把握不好,要么成了接盘侠,要么享受不到房子升值带来的满足感。但现实情况是几乎所有的专家学者都无法准确预判房价的最高点和最低点,因为楼市的走向往往与政策和大环境密切相关。

  谈及买房,就不得不提买房时机,这是一个大家都很关心却又往往摸不透的问题。一般来说,买房时机把握好了,就意味着稳赚不赔,而且升值空间十分可观。反之,如果买房时机把握不好,要么成了接盘侠,要么享受不到房子升值带来的满足感。但现实情况是几乎所有的专家学者都无法准确预判房价的最高点和最低点,因为楼市的走向往往与政策和大环境密切相关。

  针对这个问题,最经典的例子就是,李嘉诚在接受采访时表示,我不会冒险去赚最后一个铜板,而后来的一系列动作也确实证实他并非是在楼市最高点选择出售资产。笔者认为,购房者也应如此,与其急于搞清楚房价的最高点和最低点在哪,不如把房子的品质和资金安全放在第一位。那么,面临当前的楼市,到底是现在买房还是再等等呢?我们不妨看看楼市已经出现的3个好消息和1个坏消息,从中或许能够找到答案。

  好消息一:房价大局已定,从拉动经济的重要力量到不将房地产作为短期刺激经济的手段,国家对房地产的态度发生转变。

  长期以来,房地产行业一直被当作是拉动国民经济的重要力量,这也是部分专家呼吁松绑楼市调控以及人们对房价长期看好的一个重要原因。但是,进入8月份以来,国家对房地产进行了明确定调,不将房地产作为短期刺激经济的手段,此番罕见表态给购房者吃下了定心丸,也打下了强心剂。除此之外,央行、银保监会等也多次表态加强房地产贷款管理,防止消费贷等资金违规流入房地产市场。

  在笔者看来,国家对房地产行业的态度发生了转变,这意味着房地产的角色也发生了变化,未来几年的房地产大局基本已经明确了。对此,人民日报旗下的侠客岛甚至直言对房地产到了釜底抽薪的时候,透露的信号和态度不言自明。总而言之,对购房者来说,几乎不用再担心房价抬头给自己带来的压力,也不用再追着房价跑了,而且随着房子回归居住的本质属性,以后什么时候买房都不晚。

  好消息二:从棚改到旧改,大拆大建的房地产发展模式出现转变,高房价或被“釜底抽薪”。

  过去两三年,棚改改善了城市面貌,也改善了居民的生活环境。但是,货币化的棚改安置方式则对高房价的产生起到了推波助澜的作用,三四线城市尤其如此。其实,这个很好理解,大家一旦拿了拆迁款,都会涌入周边新建楼盘,从而推高了周边楼盘的房价。随着房地产调控的收紧,不光棚改货币化的安置方式收紧了,今年不少省份的棚改计划也出现了腰斩,山东、山西与河南,降幅甚至超过70%。

  对此,业内普遍认为2019年是棚改的转折之年,国家提出要加快改造城镇老旧小区的表态也印证了这一点,旧改接力棚改或是大势所趋。旧改,顾名思义,就是改造水电气路、光纤设施、加装电梯、配建停车设施等。笔者认为,从棚改向旧改过渡,意味着三四线房价被釜底抽薪,大拆大建的开发模式也告一段落。对于改善置业者而言,旧改来临,居住环境有了明显改善,置换需求减少,房价相应也会趋于稳定,这显然也利好了刚需。

  好消息三:房价预期出现下滑,住宅库存再次上升,供求关系发生变化,下半年或将迎来促销降价潮。

  近日,上海易居房地产研究院发布了百城住宅库存报告,报告显示,截至今年六月底,监测百城新建商品住宅库存总量为45203万平方米,环比增长0.4%,同比增长6.0%,这是库存连续第7个月同比出现上涨,库存去化压力又开始凸显。显而易见,库存上升对于开发商而言并不是一个好消息,这意味着销售压力开始增大。对此,业内人士预计,今年未来几个月库存继续上升的可能性依然较大。

  至于库存为什么上升,答案显而易见:上半年楼市调控持续收紧,全国各地多达250多次,改变了大家的房价预期,买房意愿普遍下滑。笔者认为,库存上升直接改变了市场的供求关系,标志着买方市场正式到来,再叠加开发商普遍面临融资压力和回款压力,所以房地产形势或倒逼开发商在未来几个月以价换量。对于购房者而言,如果有时间多去售楼处转转或许能遇到高性价比的房源。

  “坏”消息:全国多个城市房贷利率触底反弹,或多或少都会对购房者产生影响。

  近期,全国多个热点城市的房贷利率触底反弹。比如,合肥、南京、苏州、杭州、济南等。以济南为例,进入8月份以来,首套房最低要上浮到10%,二套房纯商贷可上浮到15%,但使组合贷款需要上浮20%。其实,济南房贷利率变动也比较“曲折”:今年1月开始回调,从之前首套房上浮15%下调到10%,到了今年5月份继续下调到5%。短短两三个月后就开始触底反弹,如今再次回到了上浮10%。

  在笔者看来,房贷利率上浮对购房者的影响是明显而又直接的。我们不妨举个例子,假设以基准利率4.9%贷款200万,按照等额还款25年的计算方式,总支付利息为147.26万,月还款11575元。如果房贷利率上浮15%,总支付利息为173.48万元,月还款12449元。不难发现,房贷利率从4.9%到5.64%,需要多支付利息26.22万,月还款需要多支出874元,这对于普通工薪家庭来说,仍是一笔不小的开支,很可能会因此推迟购房计划。

  不过,退一步来说,虽然房贷利率的上浮提高了大家购房的门槛,也增加了买房的压力。但是,从长期看来,通过提高房贷利率则可以抑制投机炒房需求的产生,快速给房地产市场降温,从而抑制房价抬头的可能,所以最终依然是利好楼市和自住性购房者的。

  ​总而言之,以上这四个消息都传递出了一个共同且明确的信号,即房地产大局已定,楼市调控不会放松。因此,对于还在纠结现在买房还是再等等的购房者来说,如果着急买房,要认准地段和品质两个保值和升值的关键性要素。反之,如果现阶段没有买房需求,大可以边走边看:从短期内来看,“金九银十”和年底会是值得关注的两个节点;从长期来看,无需纠结和着急,即使未来某天楼市有可能回暖,在那之前,市场也会留给大家足够的反应时间。此外,随着楼市进入分化调整期,对于缺少房价支撑面的三四线而言,与房价和买房相比,交易流动性和资金安全性或许更值得关注。

来源:楼事纪

编辑:wanghao

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