最严禁令来了!再说一次,不要乱买房子
http://www.funxun.com房讯网2019-11-20 9:39:00
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[提要]过去20多年的房价上涨史,让许多人产生一种似是而非的认知:以为只要是房子,无论是商品住宅还是公寓,无论办公楼还是商铺,乃至小产权房甚至民居,不仅能闭着眼买,而且买了都能升值。然而,现实却一再打脸。

  不是什么房子都能买。

  过去20多年的房价上涨史,让许多人产生一种似是而非的认知:以为只要是房子,无论是商品住宅还是公寓,无论办公楼还是商铺,乃至小产权房甚至民居,不仅能闭着眼买,而且买了都能升值。然而,现实却一再打脸。

  1、最严公寓禁令来了。近日,广东佛山发布新规:

  除服务型公寓外,禁止商业、办公用房以公寓进行销售。房屋规划用途应统一登记为“办公用房”,不能以“公寓式办公、单元式办公、单间式办公等”用途进行登记。非住宅项目的用水、用电,应按商业办公标准收费和管理,不配置管道燃气设施、教育学位等。

  更具杀手锏的是,佛山规定,开发商在与购房人签订合同之前,必须在展板前拍照存档,照片要能清晰显示购房人、销售人员的正面样貌、身份证信息和展板信息。这意味着,在佛山,除了屈指可数用于商业类旅馆式公寓之外,所有商业办公项目都不得改为公寓。

  没有学位,没有燃气,不能登记为类住宅性质的“公寓式办公”,而开发商或中介再试图以“公寓”进行违规宣传,则要面临一系列惩罚。为何突然出台如此之严的公寓禁令?这要从4个月前说起。今年8月,央视报道万科在佛山销售的金域中央楼盘涉嫌“虚假宣传违规销售”:将办公用房包装成公寓楼盘,出售给购房者,涉及约5800多名业主。对此,央视直言不讳:挂羊头卖狗肉的事,早晚都要穿帮,在国家的法律法规面前,再大的店,也不能欺客!

  正是在这种背景下,佛山公寓遭到政策的强力狙击。这意味着,以往打擦边球的玩法,彻底行不通了,公寓面临着越来越不确定的基本面。

  2、不只是佛山,国内已有多个城市祭出了公寓禁令。今年8月,厦门出台公寓禁令,严禁商办项目改造成为公寓类住宅,所有商业用途的项目,单套最小面积不得低于300平方米,且不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道。这相当于彻底堵死了办公式公寓、酒店式公寓的漏洞。在佛山厦门之前,从一线的北京上海,到二线的杭州南京,均已将公寓作为重点管控对象。

  这些政策的核心就是两条:一是商业办公用地不得擅自变更为居住用途,二是商业办公单套最小面积不得低于300(或200)平方,这就将小户型的公寓排除在外。广州也曾出台规定,新建商业公寓只能出售给企业,不得出让给个人,后来虽有所放松,但这一政策带来的影响不容小觑。

  3、这一些政策再次说明,公寓面临着越来越不确定的政策基本面。要知道,公寓,本来就只是一个约定俗成的说法。在我国的建设用地中,根本就不存在“公寓用地”一说,要么是居住用地,要么是商业用地,要么是工业用地,要么是公共服务、物流仓储等用地。在许多人看来,公寓与住宅,只是有产权年限之分,住宅70年,公寓40年。

  其实不然,比产权更关键的是,公寓一开始就跟商业办公缠绕在一起,每一次政策调整,都会成为楼市严控的牺牲品。简单来说,商品住宅一般等级为“居住用地”,这是根正苗红的商品房。而办公楼、商铺和公寓,则均从属于“商业性质”,均建设在商业办公用地之上,从不动产证上只能登记为“办公用房”、“商铺”、“商务金融用途”等。换言之,公寓虽然打着住房的名号,但实质上仍旧是商业式的办公用房。

  过去各地为了市容市貌和城市发展的考虑,出让了大量的商业用地,或强制要求住宅用地配备商业用地,这就造成大量的商业库存挤压,公寓就是这种背景下应运而生的。在楼市上行期或者政策处于宽松时期时,公寓就是合法项目,在登记时可使用“公寓式办公”、“酒店式公寓”等名号,而办公楼使用的则是“办公用房”。然而,一旦楼市进入下行期或调控收紧时,公寓就会成为首当其冲的牺牲品。这时候,公寓式办公,就是名副其实的“办公用房”,不能落户,不能入学,不能通水电煤气,一句话,不能用于居住。这就是所有问题的来源。

  4、事实上,公寓面临的问题不止于此。即便是合法合规的公寓,在投资上同样面临着诸多陷阱。其一,公寓一般属于商业地块,土地使用权只有40年,而住宅的土地使用权有70年之久。比产权问题更重要的是产权到期之后的续期问题。

  这方面,住宅已经明确到期可自动续期,大概率是免费续期,而公寓却不会有这样的待遇。其二,公寓的流动性远远不如住宅,原因是变现成本过高。住宅可享受增值税、契税和个税等方面的优惠,而公寓则要承担全部税费,整体税费成本高达10%-15%左右,而住宅的税费成本只有2-5%。值得一提的是,土地增值税正在进行立法。这里的土地增值税,个人住宅具有豁免之权,但公寓则要如数征收。

  换言之,公寓不仅要缴纳增值税、个人所得税、契税、印花税等,还要缴纳土地增值税。

  其三,公寓居住价值大打折扣。不说公摊面积公寓远远高过住宅,对于住宅,两梯六户、三梯九户已经是上限,而公寓分割面积更小,两梯十几户、三梯几十户可谓司空见惯。

  其四,公寓更便宜只是一种误区。

  公寓价格之所以低于住宅,是因为土地成本相对较低,土地使用年限相对较短,且没有学位配套,水电费用按照更高标准的商业处理,且贷款年限远低于住宅,实际成本一点都不低。许多人投资公寓的理由,是公寓的租金回报率相对较高。

  的确如此,一线城市住宅的租金回报率不足2%,而公寓却可以达到5%以上,接近国际平均水平。但问题在于,5%的年化回报并不高,货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是,买房要的是房价上涨的收益,而不是漫长的租金回报,手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产,不是什么好事。

  5、越来越多的城市,开始严控商住公寓。对于已经出台明确禁令的城市来说,公寓项目尽量不要碰。

  即使政策松松紧紧,今天严控,明天可能又会放开,但这也说明公寓面临极不稳定的政策环境,在政策面前,你根本没有豪赌的资本。即便从投资上来说,商品住宅历来回报率都是最高的,也是安全边际最高的。

  就在今年,全国商品房销售面积几乎零增长,只有住宅还在增长,办公楼和商铺全部出现两位数的大跌。对于尚未出台明确禁令的城市来说,公寓能否投资,要看这些公寓是否合规,政策是否清晰:是否可登记为“公寓式办公”这样目前仍算合规的性质,登记为“办公用房”的,则基本不能用于居住,即便一开始可以混水摸鱼,也存在某一天被集中整治的风险。总之一句话,蒙眼买房的时代已经过去了。

来源:和讯名家

编辑:wanghao

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