甲级写字楼有望迎“逢低入市”良机 租金小幅上涨
http://www.funxun.com房讯网 2015-1-16 13:33:45
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[提要]日前,位于金融街和燕莎商圈的锦什坊街叁拾伍号大厦项目投放市场, 而王府井商务区内的利生大厦更是以低于市场销售均价入市,每平方米6.5万元。在租金持续小幅上涨背景下,甲级写字楼市场有望迎来“逢低入市”的抄底良机。

  日前,位于金融街和燕莎商圈的锦什坊街叁拾伍号大厦项目投放市场, 而王府井商务区内的利生大厦更是以低于市场销售均价入市,每平方米6.5万元。在租金持续小幅上涨背景下,甲级写字楼市场有望迎来“逢低入市”的抄底良机。

  “地王”级办公楼持有变销售

  记者调查获悉,利生大厦为北京(楼盘)王府井商务区内唯一一栋销售型写字楼,该项目今年以低于市场价格散售,其开发商称,“公司欲借王府井品牌升级战略的契机逆市突围,完成年度销售任务”。据其销售人员透露,该项目为地铁8号线王府井站上盖物业,今年下半年入市,其开发商为了回笼资金而低价入市开盘,均价为每平方米6.5万元。

  “这一散售价格相对偏 低。”某熟悉北京写字楼市场人士向记者表示,从整个北京写字楼市场来看,销售均价保持在7万~8万元/平方米的项目虽然多,但对于位于王府井区域的甲级写字楼来说,这一价格并不高。“利生大厦属于王府井商圈,该商圈属于中央核心商务区,区域内甲级写字楼年供应量相对较低,用于销售的商用物业极少。在销售型物业供应量极为稀缺的区位优势下,销售均价每平方米6.5万元的价格十分具有投资价值,预计将有非常高的升值空间”,他说。

  受房地产市场大势影响,与去年相比,今年北京市写字楼市场出现走弱迹象,但随着各类救市政策逐步释放,不少开发商正在制定明年涨价的计划。鉴于此,投资客开始趁投资物业销售价格筑底之际入场。

  实际上,王府井商务区是中国最知名的商业街之一,这里自古即有“金街”之称。现在商厦、写字楼、酒店等商用物业林立,聚集了各种国际一线品牌。尽管如此,为了提升王府井商业步行街的品牌聚集度,构建成世界级商圈,王府井商务区又引入了王府井国际品牌中心、海港城、嘉德艺术中心、大龙西部会馆等重点项目。

  据记者了解,王府井地区未来新增商务商业面积将近40万平方米,主街将形成南、北两大商圈门户,商务层级会不断提升,除了购物中心外,规划还涉及少量办公物业以及停车场等配套设施。王府井建管办负责人表示,这将是王府井商圈下一步品牌升级的重要支撑,预计于2015年底竣工后将逐步开业经营。

  有统计数据显示,目前,王府井商圈年均客流量超过7000万人次,年销售额超过150亿元。但值得注意的是,该区域内物业一般都因地理位置优越而只租不售。

  记者走访后发现,上述正在开盘销售的利生大厦写字楼正位于北京王府井商业街北口,这栋被开发商称为“地王”级的写字楼共有9层,其中,1层至3层为体育用品商店,整栋楼目前正在整体装修改建。

  “我们销售的是第6层至第9层,目前在售面积约为1万平方米,只有80套,全部是精装修产品。”利生大厦销售人员向记者介绍道,“也有整层销售的楼层,而且均价较低”。

  优质写字楼投资回报率较高

  值得注意的是,今年房地产市场相对低迷,这在某种程度上也影响了写字楼市场。加上互联网金融、股票等投资领域,因此投资客在地产行业投资的比例有所下滑,那么,写字楼物业是否会受到大幅冲击?

  对此,第一太平戴维斯研究及顾问咨询部相关人士表示,受北京写字楼市场有限的可投资存量、较之其他城市更高的租金水平以及大批潜在内外资投资者、使用者的旺盛支撑,业主对北京写字楼的升值预期是得到强化的。

  上述利生大厦开发商也向记者表示,“我们利生项目体量不大,只有88套可供销售,总价、起价和销售单价在北京市都相对不高。但王府井区域位置优越,多条地铁线路交汇,而且属于地铁8号线上盖物业,所以应该不愁卖。目前已经整售了两层,主要客户群体是自用型客户为主,部分自用型客户则一般为国企、金融、航空、高新电子商务等领域的公司。

  据其透露,利生大厦在入市之前即储备了一些意向客户,包括与公司开发其他项目的客户群。该人士称,利生大厦此前为开发商自持型物业资产,一直以出租方式运营。

  “因为公司需要完成年度销售任务,加快回笼资金,为明年拿地寻求更大的战略空间,才出售自持物业。”上述公司相关人士向记者表示,项目所在区域空置率很低,投资回报率相对高;而且为目前王府井区域内唯一在售甲级写字楼物业,因此在目前市场低谷期入手,未来收益空间是可以预见的。

  据莱坊发布的《2014年第三季度北京写字楼市场简报》显示,截至三季度末,利生大厦所在的核心商务区每月每平方米租金约为367元,空置率为2.8%,远低于望京、中关村(000931,股吧)以及燕莎等商务区的空置率。

  “该区域甲级写字楼的投资回报率约为7%左右,但区域内自持写字楼的比例较高,销售型写字楼物业稀缺。因此具有非常高的升值空间。”上述熟悉北京写字楼市场人士向记者表示,该楼附近的新东安写字楼租金每天每平方米最低为15元,东方广场写字楼每天每平方米最低20元以上。

  写字楼市场整体租金小幅上涨

  第一太平戴维斯发布的报告显示,2014年第四季度供给充足,核心商务区供给不足的现状在第四季度得到缓解。2014年第四季度净吸纳量系近三年最高值,为35450平方米,全年净吸纳量系近三年最高,近乎2013年的七倍。至此,2014年全年供给量总计45.1万平方米,系2011年至2013年间年均供给量的1.4倍。

  在庞大的市场供应下,北京甲级写字楼整体市场的平均租金较为稳定。据数据显示,北京甲级写字楼整体市场的平均租金环比上涨0.41%,至每月每平方米389.20元(63.28美元),同比上涨幅度为2.26%。

  在资本值方面,该报告显示截至目前,北京甲级写字楼资本值环比增长0.8%,至每平方米人民币64100元,同比上涨4.3%。同时,甲级写字楼毛收益率为5.93%。

  该公司华北区研究与顾问咨询部董事王琼向记者表示,尽管甲级写字楼租金预计有所下降,但是本地市场有限的优质可售项目及内外资投资者的稳定需求将继续支撑北京甲级写字楼资本值稳步上升。王琼预计,2014年第四季度北京甲级写字楼毛收益率将保持在5.8%至6.0%之间。

  DTZ戴德梁行华北区研究部主管及助理董事赵岩也对记者表示,“金融、IT及高科技以及专业服务企业为本季度需求的主导力量,其需求占据总成交量的72%,其中,专业服务企业需求较之上季度明显回暖。相比之下,制造业需求继续呈现萎缩态势。有别于前三个季度,本季度外资企业需求回升,占据总成交量的43%,在2014年下半年,北京甲级写字楼市场约71.86%的租赁活动均由内资企业完成,且内资企业在北京写字楼租赁市场中的成交占比仍呈上升态势。就全年来讲,主要需求仍来自于内资企业。

 来源:北京参考

责任编辑:liuy

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