仲量联行:二季度沪办公楼租金平稳 境外投资者活跃度增强
http://www.funxun.com房讯网2017-7-7 11:12:00
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[提要]二季度,上海新兴中央商务区的办公租赁需求持续旺盛,租金表现优于中央商务区;在大宗物业交易市场,今年上半年上海大宗交易尤为活跃,机构投资者对上海办公楼市场的兴趣保持强劲,且投资者的类型也日趋多元化;而物流市场空置率回落至个位数,春节过后需求回升带来强劲的租赁表现。

  国际知名房地产咨询机构仲量联行今日发布的《2017年第二季度上海房地产市场报告》显示,二季度,上海新兴中央商务区的办公租赁需求持续旺盛,租金表现优于中央商务区;在大宗物业交易市场,今年上半年上海大宗交易尤为活跃,机构投资者对上海办公楼市场的兴趣保持强劲,且投资者的类型也日趋多元化;而物流市场空置率回落至个位数,春节过后需求回升带来强劲的租赁表现。

  新兴商务区写字楼表现抢眼

  充足的可供租赁面积释放了升级与整合的租赁需求。2017年第二季度,中央商务区办公楼净吸纳量达到近100000平方米。需求主要来自于内资金融服务业、专业服务业、零售以及TMT等行业。仲量联行上海商业部总监张静指出:“中央商务区内许多制造贸易类公司仍在积极地寻找向非中央商务区一些高性价比办公楼搬迁的机会。” 同时,来自乙级办公楼内租户的升级需求也是新建项目租赁需求的动力来源。

  二季度中央商务区办公楼新增供应放缓。中央商务区本季度新增供应仅为101900平方米,环比下降80%。国贸汇和中海国际中心分别于本季度竣工。中央商务区空置率环比微降0.1个百分点,至12.4%。非中央商务区内共有10个新项目竣工,总建筑面积约504000平方米。尽管非中央商务区供应量较大,空置率环比仅增3.2个百分点,至25.7%。

  成熟物业受到新增供应压力,租金持平。虽然租赁市场保持活跃,但一些中央商务区内的成熟物业由于受到了新增供应的竞争压力,在租金上持保守态度。二季度,中央商务区办公楼租金持平;强劲需求推动非中央商务区办公楼租金环比增长0.8%。

  有限的供应推动价格上涨。二季度销售型优质办公楼市场没有新增供应。供应的短缺限制了销售量表现,二季度销售总量为131330平方米,环比下降32%。但购买需求仍然旺盛。除了以自用和投资为目的的大型企业买家外,拥有稳定现金流的现有租户也有意向购买物业。强烈的需求和有限的供应将价格推升至44614元每平方米,同比上涨2.3%。预计未来中央商务区旺盛的需求和有限的供应会对非中央商务区产生溢出需求。在非中央商务区大量新增供应以及潜在趋紧的金融政策影响下,未来12个月销售型办公楼价格增长将会放缓。

  境外投资机构活跃度提升

  今年上半年,上海大宗交易投资市场表现尤为强劲,第二季度交易量达到194亿元,环比下降2.8%,同比上升47.2%。在资产投资的类别上,办公物业仍是二季度主要的投资对象,投资总额达到179亿元,占92.1%。零售和物流市场投资额分别为6亿元和4亿元,各占投资总额的3.1%和2.1%。

  2017年上半年,中国投资总额同比上涨53.0%,为854亿元,上海占全国投资市场交易总额的46.1%。

  尽管价格居高不下,物业交易量减少,投资者对上海大宗交易市场仍持乐观态度。仲量联行上海及华东区投资部总监邵律表示:“2016年第四季度的投资高峰之后,市场上可售优质物业减少,是2017年第二季度大宗交易市场交易量下降的一个主要原因。另外,业主强硬的价格策略致使买家可获得的折扣有限,从而延长了潜在交易的谈判进程。”

  值得注意的是,境外投资者在上海投资活跃度增强,去年一度处于观望的外资机构近期频频出手。二季度上海有两笔境外买家的大宗交易:凯德在五月以26.4亿元的价格购买了国正中心;吉宝置业与另一名境外投资者在六月以35.7亿元的价格购买了SOHO虹口。

  物流地产持续供不应求

  2017年第二季度上海物流地产净吸纳比上季度显着增长。经历了第一季度的负吸纳,物流市场第二季度表现强劲,总吸纳量达到170000平方米。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“这一现象证明了我们上一季度的预测,即一季度的大量租赁咨询预示着二季度的强租赁吸纳量。”其中第一季度新竣工的项目在本季度均有租赁成交,第三方物流和电商公司依旧领跑物流市场需求方。上海西区的成熟市场空置面积稀缺使得租赁需求转向上海东区和新兴市场,如宝山、奉贤和临港地区本季度均有大面积租赁。

  强劲需求和缺乏供给导致空置率下降。第二季度上海无新项目入市,非保税物流存量总计5100000平方米,且本年度下半年预期不会有新增供给。由于供应有限而需求持续增长,上海整体非保税物流市场空置率下降三个百分点到9.1%。其中,由于领盛枫泾项目租赁过半,使新兴市场金山的平均空置率由56%下降到28%。成熟市场的上海西区空置率依旧接近零,只有少量面积可供租赁。

  二季度物流地产租金持续增长。非保税物流市场平均每平米日租金同比增长0.5%至1.31元,涨速较上个季度有所加快。由于供给减少而需求不减,可租赁面积有限,业主较上一季度有更多提升租金的空间。

    来源:中国证券网

编辑:wangdc

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