房地产松绑限购或者限贷 上海楼市的“救命稻草”?
http://www.funxun.com房讯网2014-8-29 9:17:21
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[提要]以客观而论,楼市限购确实是扼杀房地产市场过度交易的“杀手锏”,其结果是导致了今年全国房地产市场交易量整体下滑,并逼近楼市“僵死”的冰点。楼市限购的发酵作用终于威猛显现,今年全国房价猛涨的势头终于得到遏制。

  以客观而论,楼市限购确实是扼杀房地产市场过度交易的“杀手锏”,其结果是导致了今年全国房地产市场交易量整体下滑,并逼近楼市“僵死”的冰点。楼市限购的发酵作用终于威猛显现,今年全国房价猛涨的势头终于得到遏制。

  不管楼市限购的过程,是开发商和营销商倍受煎熬,还是政府和老百姓享受快乐,现在再作楼市是不是要实行“限购”政策的评论已毫无意义,业内外人士关注的是,楼市限购取消会对市场起到什么作用?上海何时会取消或松绑楼市限购限贷?

  去年底至今年上半年,我一直是一个市场悲观看多者,时至今日,我坚定自己是一个市场谨慎看多者。我认为,大多数“楼市限购”城市取消或松绑限购政策,至少表明是一种政策“托底”的标志,全国房地产市场不会有更坏的趋势。至于会好到什么程度?仍然会受到各种因素的制约,目前依然不能对楼市的发展趋势盲目乐观。而对于上海的限购政策是否会取消,我认为肯定会取消,只是一个时间的猜测悬念。而最让人担忧,或者抱有幻想的是,上海“楼市限购”取消前的房价底部会出现在何时?上海“楼市限购”取消后上海房价会出现多大的涨幅?

  猜测?悬念?预判?各种巨大的问号,艰难地左右摇曳着上海楼市今年的走势。

  出乎意料!全国取消“楼市限购”的大多数城市仍然没有很大起色,是否会“松绑限贷”,将对全国房地产市场的复苏起到至关重要的作用

  截至8月16日的今年约四个月的时限里,全国原来实行“楼市限购”的47个城市,已有38个城市或明或暗出现不同程度的“限购松绑”,即全部取消“楼市限购”和部分取消“楼市限购”。目前,尚在服役“楼市限购”的城市是北京、上海、广州、南京等。我估计站岗“限购”到最后的是北京、上海、深圳、广州,其余城市应该马上会解放“限购”政策。

  全国大范围地取消“楼市限购”政策,但除个别城市之外,“松绑楼市限购”效果有限。

  有关数据显示,今年7月份全国40个重点城市新建住宅合计成交1690万平方米,虽然环比上升7%,但同比降幅仍达到13%,而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

  而在全国“楼市限购”逐步取消之时,70个大中城市房价跌幅扩大,其取消限购无助房价反弹的结论显而易见。8月18日,从国家统计局发布了7月70个大中城市住宅销售价格数据来看,价格出现下跌的城市数量较6月明显增多,跌幅也出现了进一步扩大。

  于是乎,业内不少人认为,取消或松绑“楼市限购”不是救市的底牌。甚至有人认为,松绑限购不是核武器,松绑限贷才是核武器。

  我认为,“限购限贷”形成封杀楼市交易量的双剑合刃之力,而“限贷”之剑足以封喉。其理由之一,今年的银根仍处于偏紧状态,市场现金流是有限的。但我国居民贷款购房的贷款总额并不高,仍是一个合理的范围。放宽居民购房贷款,不仅有理论依据,同时,也存在实际的市场需求。

  其理由之二,据统计,上海乃至全国库存的新建商品房超过60%是140平方米以上的“大户型”,这种户型的市场购买需求一般都是两套房贷款的对象,他们只能贷款总房价的40%(上海是30%)。而今年绝大多数银行“趁火打劫”提高了两套房贷款利率。这不仅提高了银行贷款的门槛,也提高了贷款购房者的购房成本,极大地挫伤了购房者的购房积极性。同时,也扼杀了“大户型”的市场交易量。因此,要实现楼市“去库存”的政策目标,银行应该“松绑限贷”和降低贷款的利率。

  其理由之三,目前受“楼市限贷”之苦最深的是两套房贷款,而两套房购买都是改善型需求。所谓“改善型”购买需求是一种健康的购买需求,是人们安居乐业实现“中国梦”的基本标准。而且,从专业角度而论,改善型购房需求者基本上是社会的中坚力量,有稳定的职业和稳定的收入,本身就是银行的优质客户资源,而这一群体也并非是国家政策遏制投机和投资的购房行为。松绑两套房限贷不仅有利于市场经济的发展,更有利于社会的稳定发展。

  我的分析理由肯定是具有理论和市场基础的,但银行是否敢挑战银监会的限贷底线?这已不是什么悬念,也仅仅是时间的问题。

  “上海松绑限贷”的一日传言,我看不会是什么空穴来风和天方夜谭。或许是一种信号风向标,一种试探底线之举。而事实上,松绑限贷、降低利率,不少城市已经在试探和冲击限贷的底线。

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