资金收紧开始!这支内房股有机会成为港股新宠!
http://www.funxun.com房讯网2019-8-22 11:32:28
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[提要]最近几年,内房股逐渐成为投资者实现财富自由的重要途径。2017年,融创中国和中国恒大双双走出了一年股价上涨十倍的行情,并带动整个内房股板块的估值提升;2018年,融信中国和龙光地产又是风光了一把,让市场惊呼二线龙头也有金子。

  最近几年,内房股逐渐成为投资者实现财富自由的重要途径。2017年,融创中国和中国恒大双双走出了一年股价上涨十倍的行情,并带动整个内房股板块的估值提升;2018年,融信中国和龙光地产又是风光了一把,让市场惊呼二线龙头也有金子。然而,到了2019年下半年,购买哪些内房股,可以更快接近财富自由的目标?

  一个简单的选股方案,是观察那些在去杠杆、融资收紧后,依然有着惊人业绩增幅的企业。这些企业的共同特点是整体融资环境收紧前,不依靠高杠杆,取得高收益和高增长;融资环境收紧之后,依然有足够的财力“捡漏”,抄底优质但价廉的土储。

  根据已经公布的中期业绩数据,绿地香港是非常符合这些条件的内房股。特别是它足够便宜,目前的股价不到3港元,市盈率只有4,只有行业平均水平的2/3.

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  业绩增幅:超过大多数的百强房企

  自从在陆家嘴(600663)金融峰会上,银保监会主席郭树清发表演讲,认为房地产类的信贷占信贷比重过高。去杠杆以及随之而来的信贷收紧,就被地产行业认为是一个大趋势。从四月份开始,房地产行业就出现了融资收紧。尤其是那些高杠杆闻名的地产商更是进入了监管层的融资黑名单,不要说新增融资,就是借新还旧,都变得越来越难。

  在这一背景下,多数企业都主动或者被动地降负债杠杆,希望能以合适的债务杠杆融资。然而,降杠杆是一个“双刃剑”。对那些靠负债杠杆实现规模及营收增长的企业来说,砍掉负债杠杆,业绩增长迅速放慢,很多素来能够两位数增长的企业,也因为去杠杆过猛,最终只有个位数的增长。

  根据克而瑞对上半年TOP房企销售业绩的监测:销售额增幅在20—40%的房企,已经属于行业增长速度的第一阵营。百强房企的销售业绩平均增幅,仅仅只停留在个位数。

  在这样的大环境下,绿地香港取得的67%的销售额增幅。截至6月30日,销售额达到了256亿元。值得指出的是,销售业绩的大幅增长,是建立在上半年绿地香港的净负债率由去年年末的88%,降低至50%的基础上的。

  在已经公布半年报的房企,绿地香港的降负债幅度居于前列。但销售额增速却不降反升,成功刷新了业绩新高。

  不仅销售额大幅增长,净利润、毛利率、每股收益均有大幅增长。半年报显示,截至6月30日,绿地香港的净利润达到8.8亿元人民币,同比增长90%;其中归属母公司的净利润是7.06亿元,同比增长113%。毛利率由2018年半年度时的24%上升到36%;核心净利润5.22亿元,同比增长145%;每股收益从去年期中0.11元增长至0.25元。无论是利润增速,还是毛利率水平,都在行业内居于靠前水平。

  这让人疑惑,绿地香港为什么销售业绩增速,领先于其他地产企业。这也许和绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军的判断有关。他认为,2019年的中国经济延续了总体平稳,稳中向好的发展趋势。房地产市场受益于经济大环境,无论从供给侧的产值,还是从需求侧的固定资产房地产投资和消费增速看,表现查出了市场预期。在一判断下,绿地香港拓展高质量高端住宅市场,深耕泛产三角及珠三角区域核心城市,优化全国化布局,满足房地产市场多层级消费需求。

  特殊的拿地能力:可以一招制胜

  除了业绩大幅增长外,绿地香港上半年在债务结构上做了很大的调整,用一部分货币资金归还了美元借款,进而使境外借款占比大幅减少。曾经最高时占到76%的境外借款,在6月30日已经降低至38%。

  因为人民币贬值,而造成的汇兑损失,因此大幅减少。除此外,绿地香港还大幅减少短期债务比例,目前一年内需要归还的短期有息负债仅占集团总体负债比例的40%,剩余的60%都是长期贷款。

  值得指出的是,尽管长期债务比例有一定幅度增加,但是绿地香港的融资成本只有5.17%,比去年年末的5.21%的平均融资成本更低。在上半年因为融资收紧,绝大多数房企新增融资成本大幅飙升之际,绿地香港的融资成本不增反减,显示出优质内房股才有的特性。根据管理层透露的信息,公司截至6月30日,尚有大量的银行授信额度尚未使用,另外还有多项低成本的融资工具未使用。

  而这些授信所以没有使用,是因为绿地香港正计划在下半年土地市场进入低谷后,“捡漏”买入大量的低价优质地块,为持续的高增长做好准备。

  中期业绩显示,绿地香港上半年拿地面积达到268万平米,每平米土地成本仅仅只有1560元。相对于截至上半年12890元/平米的销售均价,上述拿地成本比例仅占到12.1%,新增土储未来毛利可观。特别是268万平米的新增土储面积,已经超过了公司上半年平均销售面积的一倍多,这视为后续企业规模持续高增长的一个信号。

  绿地香港董事会秘书雷雨介绍说,这些土储绝大多数位于二线省会和强三线城市,经济持续增长,人口常年处于净流入,市场需求很好。绿地香港在其中一些城市,品牌的市场份额一直处于行业前列,具有较高的市场占有率和产生溢价能力。

  和控股股东绿地控股(600606)一样,绿地香港也秉承不拿“地王”的原则。或者通过地方国企共同开发;或者是通过地方政府勾地,获取优质的土地储备。相对而言,要比公开竞争拿地,在成本上更有优势。

  绿地也因此拥有更高的项目开发权益,上半年绿地香港的项目平均权益达到85%,在业内属于很高的水平。

  除了土地成本的优势外,绿地香港还自主研发、设计并推出房地产供应商的集采电商平台——合制电商平台。通过这一供应商电商平台,进一步优化和整合供应链管理、降低成本。

  雷雨介绍说,绿地香港专门建立一个能够使成本管控更为智能化、精细化的平台,目前录入了5大类数据,共50万条数据组,覆盖8个城市,20个城市公司,580个业态的成本录入,通过精细化的成本管控,更加优化公司的开发及运营成本。

  孵化:协助绿地香港快速成长

  目前,绿地控股正在全力协助绿地香港对外推广合制电商,期望最终将它孵化成为房地产建筑材料采购领域的“上海钢联(300226)网”,使它拥有更强的成长性。

  事实上,在过去六年时间里,绿地控股不仅努力帮助合制电商高速成长,也大力扶持绿地香港自身的发展,努力将它培育成旗下一家具有高成长性的上市公司。

  在绿地收购盛高置地,并最终将它纳入到旗下,成为一家上市公司时。外界对绿地的收购曾有很多的猜测。大部分猜测,仅仅将绿地香港看作是绿地在A股之外的又一个上市融资平台而已。

  但绿地香港用高速的业绩增长,告诉外界,绿地控股对绿地香港来说,其实是帮助后者高增长的“孵化器”,而不是借道融资的“野蛮人”。

  从收购盛高置地完成更名,到截至今年上半年的6年多时间里,绿地香港的销售额从2013年全年的34.86亿元,到今年仅仅上半年就销售265亿元,全年销售500亿元。在短短六年时间里,绿地香港实现了业绩的超高速增长。

  在这背后,正是绿地集团给予的大量支持和资源支持,才让企业由小到大,快速成长为TOP50规模的房企。

  而这种孵化还在持续,除了地产业务外,绿地香港旗下的合制电商、莫朗福克斯公馆、教育产业园、物业服务等业务,也有机会借助绿地集团的力量快速孵化成熟,成为各自领域内高增长的明星企业。

  对投资者来说,这也许是半年业绩报数据,难以披露的另一个重要利好。

来源:和讯房产

编辑:wanghao

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