上半年土地市场回暖 三四线城市地王频现
http://www.funxun.com房讯网2019-7-15 14:38:00
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[提要]今年上半年,土地市场有所回暖,多个城市的土地交易热潮引发了广泛关注。部分热点城市更因地价上涨过快而受到国家部委的点名预警。

  今年上半年,土地市场有所回暖,多个城市的土地交易热潮引发了广泛关注。部分热点城市更因地价上涨过快而受到国家部委的点名预警。

  记者梳理发现,在今年二季度的土地拍卖中,多个三四线城市地王频出,土地价格屡创新高。

  部分业内人士直指,上半年出现的土地热行情,与中资房企在境外融资规模大幅上升有关。随着企业手中“余粮”充裕,对地块的追逐不断催生新的地王。

  土地市场回暖

  6月24日,深圳迎来了近20年土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应,共出让5宗地块(总面积17.03万平方米),起拍总价154.35亿元,全国70多家房企参与竞拍,全场举牌343次。最终,5宗地块以总价224亿元成交,且承诺配建人才房面积13.67万平方米,占总建筑面积的20%。

  深圳的土拍是今年上半年土拍市场回暖的缩影。据中原地产统计,截至6月末,全国50个大城市合计卖地20034.4亿元,同比增长17.4%。其中,卖地最多的杭州为1444.5亿元,紧随其后的是武汉948.8亿元,北京933.3亿元,苏州836.8亿元。

  克而瑞统计分析称,2019年3月以来,二线城市在多宗优质土地集中供应的刺激下,土地市场热度明显提升,溢价率明显上扬。趁着这一波热度,部分三四线城市也加大了土地供应规模,各地供地态度也由收紧向放松过渡,土地市场显著升温。但是在4、5月住建部接连发出预警提示,自然资源部强调“分类供地”之后,下半年各城市土地供应动向又面临着更多变数,各能级城市土地市场将进一步分化。

  记者注意到,克而瑞监测的299个三四线城市土地成交量价齐升,4月份成交建面环比上升30%,土地成交均价环比上涨19%,长三角城市群内的三四线城市表现尤为明显,温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等城市均成交了多宗优质地块。其中,位于长三角区域的常州市,4月成交的8幅含住宅土地中,5幅溢价率都超过了50%,常州钟楼区一商住地块楼面价更是创历史新高。

  值得一提的是,继二线城市土拍溢价率在3月份突破25%、创下2018年下半年以来新高后,三四线城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊,并在4月份迎来明显回暖,溢价率增至21.3%,较年初上涨了近10个百分点。

  克而瑞研究中心数据显示,4月份地级市土地市场溢价率均高于15%,其中台州、绍兴、丽水均有多块土地溢价率突破100%。且部分城市土拍底价上升较快,以溢价率为16%的湖州为例,土地成交楼板价较2018年末上涨了五成左右。

  地王频出

  在各个城市土地市场不断升温的情况下,开发商的拿地热情持续被点燃,也因此催生了很多地王。

  以河南为例。6月4日,郑州高新区迎来大规模出让土地,当天共计出让7宗地块。当地媒体报道,北京龙湖置业有限公司历经4个多小时的激战,成功摘下郑政高出【2019】7号(网)地块,成交额13亿元,折合楼面价6199元/平方米,溢价率54%,一举刷新了1月份正商创下的高新区楼面价纪录(5235元/平方米),成为高新区新晋地王。

  记者了解到,上半年,河南多个地级市的地价不断刷新。据记者统计,洛阳、南阳、开封、周口、濮阳、新乡等城市均拍出了新的地王项目。

  6月13日,南阳商务中心区拍出每亩984万元地王之后,6月21日,G2019—27、G2019—28地块双双突破每亩1100万元天价,两地块总价8.673亿元,刷新了南阳地价纪录。

  同在6月13日,河北邯郸市一天之内在两个区域内都出现了新的地王。保利发展以7.9亿元拍下复兴区前郝村地块,溢价率161.91%,成交单价637万元/亩,楼面价3827元/平方米,成为复兴区新地王。当天荣科地产也以5.5亿元摘得邯山区老东站地块,成为邯山区新地王,该地块成交单价702万元/亩,楼面价约4216元/平方米,溢价率为155.05%。

  石家庄惹目机构执行总经理张金峰在接受记者采访时表示,在冀南地区邯郸和沧州的市场比较好,邢台和衡水则相对较差。邯郸市人口结构好,现在邯郸县城里的价格在5000~6000元/平方米的项目,每个月能有100套左右的销量。高铁站邯郸东站附近的房子售价也到了1.4万元/平方米左右,和石家庄部分地区的房价差不多。

  一位南阳地产人士告诉记者,在土地供应方面,政府一直把控节奏,而且实际上主城区土地储备极少,几乎无地可卖。此前拍卖的地块已经储备了近10年,本身就具备地王潜质。南阳楼市前期的乱象,也是南阳房地产热度不减的原因之一。“看着都是一片片的楼盘,存量市场很大,但是住不上,或者没有手续很难进入二手市场交易。因此造成五证齐全的新楼盘供不应求。”

  郑州永威置业副总经理马水旺在接受记者采访时表示,地王频现实际上是土地供应量少,南阳的库存量在逐步下降,特别是国内有溢价能力的品牌房企,纷纷进入这些城市,从而拉高了这些城市的房价。虽然把房价拉高了,但是依靠品牌溢价依然能够获得利润。

  马水旺表示,对于郑州高新区地王的产生,主要是因为郑州的房价一直在冲高。该区域的新房价格一直在1.5万元/平方米左右,从土拍的价格来看,6000元/平方米的楼面价,还是有利润的。

  目前来看,河南各地级市的地王都是小地块,单价高、总价低、地段好。马水旺认为,之后政府可能会通过限地价、限房价、竞公租房的情况来调节,不会让地王多次出现。

  房企转向境外融资

  一位房企人士介绍,今年上半年土地市场的火热,和房企手里的资金充裕有关。“现在很多房企面临这样的情况,不拿地就意味着没有资产和销售规模。但有些地拿了也是很难操作,只能以时间换空间,赌未来。”

  记者注意到,今年上半年,中资房地产企业在境外发行了规模远超去年同期的债券。据Wind数据显示,中资房地产企业今年上半年在境外发行了96笔债券,其中以美元计价的债券发行总额接近382亿美元,而去年同期的发行总额为280亿美元。

  “我问过很多地产商,实际上拿回来的这些钱并未有效花出去。” 奥陆资本总裁、投资总监蔡金强说,“本来在一季度的时候很多人拿这个钱回来是准备大干一场,买地或者干嘛。可是很不幸,因为地价上涨太快,这些钱很多还没有用出去。”

  蔡金强补充称,但这些美元债已经需要付息,钱不能一直放着,很多地产商只能去抢地,由此导致了三四月份时候的一波高价地行情,这将对地产商后续的利润有很大影响。

  比如今年4月25日,荣盛发展(002146.SZ)宣布公司完成了3.25亿美元、3年期高级美元债券的发行,票面利率8.0%,发行成本创下同等级公司中新低。

  “主要是国内的融资环境太紧张了。”一位房地产企业的融资副总在接受记者采访时表示,很多房企目前做的都是短期的借款,原有的债务结构需要作出调整,银保监会对于房企的融资规模有一定的限制,所以很多企业转向香港市场。

  上述房企融资人士介绍,今年上半年国内的融资政策有所收紧,尤其是今年5月银保监会23号文出台之后,对于国内的房地产公司融资有很大的影响,之前明股实债这种配资做的比较多,现在很多大公司都已经停了,转向美国或者香港进行长期债务置换。

  某大型银行投行部的分析师告诉记者,从今年上半年给房企的贷款来看,各大行增量都有限,但房企实际需要的增量肯定是比去年多。各中小银行的情况不太相同,总体来说偏紧。

  易居企业集团国际业务部总经理洪圣奇在接受记者采访时表示,美元债的成本并不便宜,大部分中小企业的成本都在8%~9 %之间,发完之后转回国内还要加上1%~2%的成本。还会因为汇率的变化,比如人民币贬值等原因,造成实际成本更高。从成本的角度来看美元债不是非常划算,主要还是在香港发美元债没有国内融资那么严格。但是如果在国内的渠道不放开,被迫承受项目层面的信托,这些产品的成本比美元债还要高。

  洪圣奇认为,下半年中资地产商美元债的规模,应该没有今年上半年这么多。蔡金强则认为,进入下半年后,土地市场行情或许会降温。因为在三四月份拿的地还能赶在今年开工,在年底开盘销售后或许还能带来现金回流,但在往后的月份拿地就没有这个效果,所以接下来企业的抢地热情预计会降温。

 来 源:凤凰网  

    编 辑:liuy

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