土地市场升温受关注 房企盲目追高暗存风险
http://www.funxun.com房讯网2019-5-15 11:05:00
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[提要]近期,多个热点城市出现住宅销售回暖、土地市场升温现象,受到政府部门关注和媒体热议。机构数据显示,仅今年4月,拿地金额超过50亿元的房企就多达18家,刷新了土地市场的月度记录。这种苗头一直延续到5月,甚至出现房企高溢价“抢地”。

  部分城市土地市场热度回升正在引起舆论关注。

  近期,多个热点城市出现住宅销售回暖、土地市场升温现象,受到政府部门关注和媒体热议。机构数据显示,仅今年4月,拿地金额超过50亿元的房企就多达18家,刷新了土地市场的月度记录。这种苗头一直延续到5月,甚至出现房企高溢价“抢地”。专家认为,当前表现与部分地区土地市场供不应求、房企融资短期缓解等因素有关,优质地段竞争激烈无可厚非,但盲目追高并不可取——“房住不炒”大势不可逆转,同时房企面临集中偿债高峰期,流动性风险仍在加剧。

  部分城市土地市场“躁动”

  中国指数研究院数据显示,2019年1月至4月,全国土地成交金额TOP10(前十名)城市累计成交额达4838亿元,同比增长6%。据不完全统计,仅5月8日,包括天津、苏州、济南在内的10余个城市共成交32宗地块,单日成交金额近300亿元,多宗地块更是拍出高溢价率。分析人士认为,对比去年不少城市出现土地流拍潮,当前市场表现有些“躁动”。

  诸葛找房数据显示,4月土地市场整体供需双双走高,全国主要地级市土地供应建筑面积为17513万平方米,同比上涨9.41%;成交规划建筑面积为14622万平方米,同比上涨13.87%。其中,二线城市成为当前土地市场热点区域。易居研究院数据显示,4月,二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%。厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等热点二线城市地价反弹较为明显。

  “目前,开发商拿地预期发生转变,即规避三四线城市并向一二线城市转移。一线城市供地量较少,热点二线城市成为首选的拿地对象。”易居研究院研究员王若辰认为。数据显示,该院4月监控的40个城市中,土地成交溢价率排名前5名为桂林、襄阳、南宁、重庆和合肥,分别为178%、119%、98%、91%和85%。其中,合肥和重庆是本轮房地产周期中前期领涨的热点二线城市。王若辰说:“溢价率的抬升表明此类城市土地市场的筑底反弹。”

  以近期备受关注的苏州为例。1月4日,苏州今年首场土地拍卖成交价129.19亿元;4月24日,土地拍卖成交价135.7亿元,两个板块诞生“新地王”;4月29日,苏州工业园区一宗住宅用地经过40轮竞拍,以总价35.63亿元成交,溢价率37.67%,打破了该园区保持十年的纪录,成为当地有史以来最高的单价地王;5月8日出让的3宗地块中,2宗在竞拍开始后没有加价便以高溢价率成交,1宗在经过85轮报价后以45.38%的溢价率成交。

  从主体看,房企有较强的拿地意愿。克而瑞研究中心数据显示,4月,中海、绿城、世茂、华润等房企拿地力度显著提升,拿地金额较前3月平均提升200%以上,在二线城市的竞争更加激烈。1月至4月,百强房企在二线城市新增土地储备建筑面积占比达49%,较1月至3月上升3个百分点;而三四线城市占比为45%,较去年下降了13个百分点。

  对于土地市场的这些变化,中原地产首席分析师张大伟认为与房企近期融资机会增加有关。不少房企近期采用集中发债或其他融资模式,缓解了资金紧张问题,资金面得到较大改善,对拿地形成助推。此外,三四线城市楼市热度减退,二线城市属相对安全的区域,也促成了当前状况。

  国家统计局数据显示,1月至3月,房企到位资金3.89万亿元,同比增长5.9%,增速比1月至2月提高3.8个百分点。其中,国内贷款7134亿元,增长2.5%;利用外资33亿元,增长1.1倍;自筹资金1.18万亿元,增长3.0%;定金及预收款1.23万亿元,增长10.5%;个人按揭贷款5645亿元,增长9.4%。

  张大伟表示,整体看房企资金链分化严重,大部分依然处于降杠杆阶段,中型房企成为“抢地”主力。

  专家建议拿地需理性

  土地市场变化最终体现在交易环节,已经引发政府层面关注。住房和城乡建设部会同国务院发展研究中心开展的调研显示,一季度我国房地产市场总体保持平稳,房价基本稳定,市场预期趋于理性,但部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升。对此,住房和城乡建设部对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  房企在土地市场盲目追高隐藏了多方面风险。自2019年起,房企进入集中偿债高峰期,流动性风险一直在加剧。“按静态测算利润率的话,拿地激进的房企如果今年开盘销售,基本很难赚钱。高价拿地使净利润率下降很多,只有规模没有利润,对房企来说很难接受。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为,企业拿地不能太盲目,需要回归理性。

  58安居客房产研究院首席分析师张波也有类似判断。他认为,市场热度依然较高的二线城市,未来政策继续加码的可能性较高。市场热度可以从新房和二手房成交价格、土地市场热度以及二手房挂牌价格三个纬度判断。三四月房价涨幅较高以及杭州、武汉等土地市场较热的城市,后续政策“微收紧”的可能性较大。

  部分城市已经作出反应。长沙近期发布《关于调整长沙市第二套住房交易环节契税政策的通知》,调整第二套住房契税。根据通知要求,从4月22日起,长沙范围内个人购买家庭第二套改善性住房按4%征收契税。

  5月11日晚,苏州发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,要求在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新建商品住房购房人自取得不动产权证满三年后方可转让;苏州工业园区全域二手住房购房人取得不动产权证满五年后方可转让。同时,新政提出调整土地出让报价规则,将条件从定值调整为区间设置;将土地竞价超过市场指导价10%(不含10%)需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%~10%;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%(不含25%)后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%~25%。

  业内人士认为,这一政策体现了苏州在稳地价、稳房价和稳预期方面将继续采取严厉政策。

  “房地产市场会因人口流入、产业聚集、经济支撑等因素保持基本面稳定,但需警惕当前经济短期波动和财政压力加大的情况下,地方政府放松调控甚至刺激市场冲动。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微认为,应适时对部分房价、地价波动幅度较大的城市预警提示,“要把‘房住不炒’的定位要求作为根本指导思想长期坚持,贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。”

    来 源: 中国建设报  

   编 辑:liuy

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