雄安新区首宗地部分商办可租售 需交纳保证金15亿元
http://www.funxun.com房讯网2019-10-21 9:47:40
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[提要]按照出让文件要求,雄安新区首宗国有建设用地竞拍活动将在11月11日举行。该幅即将出让的土地距离雄安公共资源交易中心所在的雄安市民服务中心不远。

  10月15日上午,距离雄安新区推出首宗国有建设用地已经过去五天,但前来雄安新区公共资源交易中心咨询和登记的房企仍然络绎不绝,在不到一个小时的时间里,至少有3家全国性房企在接待窗口进行了登记,并顺利拿到土地出让文件。

  10月10日,雄安新区公共资源交易中心挂出自成立以来首宗国有建设用地,这宗关乎未来雄安新区房地产开发、建设和运营模式的土地,也吸引了房地产开发企业广泛关注,他们从北京、上海、深圳等全国各地来到雄安,试图寻找一丝商业机遇。

  “雄安的土地开始公开出让是个标志性事件,我们不参与此次竞买,但是对后续推出的宗地会密切关注。”一家国有房地产企业投拓人员,在拿到出让文件后如是告诉经济观察报记者,他们公司一直关注雄安新区的发展模式和建设进度,“这儿毕竟会产生很多新的东西。”

  作为雄安新区出让的首个建设地块,这块编号为容东片区XARD-0001的地块在土地出让、开发、建设及未来运营等方面确实有很多创新。比如,不允许联合竞拍,竞拍成功后,除了签订成交确认书外,还需要签订《项目建设运营监管协议书》等一系列文书。

  按照出让文件要求,雄安新区首宗国有建设用地竞拍活动将在11月11日举行。该幅即将出让的土地距离雄安公共资源交易中心所在的雄安市民服务中心不远,土地已经经过平整,四周被白色的围栏围起,不久的将来,这里将成为雄安新区商务服务中心。

  20%履约金

  该幅地块位于雄安新区容城县东郊,与雄安市民服务中心仅一路之隔,土地占地面积21.7万平方米,规划建筑面积74.4万平方米,未来将建成雄安商务服务中心。根据出让文件,项目包括商务办公、酒店、会展、公寓和幼儿园等设施。

  出让文件显示,商务服务中心项目为雄安新区启动区建设提供过渡性配套服务,为承接北京非首都功能提供初期办公地点。地块现场的测量人员告诉经济观察报记者,目前地块正在进行地质测绘,为下一步项目开工做前期准备,开工第一步是挖槽。

  根据出让要求,该幅土地将于11月1日开始挂牌,11月11日现场竞价,起拍价为29亿元。根据起拍底价粗略估算,地块楼面价大约为3897.85元/平方米。其中公寓、酒店、会展中心、地下商业和停车场等明确要求开发企业必须自持。

  开发商参与竞拍,需要交纳保证金15亿元,每次加价幅度为1000万元,地块设有最高限价,竞价达到最高限价后,符合条件的参拍企业进入综合评审环节,容城县自然资源局将组建评委会,对开发商提交的参审文件进行打分,得分最高者拿到土地。

  参审文件主要包括地块规划定位和设计方案、建设方案、运营管理及物业管理方案、投融资及财务测算方案、全生命周期绿色低碳和智慧园区管控方案和综合效益分析。

  参与竞拍的企业胜出后,现场与容城县自然资源局签订《成交确认书》,15亿元保证金转为土地出让定金。与其他国有土地出让环节不同,雄安新区首宗国有建设用地出让过程中,在成交确认书和出让合同中间环节,还设置了一系列条件。

  按照要求,《成交确认书》签订10个工作日内,胜出企业需要向容城县政府提交银行出具的履约保函,保证总金额为土地出让成交价的20%。用于担保应付的违约金、滞纳金及其他损失赔偿。

  履约保证金主要是为了保证开发企业按要求执行设计、建设标准,按照规划进行开发建设和后续运营。如果开发企业达成了全部工程的动工开发、主体完工、竣工验收、核查通过、综合效益达成和开业等条件,履约保函金额可全部扣减。

  开发企业凭借履约保函与容城县政府签订《项目建设运营监管协议书》(以下简称“监管协议”)。监管协议内容包括项目基本情况、县政府和企业的权利义务、履约保函和违约责任等。企业凭签署的监管协议与县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,至此,土地出让初步流程才算完成。

  在支付土地出让金方面,土地出让合同签订30天内,开发企业一次性缴清土地出让金,每日违约金为延迟支付款项的千分之一。延期付款超过60天后,容城县自然资源局有权解除合同,不返还定金。这一要求与一般国有建设用地出让中土地金缴纳要求差别不大。

  部分商办可租售

  土地出让合同对项目开工日期和竣工日期也做了详细要求,项目必须在签订合同后90天内开工,会展中心在730天内竣工,商务酒店913天内竣工,五星级酒店1095天内竣工。如果开发商不能按期开工,应提前30天向容城县自然资源局提出申请,延期期限不得超过一年。

  不同于一般国有土地出让,雄安新区首宗建设用地在地块竞拍前,就通过公开招标程序确定了全过程工程咨询的承包单位,包括可行研究、设计、监理服务,并已签订了合同,竞拍胜出企业将承担1.89亿元的中标价。这一模式使得项目工程监管更具备实质性意义。

  同时,根据雄安新区产业政策和发展要求,容城县政府未来将对项目提供指导性服务,协调解决项目开发建设和运营过程中的困难和问题,协助项目申报国家、河北省或雄安新区的荣誉评选。此外,容城县政府也会委托第三方专业机构,分阶段、不定期地对项目情况进行核查。

  雄安商务服务中心项目为带设计方案出让,经营性建筑面积不超过74.4万平方米,包括15个地块和一个地下空间。根据初步规划,商务服务中心将集公寓、办公楼宇、幼儿园、医院、电影院、剧院、体育场、科技馆、博物馆、图书馆、会议中心、展览馆、酒店、餐厅、商场、大型超市以及风景公园于一体。

  其中公寓由4幅地块组成,总规划建筑面积不超过13.6万平方米。根据雄安新区管理委员会要求,未来公寓项目建成后将主要面向进驻新区办公的各类人才,采用“专家公寓”和“服务式公寓”的组合方式。

  酒店项目建筑面积不超过8.48万平方米,建安成本不得低于8.36亿元。开发商在签订土地出让合同阶段,需要找到专业化的酒店运营商,委托其进行前期咨询和后续运营服务。另外,雄安商务服务中心项目还包括建筑面不超过26.5万平方米的办公楼宇,以及11.67万平方米的地下车位、5.47万平方米的商业和4.5万平方米的地下商业。

  会展中心的规划占地面积18777平方米,建筑面积不超过42000平方米。建安工程造价不得低于8.47亿元,建安成本为20167元/平方米。与五星级酒店的运营方式相同,会展中心的运营将委托专业的会展运营管理公司,竣工后183天内开业。

  3000-5000平方米的9班制幼儿园、内设儿童游乐场的绿地、N11、E22市政道路和广场为工程配套项目,开发商建设完成后将无偿移交政府,产权归政府所有。公共绿地、广场、地块内配建的室外运动场地、社区体育活动室等后续维护则由开发商负责。

  同时,出让文件对未来项目运营和销售等方面也做了要求。其中公寓和会展中心建成后20年内由开发商自持,只能出租不得出售,20年期满后开发商若想转让,政府有优先回购的权利;酒店建成20年内由开发商自持,不得转让,20年期满后只可整体转让。

  对于项目商务办公方面,地下商业用房、停车位在出让年期内,开发商须自持,不得销售、转让。但对于地上商业和办公并没有具体要求,仅做出了会展中心、五星级酒店和商务型酒店通过竣工验收之前,开发商不得申请商务办公和商业预售或现售的约定。

  对于商务办公的租售对象,出让文件中也做出了规定,要求企业注册地必须在雄安新区,其中最为重要的承接疏解北京非首都功能的机构,包括银行、保险、证券等金融机构总部及分支机构;高端服务领域包括软件和信息服务、设计、创意、咨询等领域的优势企业,以及现代物流、电子商务等企业总部;高技术产业领域包括新一代信息技术、生物医药和生命健康、节能环保、高端新材料等领域的央企以及创新型民营企业、高成长性科技企业。

  另外,还包括现代物流、信息服务、科技服务、公共服务、专业服务产业及其细分行业的总部企业;科技企业孵化器;税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、知识产权代理机构等提供相关配套服务的专业服务企业;各类行业协会、企业协会等公共服务平台,以及雄安新区鼓励、引导发展的其他企业。

  企业青睐

  2019年1月24日,国务院发布了《关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见》(以下简称“指导意见”),提出制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策。今年4月,雄安新区开始征地和拆迁。

  此次雄安新区推出首宗国有建设用地,标志着雄安新区市场化拿地方式启幕。该幅土地也吸引了大量全国性房企兴趣,经济观察报记者在现场发现,雄安新区公共资源交易中心的窗口不时有企业前来咨询地块出让方面情况和细节,一些企业做了现场登记并获取了出让文件。

  上述国企投拓人士表示,此次挂牌土地的出让文件和项目运作流程,对于想布局雄安新区的开发企业具有很大的参考价值。“中建、中铁、华润、绿地等多家大型开发商都在积极布局雄安。”此外,目前万科等企业已经被邀请参与雄安新区项目开发、建设、管理和运营。

  在住房开发和建设方面,指导意见指出,雄安新区的个人产权住房将以共有产权房为主,政府将建立租购并举的住房制度,严禁大规模开发商业房地产,并严控周边房价。这意味着未来雄安新区在住房等房地产领域更多会实现多渠道供应格局。

  雄安新区实施的政策也符合当前国家倡导的租售并举住房供应政策,从本次雄安新区推出的首宗国有建设用地各项指标来看,并非像之前传言会全部采取租赁方式,部分商办项目并没有在土地出让中约定自持。

  雄安新区商务服务中心项目没有明确约定自持的商业和办公建筑面积为31.97万平方米。如果这一部分可以进行销售,销售单价达到9100元/平方米可以覆盖拿地成本。此外,项目还具备大量会展、公寓、酒店、地下商业和停车场等20年自持物业,20年后也可以整体转让。

  一位从事商业综合体开发的人士对经济观察报表示:“只要前期酒店运营的成功,20年后整体转让也会比较容易出手。难点和精细点在前期的规划运营上,对委托的酒店运营机构专业化程度要求很高,施工、设计等各个方面都要经过严格的计算,以保证符合酒店的定位和标准。”

  对于雄安新区住宅开发的前景以及开发商对成本回收周期的预判,上述国企投拓部人士对经济观察报表示,根据国家政策,雄安新区的房地产开发市场前景可观,不过很多房企还在观望和进一步了解。“未来在雄安新区的开发模式现在还不明确”。

    来源:经济观察报

编辑:wangdc

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